（2016）渝0115民初1004号
裁判日期: 2016-08-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
重庆广开物业管理有限公司与ＸＸ物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆广开物业管理有限公司,ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0115民初1004号原告：重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2，统一社会信用代码：91500115793530481W。法定代表人：吴金席，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司经理，住重庆市长寿区。被告：ＸＸ，男，1975年3月28日出生，汉族，居民，户籍住所重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告重庆广开物业管理有限公司与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊小林到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院公告向其送达应诉通知书、民事起诉状副本、开庭传票，期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆广开物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2015年1月1日至10月9日的物业服务费和公摊费1104.20元及违约金（违约金从欠交之日起按每日3‰计算至本金付清为止）。事实和理由：2007年12月10日，我公司与重庆裕达房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，约定我公司为长寿区“金凤新城小区”提供前期物业服务，合同签订后我公司进入金凤新城物业小区提供物业服务。金凤新城小区成立业主委员会后，我公司于2013年、2014年、2015年先后三次与业委会签订物业服务合同，合同约定我公司继续为金凤新城小区提供物业服务，合同期限至2015年12月31日止。根据物业服务合同的约定，我公司为“金凤新城小区”提供了物业服务。由于物业服务成本增大、整改维修多，造成我公司运转困难，我公司依照程序报经业委会同意后，于2015年10月10日撤离金凤新城小区。被告系该小区物业业主，拖欠2015年1月1日至10月9日期间的物业服务费和公共水电分摊费1104.20元。2015年9月11日，我公司委托重庆市长寿区凤城法律服务所向被告发出“律师函”，向被告催收物业服务费和公摊费，被告仍拒绝交费，其行为构成违约，应承担违约责任。被告ＸＸ未答辩。原告为支持其诉讼请求依法提交了下列证据：物业服务合同、房产档案查询信息、关于催收物业管理费及公共地段水电公摊费的函及签收回执、关于停止并撤出对金凤新城小区物业管理服务工作的函。被告未到庭针对上述原告提交的证据进行当庭质证并提出抗辩意见。上述原告提交的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月10日，重庆裕达房地产开发有限公司（以下简称重庆裕达公司）与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定重庆裕达公司选聘原告为“金凤新城物业小区”提供前期物业服务。2013年1月1日、2013年12月23日、2014年12月25日，原告与重庆市长寿区金凤新城小区业主委员会（以下简称长寿金凤新城业委会）三次签订《物业服务合同》，约定由原告为金凤新城小区提供物业服务，业主或物业使用人应于每月10日前按房屋建筑面积0.85元/月/平方米向原告交纳物业服务费，并按户每月交纳公共照明、用水等公摊费9元，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，合同期限至2015年12月31日，合同还对原告提供物业服务的主要内容及双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告在该小区进行物业服务。被告ＸＸ系金凤新城物业小区物业业主，房屋建筑面积129平方米，其2015年1月1日至10月9日期间未向原告交纳物业服务费和公摊费。2015年9月11日，重庆市长寿区凤城法律服务所受原告委托，向被告发出“关于催收物业管理费及公共地段水电公摊费的函”，要求被告在收到该函后五日内向原告交纳2015年1月1日至8月31日的物业服务费和公摊费共计949.60元，被告未履行。2015年7月2日，原告以部分业主长期拖欠物业服务费、导致其亏损为由，向长寿金凤新城业委会发出“关于停止并撤出对金凤新城小区物业管理服务工作的函”，长寿金凤新城业委会在该函上批注“同意广开物业撤场”并加盖长寿金凤新城业委会印章。同年10月10日，原告停止对金凤新城小区提供物业服务并撤离。本院认为：原告与长寿金凤新城业委会签订的《物业服务合同》，系当事人双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金凤新城小区全体业主产生效力。被告系该小区的业主，应当受该合同的约束并履行该合同约定的义务。原告为被告所在金凤新城小区提供了物业服务，被告在享受物业服务后，应当交纳物业服务费等相关费用。原告要求被告支付物业服务费和公摊费，符合合同约定，本院予以支持。原告作为物业服务企业，应当按照合同约定全面履行合同义务，为业主提供良好的物业服务，满足业主的合理要求，但原告提前撤离，亦未全面履行合同义务，对其违约金请求，本院不予支持。原告请求被告支付2015年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费，但原告未就2015年9月1日至10月9日期间的物业服务费进行书面催收，对原告的该部分物业服务费请求，本院不予支持，本院仅支持原告对2015年1月至2015年8月期间被告拖欠物业服务费的请求。原告请求的公摊费部分，不属于物业服务费范畴，无需书面催告，但合同约定的是按月计费，被告应向原告交纳公摊费至2015年9月。因此，被告应向原告支付2015年1月至8月期间的物业费877.20元（129平方米×0.85元×8月）、2015年1月至9月公摊费81元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告ＸＸ在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2015年1月至8月的物业服务费877.20元、2015年1月至9月的公摊费81元，共计958.20元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告ＸＸ负担，限判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 陈 刚人民陪审员 李亚玲人民陪审员 程素珍二〇一六年八月二十五日书 记 员 余星颖 微信公众号“”