（2016）粤0604民初7318号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-29
案件名称
佛山市金飚科技有限公司与罗长辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市金飚科技有限公司,罗长辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于���理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人���法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7318号原告：佛山市金飚科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，注册号：9144060407513058XD。法定代表人：张碧联。委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。被告：罗长辉，男，汉族，住所地：广东省佛山市禅城区。公民身份证号码：×××5017。原告佛山市金飚科技有限公司诉被告罗长辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李飞华，被告罗长辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、确认原告佛山市金飚科技有限公司与被告罗长辉于2014年9月3日签订的《租赁合同》无效；二、请求判令被告一次性向原告返还2016年6月、7月、8月、9月3天场地占用费共计人民币12555元及利息（利息以12555元为本金，按中国人民银行贷款年利率6%从2016年6月1日起计算至实际清偿之日止）；三、请求判令被告一次性向原告返还保证金20000元及利息（利息以20000元为本金，按中国人民银行贷款年利率6%从2016年3月23日起计算至实际清偿之日止）；四、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告佛山市金飚科技有限公司因生产经营需要，于2014年9月3日与被告签订《租赁合同》，租用被告提供的位于佛山市禅城区南庄镇杏边村小组工业区内铺位一处，后得知被告非出租铺位实际权属人或权利人，并多次要求被告出具相关证件材料未果，铺位物业未报建、未办理房产登记，原告便于2016年3月份当面告知被告，原告将于2016年5月份搬离铺位处，���告同意原告搬离并“解除”双方签订的《租赁合同》，原告在缴清水电等各项费用后于同年5月份搬离完毕并将铺位返还给被告，但被告无故拒收铺位、强行扣留原告已支付的保证金20000元及剩余场地占用费12555元。为此，原告诉至法院。被告辩称：被告是涉讼租赁物实际权属人，双方租赁合同合法有效。自2014年9月3日签《租赁合同》起，佛山市金飚科技有限公司并未要求被告出具相关材料，且按时交租金（包括电费）。表明承租方承认其事实，也是双方真实意思的反应。故要求被告依照《租赁合同》内容执行，未完成退租手续前承租方必须足额缴纳租金、支付诉讼费用。退租前按合同要求将铺位让有资质的单位恢复原状。经审理查明：2014年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，由原告承租位于禅城区南庄镇南庄杏边村小组��业区内的铺位，租用面积270平方米，租赁期限自2014年9月3日至2016年9月2日。约定租金每年48600元，乙方已一次性支付两年租金97200元。2016年3月22日支付保证金20000元，合同期满后，甲方要退还保证金20000元给乙方。合同签订后，原告一次性向被告交纳两年场地占用费97200元，并于2016年3月23日向被告交纳保证金20000元。原告称其因在租赁过程中了解到涉诉仓库并未办理产权证，被告亦未向原告提供相关产权证明及报建手续，遂向被告提出终止双方的租赁关系。并于2015年5月底搬离涉讼铺位，但被告一直未收钥匙。为此，原告提供了铺位照片、2016年8月12日、15日向原告发出的微信、短信通知予以证明。被告认为合同有效，2016年8月12日前，原告一直没有通知过被告交接铺位，至今钥匙仍在原告手中，且6月5日，被告仍上门收取过电费。双方各��一词，诉至本院。另查明，被告于2016年8月4日签收诉讼材料。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1.双方签订的《租赁合同》是否合法有效；2.被告应否向原告返还保证金20000元；3、被告应否退还剩余场地占用费。一、关于双方签订的《租赁合同》的效力问题据合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，2014年9月3日，双方签订《租赁合同》所涉铺位，至一审法庭辩论总结前，未报建，亦未取得建设工程规划许可证。故该合同依法应认定为无效合同。合同无效，自始没有法律效力。二、关于被告应否向原告返还保证金的问题据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合同无效，故被告收取原告的租赁保证金20000元，应当予以返还。原告应向被告交还涉诉铺位。三、关于被告应否退还剩余场地占用费的问题因双方所签订的《租赁合同》为无效合同，所以不存在租金问题，如果原告有实际使用仓库，即产生场地使用费。要明确此问题，需先明确原告搬离、交付涉案仓库的时间。对此，因无交接凭证，双方各执一词。对此本院认定如下：原告主张其已于2016年5月底搬出，但其提供的证据不足以证明。根据日常生活经验法则，原告在起诉前��该曾经与被告协商，协商无果，方提起诉讼。被告虽一概否认，但并未提供有力证据予以反驳。结合双方所举证据及庭审陈述，据公平原则，本院认定原告提起诉讼时间即2016年7月26日即为退出铺位通知被告交接铺位的发出时间，被告收到诉状之日即2016年8月4日，为通知到达时间。2016年8月4日认定为原告搬离涉讼铺位时间。超出此期间即2016年8月5日至2016年9月2日的场地占用费3861元（48600元／年÷365天×29日=3861元），被告应退还。原告超出部分的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》���九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市金飚科技有限公司与被告罗长辉于2014年9月3日所签订的《租赁合同》为无效合同；二、原告于本判决发生法律效力之日起十日内将佛山市禅城区南庄镇南庄杏边村小组工业区内的铺位（包括铺位钥匙）交还被告罗长辉；三、被告罗长辉于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告租赁保证金20000元；四、被告罗长辉于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告场地占用费3861元；五、驳回原告的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费307元（原告已预交），由原告负担87元，被告负担220元。如不服��判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 鲁长江二〇一六年八月二十三日书记员 黄晓华 微信公众号“”