（2015）龙新民初字第564号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-29
案件名称
兰风岐与烟台海基置业有限公司、龙口柳海矿业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兰风岐,烟台海基置业有限公司,龙口柳海矿业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第564号原告：兰风岐，男，1962年4月22日出生，汉族，居民，住黑龙江省鸡西市。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。委托代理人：曲春道，该公司职工。委托代理人：栾俊，该公司职工。被告：龙口柳海矿业有限公司。委托代理人：赵贵强，山东南山东海律师事务所律师。原告兰风岐与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、龙口柳海矿业有限公司（下称柳海矿业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰风岐及其委托代理人马国盛，被告海基置业公司的委托代理人曲春道，被告柳海矿业公司的委托代理人赵贵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰风岐诉称，2009年3月13日，原告与被告签订商品房预售合同，购买龙口市东海黄金海岸星海湖畔A区37幢37号1单元5层501室，房屋总价193303元，合同约定出卖人应于2009年10月31日向买受人交房，原告依约交齐房款后，被告直至2015年7月23日才向原告交付房屋，构成违约，原告诉至法院，请求依法判令：1、二被告支付原告违约金82540.38元（房款193303元*万分之二*2135天=82540.38元）及利息（即违约金82540.38元的利息，自起诉之日2015年8月3日至判决生效之日按照同期银行贷款利率计算），2135天是按2009年11月1日（合同约定交房之日）至2015年7月31日计算的。2、案件受理费由被告承担。被告海基置业公司、柳海矿业公司共同辩称，二被告系合作开发关系，原告所购买的楼房确系星海湖畔A区37号楼1单元501室，交付时间双方经协商变更为2011年10月31日，被告在该约定期限前向原告交付了房屋，因此原告主张的违约事实不能成立，违约金计算没有根据，而其主张的利息是重复计算，法庭不应支持。同时，合同约定交房时间为2009年10月31日，若依原告所述，实际交房时间为2015年7月，原告在2015年8月3日提起诉讼，请求逾期交房违约金，明显超过诉讼时效，法庭不应支持其诉讼请求。经审理查明，2009年3月13日，原告与被告签订编号为（XHHP2008-A1361）商品房预售合同，购买龙口市东海黄金海岸星海湖畔A区37幢37号1单元5层501室，合同第四条约定，房屋总价193303元。第八条约定，出卖人应于2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。庭审中，原告另提交双方于2009年5月25日签订的编号为（XHHP2008-S0030）的商品房预售合同补充协议一份，补充协议第二条约定，买受人必须按照合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房的违约责任。买受人在接到出卖人商品房交接通知后，须在十五日内前来办理商品房交接手续……合同签订后，原告依约交清全部房款人民币193303元。双方对涉诉房屋的交付时间主张不一。原告主张交付时间为2015年7月23日，并提交当日补交的房价款328元、维修基金708元收款收据证明。被告对该证据真实性没有异议，但主张该证据是原告补交的款项，不能反映出原告的收房时间。原告另提交日期为2014年9月14日的收据三张，该收据的收款事由分别为“2012年3月1日至2014年12月31日的物业费”、“2012年3月1日至2014年6月30日的违约金”，原告主张该收据是2015年7月23日双方办理房屋交接手续时被告方向其强制收取的物业费及违约金。被告对收据真实性没有异议，但主张该收据恰好能够证明涉诉房屋已于2012年3月就已交付给原告，否则不可能自2012年3月1日收取原告物业费。被告主张涉诉房屋交付时间为2010年7月15日，并提交登记表一份、物业费收据两份，证明原告已接收房屋，并交纳物业费。原告认为登记表中的签名非原告所签，日期有明显涂改痕迹。物业费系原告2015年7月23日收房时被告强制收取，不能证明被告的交房时间。被告另提交贷款支付凭证复印件一张，主张原告在涉诉房屋所在小区同时购买有一栋商住楼西3-4号，按揭手续与涉诉房屋系同一天办理，该商住楼于2010年7月15日交付，交付后原告一直在此居住，原告涉案楼房应与该商住楼同一天交付。原告方则认为，原告购买商铺与本案没有关联性，被告方未尽到通知原告交付涉案房屋的义务。另查明，涉案房屋于2011年12月1日取得《建设工程竣工验收备案表》。上述事实有开庭笔录、商品房预售合同及补充协议、收款收据、通知单、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的交付时间。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，原告方付清房款后，交付房屋系被告方的对应义务。被告应当对涉诉房屋于何时交付承担举证责任。预售合同第十一条明确约定，被告在向原告交付房屋时，应当书面通知，出示《建设工程竣工验收备案表》并签署房屋交接单等办理相关手续。庭审中，被告并未提交书面通知原告前来接收房屋的证据，亦未提交房屋交接单，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告仅依据未载明具体事由的登记表、物业费收据主张涉诉房屋已于2010年7月15日交付原告使用，证据不足；被告另以原告另一套商住楼西3-4号于2010年7月15日交付为由推断涉案楼房应与该商住楼同一天交付。因该商住楼与本案不具有关联性，其交付并不必然引起涉诉楼房的交付。故被告提交的证据不足以证明其关于涉诉房屋已于2010年7月15日交付原告的主张，应承担举证不能的法律后果。原告主张房屋实际交付时间为2015年7月23日，本院予以认定。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。原告依约履行了交付房款的主要义务，按照合同约定期限及方式向原告交付房屋为被告的义务。被告依据补充协议第二条及原告诉状中的陈述，主张双方协商将房屋交付时间变更为2011年10月31日，补充协议第二条并未明确约定双方对房屋交付时间进行了变更，原告对诉状中陈述的时间亦进行了更正，并主张交付时间以合同约定为准。同时，该补充协议所针对的商品房买卖合同编号与涉案商品房买卖合同编号不一致，故房屋约定交付时间仍应以涉案合同约定的时间即2009年10月31日为准。被告于2015年7月23日交付房屋，逾期交房事实清楚，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告主张被告给付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。二被告辩称，原告于2015年8月3日诉至龙口市人民法院向被告主张违约责任，明显超过诉讼时效，不应支持其诉请。本院认为，原告主张违约金属于债权请求权，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关诉讼时效的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。本案双方在合同中约定以“日”为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的推移不断发生变化，故对该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，即权利人在交房期限届满超过两年后起诉的，只保护自起诉之日倒推两年的违约金。本案原告起诉之日为2015年8月3日，诉讼时效追溯至2013年8月3日，房屋实际交付之日为2015年7月23日，故违约金的起算时间应自2013年8月3日至2015年7月23日共计719天。计算方式为：房款193303元*万分之二*719天=27797元。原告超出上述金额的部分请求，本院不予支持。原告另主张的违约金利息，系对违约责任的重复计算，于法无据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司、龙口柳海矿业有限公司于本判决生效后10日内给付原告兰风岐延期交房违约金人民币27797元。二、驳回原告兰风岐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1864元，由被告烟台海基置业有限公司、龙口柳海矿业有限公司承担628元，由原告兰风岐承担1236元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李 杰人民陪审员 唐万程人民陪审员 郑桂珍二〇一六年八月二十三日书 记 员 李军成 百度搜索“”