（2016）鲁0213民初1117号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-05-08
案件名称
戴震、赵晓泽等与青岛盈秀房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴震,赵晓泽,青岛盈秀房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初1117号原告：戴震，男，汉族，内蒙古伊利实业集团股份有限公司销售经理，住所地青岛市四方区，现住青岛市李沧区。原告：赵晓泽，女，汉族，中国人寿财产保险股份有限公司青岛市分公司职员，住所地青岛市市北区，现住青岛市李沧区。被告：青岛盈秀房地产发展有限公司，住所地山东省青岛市市北区。法定代表人：迟进臣，职务执行董事。委托诉讼代理人：王云诚，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙会会，山东琴岛律师事务所律师。原告戴震、赵晓泽与被告青岛盈秀房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴震、赵晓泽，被告青岛盈秀房地产发展有限公司的委托诉讼代理人龙会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴震、赵晓泽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金12271元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告青岛盈秀房地产发展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》1份，购买被告所开发的青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区3号楼1单元404户房屋一处，原告已按约履行合同付款义务。按照合同第11条的规定，房屋定于2013年12月30日交房，但被告逾期交房，尚欠违约金未付。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。被告青岛盈秀房地产发展有限公司辩称，一、涉案房屋所在秀水花园项目因政府行为导致该项目单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，被告对此延误无须承担违约责任。1、按照《消防法》第十一条规定，建设工程竣工验收后，建设单位才能申请消防验收，且根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条的规定，建设单位办理消防验收，应当提供工程验收报告和消防设施的工程竣工图纸，即竣工验收在先，消防验收在后。秀水花园项目建设前期因燃气工程原因导致施工延误，许多业主因此不满并多次上访，造成很坏的社会影响。为了促进项目进展，青岛市政府于2014年5月19日召开政府职能部门专题会议，会议形成意见要求“单体达到验收条件，市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收”。但是，专题会议颠倒了消防验收和竣工验收的先后顺序，最后会议意见事与愿违，不仅没有推动项目进展，反而将“消房局出具验收意见”作为建设工程的验收工作的前提条件，导致本项目竣工验收工作长期拖延，直接导致被告无法及时交付房屋。从青岛市政府2014年5月19日召开专题会议之日起至2015年1月27日施工现场发生火灾，时间延误228天。对这种政府行为造成的延误，根据预售合同补充条款（二）的规定，被告可据实予以延期，原告不追究被告的违约责任。2、关于违约金的计算，截至青岛市政府2014年5月19日召开专题会议之日，被告延期交付房屋只有140天，应当向原告支付违约金约3000元左右，但2014年6月至2014年10月期间，被告已向原告实际支付违约金共计5500元，远超过被告按照合同约定应支付的违约金，因此，原告继续向被告提出违约金的主张，缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋所在秀水花园项目因火灾事故导致单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，被告对此延误无须承担违约责任。1、2015年1月27日下午16时30分，建设单位工地发生火灾，验收必须的资料毁损严重，直接导致该项目无法进行竣工验收。为满足验收要求，被告不得不安排人员重新整理和补办验收材料，直到2015年5月7日前才补办完毕，因补办材料造成延误验收104天，2015年5月7日完成竣工验收，2015年5月10日被告即与原告开始办理房屋交接手续。根据预售合同补充条款（二）上述规定，被告对这种因火灾发生造成的延误无须承担违约责任。2、姑且不考虑上文所述的政府行为免责事由，从合同约定的交房时间到2015年1月27日发生火灾事故之日止，被告延期交房时间只有392天，并非原告主张的496天，且被告已向原告支付违约金5500元，因此，原告起诉状中主张的违约金明显过高，没有事实和法律依据。综上所述，原告主张的违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益和法律的公平公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告戴震、赵晓泽为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》，证明：原告购买被告位于青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区3号楼1单元404户房屋，总购房款235377.44元；被告于2013年12月30日前将该房屋交付原告，如被告未在合同约定期限内将该房屋交付原告，应当按原告已支付购房款的日万分之一向原告支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；房屋交付的标志为被告取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。在补充条款（二）第五条第3项约定：在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期，原告不追究被告的违约责任。2、收款收据原件2份，证明原告向被告交纳了购房款235377.44元。3、2014年5月7日被告出具的《承诺书》1份，证明涉案房屋未按合同约定于2013年12月30日交付，被告承诺2014年8月30日涉案房屋单体验收交付业主，如未按期交付房屋，被告按照购房合同额万分之二每日支付违约金。被告青岛盈秀房地产发展有限公司为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：1、2014年5月19日青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》1份，证明青岛市政府2014年5月19日专题会议要求“市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收”，颠倒了建设工程验收和消防验收的前后次序，导致本项目的验收工作拖延长达228天。根据预售合同的约定，对因政府行为发生的延误，被告交房期限相应顺延，无需承担违约责任。2、青岛网络广播电视台网上的报导原件2份，证明2015年1月27日下午16时30分，枣山路168号秀水花园项目施工现场发生火灾事故，施工工地的宿舍和办公室被大火烧毁，根据双方所签《青岛市商品房预售合同》的约定，对因火灾发生的延误，被告交房期限相应顺延，并不承担违约责任。同时结合其他证据说明，因为火灾导致存放在项目现场的相关资料毁损，重新补办，因此造成交房延误，预售合同补充条款约定该种情形属于被告有权予以延期的情形，原告不应追究被告的违约责任。3、监理单位（青岛理工大学建设工程监理咨询公司）出具的秀水花园项目火灾事故情况说明，证实秀水花园项目施工现场发生火灾事故，建设单位和监理单位存放在现场的全部办公物品以及工程所必需的建筑材料、图纸等物品被严重烧毁。火灾发生后，施工单位不得不自2015年2月1日至2015年4月30日期间重新补办工程竣工验收所需的资料，因此造成竣工验收延误104天。根据合同的约定，对这种延误，被告交房期限相应顺延，不承担违约责任。上述证据原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告购买被告开发建设的青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区3号楼1单元404户房屋，原告按合同约定缴纳购房款235377.44元，但被告并未按合同约定于2013年12月30日交付房屋。2014年5月7日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2014年8月30日交房，如仍未按期交付房屋，被告按照购房合同额万分之二每日支付违约金。涉案房屋实际交付日期为2015年5月10日，被告已向原告支付逾期交房违约金5500元。原、被告双方争议的焦点为：被告是否存在符合合同约定的可延期交房的免责事由。被告主张，双方所签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款约定，因政府原因、火灾等事由导致的延误，被告有权予以延期，原告不追究被告的违约责任，被告提交的证据足以证明被告存在上述免责事由，且《承诺书》也是因项目业主集体上访，政府迫于压力要求被告出具的。原告主张，被告延期交房非政府原因造成，且2015年1月29日正好是农历十二月初十，正值冬天，工地基本已经停工，之后是春节，工人都放假回家了，火灾对被告的施工没有造成什么影响；火灾发生的时间与双方所签订的商品房预售合同约定的交房时间已经过去两年，被告的承诺书是在2014年5月7日作出的，对于起火原因和竣工验收资料是否烧毁应由消防部门出具相关证明。本院认为，原告戴震、赵晓泽与被告青岛盈秀房地产发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人均具有约束力。根据合同的约定，被告应于2013年12月30日前将涉案房屋交付原告，交付标志为被告取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。原、被告均认可房屋交付日期为2015年5月10日。被告关于青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》为验收工作增加了不合理的前提条件，导致验收工作长期拖延的主张，本院认为，该会议纪要并不能证实被告验收拖延是政府原因所致，且被告的该项主张不属于双方在预售合同补充条款中约定的可以延期交房的情形，被告的主张本院不予支持。关于被告主张的2015年1月27日建设单位工地发生火灾，导致办公物品及工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，被告交房期限应相应顺延的问题。因被告未提供证据证明火灾为意外事件造成，且被告提供的证据也不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁，故对被告的该主张，本院亦不予支持。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》及被告于2014年5月7日出具的关于逾期交房违约金的承诺，被告应给付原告自2013年12月31日起至2015年5月10日止的逾期交房违约金17630元（235377.44元×0.0001×243天+235377.44元×0.0002×253天），因原、被告一致认可被告已经支付原告违约金5500元，被告还应给付原告逾期交房违约金12130元（17630元5500元）。综上所述，原告主张被告支付逾期交房违约金12271元，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告青岛盈秀房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告戴震、赵晓泽逾期交房违约金12130元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元（原告已预交），由被告负担。被告于本判决生效之日起10日内给付原告107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 韩雪梅人民陪审员 曲立忠人民陪审员 王 蕾二〇一六年八月二十三日书 记 员 王 妍 来自