（2016）川15民终1536号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-10-02
案件名称
罗文财与李远祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗文财,李远祥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终1536号上诉人（原审被告）：罗文财，男，生于1971年8月，住四川省长宁县。被上诉人（原审原告）：李远祥，男，生于1963年6月，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：何保纲，四川协州律师事务所律师。上诉人罗文财因与被上诉人李远祥房屋买卖合同纠纷一案，不服四川宜宾县人民法院（2016）川1521民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗文财上诉请求：依法改判。主要理由：1、2013年3月3日赵大方出具的收条应当采信；2、“协议”是被上诉人强迫上诉人签订的；3、因双方签订的售房协议无效，被上诉人支付了上诉人85000元，上诉人只应当返还被上诉人85000元，并由被上诉人返还房屋。被上诉人陈付均辩称，1、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2、关于赵大方所写的借条，实际金额是房租1000元，被上诉人改动为92000元，且双方在后面签订协议都认可只返还了85000元；3、协议并非被上诉人胁迫上诉人签订，当时有见证人在场。兰君向一审法院起诉请求：判决罗文财立即给付欠款本金220000元及违约金171600元，案件诉讼费用由罗文财承担。一审法院认定事实：2004年期间，长宁镇居民孙尚益私有房屋属拆迁范围，根据旧城改造的政策，由孙尚益自拆自建，孙尚益将该自拆自建工程承包与象山县地产房产开发总公司长宁分公司，长宁分公司又将该工程承包与长宁县盛宁建筑有限公司，罗文财负责该工程的建设。2006年10月11日，孙尚益将在修建中的住房一套卖与罗文财，2006年10月16日，罗文财又将该房转卖与李远祥，罗文财共收取了李远祥购房款85000元，因罗文财未按期支付孙尚益购房款，故孙尚益单方面解除了与罗文财的房屋买卖协议，孙尚益与罗文财产生纠纷，孙尚益向长宁县人民法院提起诉讼，要求解除与罗文财的房屋买卖协议，李远祥作为第三人参加了诉讼，2008年12月22日，长宁县人民法院作出（2008）长民初字第374号民事判决书，该判决书认定孙尚益与罗文财的房屋买卖协议是在孙尚益未取得权属证书的情况下签订的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》所规定的未依法领取权属证书的房地产不得转让的规定，判决孙尚益与罗文财的房屋买卖协议无效，罗文财在判决书生效后30日内将房屋返还孙尚益，该判决书同时认定罗文财与李远祥的房屋买卖协议也属无效。因该生效判决书致李远祥无法取得房屋所有权，李远祥多次找罗文财退房款未果，2011年11月，李远祥委托长宁县物价局对该争议房屋进行评估，长宁县物价局对该房屋的评估市场价格为人民币297000元，李远祥要求罗文财按评估金额退还其购房款，2013年5月10日，李远祥、罗文财之间达成协议，其协议内容为双方解除2006年10月16日签订的房屋买卖协议，罗文财在6个月内返回李远祥购房款270000元，逾期未支付款项，罗文财按欠款金额以月3℅支付李远祥违约金，协议签订后，罗文财共返还了李远祥购房款53000元，尚余欠款本金217000及违约金未支付，故李远祥起诉，要求罗文财判决罗文财立即给付欠款本金220000元及违约金171600元，案件诉讼费用由罗文财承担。上述事实，有人民法院已生效的（2008）长民初字第374判决书、原罗文财签订的售房协议、2013年5月10日原罗文财之间达成的协议、罗文财付款依据等为证，事实清楚、证据充分。一审法院认为：2013年5月10日原罗文财之间达成的协议，是双方对房屋买卖纠纷达成的新的解决方案，该协议是双方在平等、自愿的基础上达成的，符合相关法律规定，合法、有效。罗文财应当按该协议内容履行自己的给付义务，但该协议约定以欠款金额按月3℅支付违约金过高，李远祥也未向一审法院提供因罗文财违约给自己造成损失的相关依据，故其违约金可按照月利息1℅的意见处理。罗文财称已返还了李远祥购房款149000元，未提供证明依据，一审法院不予认定。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决：罗文财在本判决生效后十日内给付欠李远祥房款本金217000及违约金。其违约金的计算方法为：以本金217000为基数，从2013年11月11日始计算至本判决确定的给付之日止，以月1℅为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7170元，减半收取3585元，由罗文财承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人已返还被上诉人房款数额；二、协议是否有效。关于焦点一，上诉人已返还被上诉人房款数额问题。上诉人主张2013年3月3日，被上诉人之妻赵大方出具收条收到上诉人92000元，上诉人共计向被上诉人支付了149000元。被上诉人对该收条不予认可，认为该收条系上诉人修改而成。经本院审查，该借条的“92000元”中的“9”和“2”均有改动痕迹，且上诉人与被上诉人在之后于2013年5月10日签订协议时，双方也未确认罗文财已返还李远祥购房款，上诉人主张已支付149000元与协议矛盾，且其收条存在明显瑕疵，故本院对该收条不予采信。协议签订后，罗文财于2013年11月20日和2014年1月3日分别转账支付李远祥50000元和3000元，罗文财已返还李远祥的房款数额为53000元。关于焦点二，协议是否有效的问题。因罗文财向李远祥出售房屋，在未取得权属证书的情况下签订协议，该售房协议经生效判决确认为无效合同。在合同被确认无效后，罗文财与李远祥达成协议，由罗文财退还李远祥购房款，至于双方协议约定的房款数额高于双方之前在售房协议约定的房款，系因合同无效，罗文财自愿对李远祥的赔偿，双方签订的协议并无无效情形，故罗文财应按照双方签订的协议履行。罗文财主张其是在受胁迫的情况下签订的协议，但未提供证据予以证明，且见证人邹华富证明双方在签订协议的不存在胁迫的情形，罗文财的该项主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528元，由罗文财负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈伟林代理审判员 王纯强代理审判员 聂华竟二〇一六年八月二十三日书 记 员 李焕培 关注公众号“”