（2016）粤01民终8038号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-14
案件名称
龚庆忠与广东南岳房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷2016民终8038二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚庆忠,广东南岳房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终8038号上诉人（原审原告）：龚庆忠，住广州市荔湾区。委托代理人：姚翔、刘勇，均系广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东南岳房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吕双岳，董事长。委托代理人：李阳、刘识文，均系广东华盈律师事务所律师。龚庆忠因与广东南岳房地产开发有限公司（以下简称南岳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月30日，该院就龚庆忠诉南岳公司商品房预售合同纠纷一案作出（2010）天法民四初字第1340号民事判决，判令“一、龚庆忠向南岳公司支付广州市天河区天寿大厦BX房（以下简称案涉房屋）的房价款，房价款包括以下两部分：1、496700元，2、增加的建筑面积40.01平方米的房价款（按有相应资质的房地产鉴定机构评定的上址房屋在2013年6月20日这一时点的建筑面积的市场价格计价）；二、南岳公司将案涉房屋交付给龚庆忠使用。”判后，南岳公司不服提起上诉。广州市中级人民法院于2014年11月5日作出（2014）穗中法民五终字756号案民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。2014年12月3日，龚庆忠向南岳公司邮寄《告知函》（EMS单号：1025XX411），函称：（2014）穗中法民五终字756号案民事判决现已生效，依判决龚庆忠应于判决发生法律效力之日起30日内向南岳公司支付案涉房屋的房价款；龚庆忠已多次与南岳公司联系，希望双方协商履行法院判决（评估、支付账号及付款等事宜），但南岳公司至今无具体人员接待、答复，也不申请法院执行，致使该生效判决无法履行；现请求南岳公司三日内给予答复，安排履行法院判决评估付款。龚庆忠还于当天向广东省广州市南方公证处申请对其上述寄送《告知函》的行为进行保全证据公证。南岳公司确认收到上述《告知函》。2014年12月8日，案外人广东安诚信房地产与土地评估有限公司经龚庆忠委托出具了案涉房屋的《房地产估价报告》，载明：案涉房屋的建筑面积为118.23平方米，评估建筑面积为增加的40.01平方米，根据龚庆忠要求确定评估价值时点为2013年6月20日，在价值时点的正常市场评估价值为992200元，单价为24800元/平方米。龚庆忠为此支付了评估费3500元。南岳公司认为上述《房地产估价报告》是龚庆忠单方委托评估所形成的报告，故不能作为认定案涉房屋增加面积房价款的依据。2014年12月29日，龚庆忠向南岳公司邮寄《告知函》（EMS单号：1033XX812），函称：为尊重法院判决，双方尽快了结执行此案，龚庆忠委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对案涉房屋增加的40.01平方米进行了评估，评估结果是在价值时点的正常市场评估价值为992200元，单价为24800元/平方米，请南岳公司尽快给予答复，安排履行法院判决。南岳公司确认收到上述《告知函》。2015年1月7日，龚庆忠（乙方）与南岳公司（甲方）签订《协议书》，约定“为确保（2014）穗中法民五终字756号判决顺利履行，甲、乙双方经向评估机构咨询并经友好协商，就案涉房屋应评估议价部分建筑面积的价格问题，达成如下协议：一、双方同意该部分建筑面积41.6597平方米应按27500元/平方米计价为1145642元，签订本协议后任何一方均不得再要求对该部分建筑面积在2013年6月20日这一时点的市场价格进行评估；二、在此基础上，双方一致确认乙方就前述房屋应支付的价款总额为1642342元。”上述《协议书》签订后，龚庆忠于2015年1月13日向南岳公司支付了案涉房屋房价款1642342元。2015年1月14日，南岳公司向龚庆忠出具收到上述款项的《发票》。2015年9月22日，龚庆忠向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销龚庆忠、南岳公司双方于2015年1月7日所签订“协议书”第一条关于“应按27500元/平方米计价”的约定，改为“应按24800元/平方米计价”；2、南岳公司向龚庆忠返还多收取的房价款112481元；3、南岳公司向龚庆忠支付评估费的一半即1750元；4、南岳公司向龚庆忠返还违法收取的滞纳金21919.79元；5、南岳公司承担本案诉讼费。本案原审中，龚庆忠主张《协议书》是在南岳公司胁迫之下签订的，为此提交以下证据证明：1、《天寿大厦A2栋X房逾期付款滞纳金的计算》表格，列明案涉房屋房价款金额为1642342元，约定付款日为2014年12月10日，实际付款日为2015年1月13日，逾期33天，房地产开发银行同期贷款利率为7.3%，按双倍同期利率计算逾期滞纳金为21919.79元；2、南岳公司出具的《收据》，载明南岳公司于2015年2月3日收到龚庆忠支付案涉房屋逾期付款滞纳金21919.79元。南岳公司对上述证据无异议，但认为龚庆忠支付案涉房屋房价款和逾期付款滞纳金的行为是在履行《协议书》，并不能证明是南岳公司胁迫所致。除上述两份证据外，龚庆忠未能提交其他证据证明南岳公司胁迫其签订《协议书》的事实。另龚庆忠还主张其曾向原审法院申请执行（2010）天法民四初字第1340号民事判决，但未举证证明。原审法院认为：根据已查明事实可知，龚庆忠与南岳公司于2015年1月7日签订《协议书》之后，于2015年1月13日向南岳公司支付了《协议书》约定的案涉房屋房价款1642342元，并于2015年2月3日向南岳公司支付了案涉房屋逾期付款滞纳金21919.79元。虽然龚庆忠主张是在南岳公司的胁迫之下签订了《协议书》，但由于其未能举证证明南岳公司存在胁迫的行为，故对该项主张，原审法院不予采信。因此，原审法院认为《协议书》是龚庆忠、南岳公司双方的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。虽然龚庆忠曾单方委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对案涉房屋增加的40.01平方米进行评估，但龚庆忠委托评估的行为在前，与南岳公司签订《协议书》的行为在后，因此应视为龚庆忠已同意按照《协议书》约定向南岳公司支付房价款1642342元。现龚庆忠要求撤销《协议书》关于“应按27500元/平方米计价”的约定，改为“应按24800元/平方米计价”，没有法律依据，原审法院不予支持。同理，龚庆忠要求南岳公司返还多收取的房价款112481元，亦没有法律依据，原审法院不予支持。另，龚庆忠委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对案涉房屋增加的40.01平方米进行评估属于单方委托行为，未经得南岳公司同意，且最终双方并未以《房地产估价报告》的评估价格作为确定案涉房屋增加面积房价款的依据，故龚庆忠要求南岳公司支付一半评估费用1750元，没有法律依据，原审法院不予支持。此外，现有证据并未显示龚庆忠向南岳公司支付逾期付款滞纳金时存在被胁迫的情形，故对龚庆忠要求南岳公司返还滞纳金21919.79元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告龚庆忠的全部诉讼请求。本案受理费5030元，由原告龚庆忠负担。判后，龚庆忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、(2010)天法民四初字第1340号民事判决生效后，我方即多次与南岳公司联系，但南岳公司不予理睬。在向法院申请强制执行无果的情况下，亦多次向南岳公司邮寄《告知函》，书面要求南岳公司配合履行生效判决。此外，我方还依照生效判决委托了有相应资质的房地产鉴定机构，对涉案房屋进行了评估，评估结果是单价为24800元/平方米。我方随后即将鉴定结果告知了南岳公司，但其既不采纳上述有资质评估机构得出的评估单价，又不自行委托有资质的评估机构进行评估，而是自行开出一口价27500元/平方米，否则不去房产交易部门办理相关手续，并向我方收取滞纳金。故我方只能被迫与南岳公司签署了本案涉案的《协议书》，但《协议书》不是我方的真实意思表示。二、我方被胁迫的证据充分，事实确凿。首先，两份《告知函》可证明我方根本就无法通过协商的方式履行生效判决。南岳公司亦对该部分证据的真实性与合法性予以确认，不持异议。第二，我方亦无法以获得法院协助的方式达到履行生效判决的目的。我方向法院递交强制执行申请，要求强制执行。但立案法官却告知我方，依照该生效判决的具体内容，法院不接受任何单方当事人向法院申请强制执行，除非是同时申请。我方随后向天河法院及广州中院信访投诉。在一审庭审中我方就上述情况申请调取相关证据资料，但一审法院没有调取。第三，如果我方不签署协议书书，会面临既拿不到涉案房屋，又需要每日支付滞纳金的情况。三、我方在本案中不存在任何违约行为，原审判决不应当支持南岳公司收取滞纳金。综上，涉案的《协议书》显然是被迫签署的，不是我方的真实意思表示。为此上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持龚庆忠的原审全部诉讼请求；2、诉讼费由南岳公司承担。南岳公司二审辩称：原审判决依据充分，龚庆忠的请求不应被支持。龚庆忠与我方签订的协议书是在生效判决后，双方意思自主的情况下达成的和解，是合法有效的。龚庆忠计付了房款后，再要求撤销协议，有违诚信。龚庆忠在支付了房款后，也没有采取报警等措施，双方之间不存在胁迫。龚庆忠在房屋过户后，已经将涉案房屋转让，龚庆忠的诉讼是投机行为。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：2015年2月3日，南岳公司出具收据，收取龚庆忠逾期付款滞纳金21919.79元。南岳公司的《天寿大厦A2栋X房逾期付款滞纳金的计算》显示：房款金额1642342元，约定付款日期2014年12月10日，实际付款日期2015年1月13日，逾期天数33天，房地产开发银行同期贷款利率7.3%，应计逾期滞纳金（按双倍同期利率计）21919.79元。二审中，龚庆忠提交《信访情况说明》，拟证明龚庆忠已经去广州市天河区人民法院要求强制执行（2014）穗中法民五终字756号案，但是该院告知互有义务，无法强制执行。南岳公司对该证据的真实性、合法性都确认，但是认为其内容只能证明龚庆忠曾经信访，不能证明龚庆忠曾在该院立案、执行，更不能证明存在胁迫情形。二审庭询期间，南岳公司在回答法庭提问时表示《协议书》中约定的27500元单价是通过评估取得的，在法庭要求“五个工作日内提交评估报告，否则承担举证不能的法律后果”的情况下，该司至今未能提供该评估报告。本院认为：本案争议的焦点为“龚庆忠是否受胁迫签订讼争《协议书》”。受胁迫是一个非常主观的状态，很难有具体的证据直接证明，这也是司法实践中很少遇到此类案件的原因。本院现就本案作如下分析：审理案件，尤其是复杂疑难案件，离不开三个环节的考量：一是生活常识。众所周知，法院认定的事实是由证据支撑起来的法律事实，与客观事实有一定距离。但是，法律事实不能脱离人们的生活常识，即最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项中的“日常生活经验法则”。也就是说，法院认定法律事实后，对于真伪难辨的事实还要与生活常识相印证；二是法律分析，法律分析是法院处理任何案件的前提，没有法律分析就没有判决；三是价值判断。法院作出判决时，应该反映公众的意愿，体现人们普遍的正义情感，符合大多数人的价值观。一、关于生活常识本来，在（2014）穗中法民五终字756号案判决生效后，双方即应就“委托房地产鉴定机构评定房屋市场价格、交付房屋等事宜”进行协商，履行生效判决。但事实是龚庆忠先后两次发《告知函》给南岳公司，其中一份还专门做了公证，并通过EMS邮寄。南岳公司确认两份《告知函》已收悉，但均未回复，且没有说明任何理由。其傲慢、不屑一顾的态度可谓毫不掩饰！而且，南岳公司二审庭询时称《协议书》约定的房价是通过评估取得的，但该司未能按我院要求提供该评估报告，不难得知房价乃该司单方面自行确定，并未按生效判决的要求委托有资质的评估机构评估房价。再者，南岳公司认为龚庆忠支付逾期付款滞纳金的行为是在履行《协议书》，但《协议书》中并无逾期付款滞纳金的约定，显然也是该司单方面强加于人。有谁会心甘情愿按照别人给出的比自己评估更高的标准、向一个对自己不屑一顾的人支付价款？尤其是还自愿支付所谓的滞纳金？生活常识告诉我们，没有这样的人！据此，《协议书》是在违背龚庆忠真实意思表示的情况下签订之说足资认定。二、关于法律分析所谓胁迫是指行为人以将要发生的损害或者以直接实施损害相威胁，使对方当事人产生恐惧而与之订立合同。龚庆忠有没有受到胁迫呢？一方面，其两次发函给南岳公司，要求双方协商履行生效判决无果；另一方面，也更重要的是，龚庆忠求助于法院强制执行，仍未能得到支持，这一点有《信访情况说明》为证。在协商不成又强制执行未果的情况下，在南岳公司单方面确定的高额滞纳金等的威胁下，龚庆忠被迫签订《协议书》就顺理成章了。滞纳金值不值得恐惧呢？从龚庆忠实际支付的“33天21919.79元”的标准来看，本院认为，对于一个普通购房人而言，是有理由感到恐惧的。综合上述诸多情节，并依生活常理，本院认为，龚庆忠称系受胁迫签订《协议书》是令人信服的。原审法院认为“现有证据并未显示龚庆忠向南岳公司支付逾期付款滞纳金时存在被胁迫的情形”显然过于简单，本院予以纠正。《合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”；龚庆忠请求判令南岳公司按其自行委托评估的价格返还多收的房款及滞纳金，实际上就是请求法院“变更”，于法有据，应予支持。对于龚庆忠单方面委托所做的《房地产估价报告》，原审进行了质证，南岳公司对真实性并无异议，只是提出“是龚庆忠单方委托评估所形成的报告，故不能作为认定案涉房屋增加面积房价款的依据”。本院认为，双方共同委托鉴定并非法院采信鉴定结论的必要条件，更何况单方委托是在南岳公司拒不委托、拒不履行生效判决的情况下被迫作出的选择。而且，《协议书》中的房价何尝不是南岳公司自行单方面提出的？甚至都没有经过有资质的评估公司的评估！有鉴于此，本院认为，该《报告》可以作为讼争房屋单价的依据予以采信。三、关于价值判断改革开放到今天，我国已经出现了一大批实力超群的企业，无论是它们的经济实力、法律专业能力，还是社会影响力，皆非普通个人、中小企业可比。反垄断、反不正当竞争、格式合同、劳动合同法等正是国家从立法的角度对此作出的努力。经办人从事房地产审判多年，在商品房买卖合同纠纷中，类似的补充协议、协议书、附件所见不知凡几，深知购房人在强势的开发商面前的无力感。据此，本院认为，对南岳公司单方面制作《协议书》并强加给龚庆忠的行为予以否定，是契约自由走向契约正义的题中应有之义，符合市场经济自愿、公平、诚实信用基本原则，也符合公众普遍的正义情感。合议庭清楚，在没有直接证据的情况下认定构成“胁迫”，从法律分析的角度看并非毫无瑕疵。但南岳公司“不回复《告知函》、单方面未经鉴定确定房屋单价，尤其是自行收取滞纳金”的行为——这哪有丝毫的平等、协商可言——让合议庭最终下定了决心，一致认定本案构成“胁迫”。据此，龚庆忠上诉有理，本院予以支持，南岳公司应按照24800元/平方米的标准退回多收的购房款112481元及滞纳金21919.79元，并承担评估费的一半1750元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼费》一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1576号民事判决;二、变更龚庆忠与广东南岳房地产开发有限公司于2015年1月7日所签订《协议书》第一条“应按27500元平方米计价”为“应按24800元/平方米计价”；三、广东南岳房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向龚庆忠返还多收取的房价款112481元、滞纳金21919.79元、评估费1750元。本案一、二审案件受理费各5030元，均由广东南岳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚德家审 判 员 吴国庆代理审判员 姚伟华二〇一六年八月二十三日书 记 员 胡 茜 关注公众号“”