（2016）鄂0192民初2048号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-15
案件名称
谭双双与周勇、管琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭双双,周勇,管琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初2048号原告：谭双双。委托代理人：曹露，湖北光谷律师事务所律师。委托代理人：杨毅，湖北光谷律师事务所实习律师。被告：周勇。被告：管琼。原告谭双双与被告周勇、管琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜独任审判，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告谭双双及其委托代理人曹露，被告周勇、管琼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭双双诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋三方买卖合同》；2、被告周勇、管琼赔偿违约金154000元；3、被告周勇、管琼退还购房定金20000元；4、本案的诉讼费用由被告周勇、管琼承担。事实和理由：2016年5月16日，原告谭双双通过武汉尚都不动产有限公司（以下简称：尚都公司）中介人员徐文兵与两被告签订《房屋三方买卖合同》，约定购买光谷街3号世界城光谷步行街＊区尚都＊栋＊层＊号房屋，并依约支付定金20000元。2016年5月26日，原、被告共同前往中国工商银行东湖支行办理房屋贷款担保业务，2016年6月12日，被告周勇无理由告知徐文兵不再出售房屋。2016年6月17日，徐文兵与被告周勇协商无果后告知原告谭双双此事，其后原告谭双双多次与两被告协商，其均明确拒绝履行合同义务，为此，诉至人民法院，要求继续履行合同。在诉讼中，经查询两被告已将房屋另售给第三方，其根本违约造成合同履行不能，故变更诉讼请求同上所述。被告周勇辩称：案涉房屋系被告周勇婚前个人财产并登记在个人名下，被告管琼签订《房屋三方买卖合同》系无效合同，后来在银行的卖房承诺书是被告周勇不知情下签订；违约金约定过高，一般是双倍定金或合同价款10%，且返还定金20000元应包括在违约金里。被告管琼辩称：被告管琼做主签订房屋买卖合同，被告周勇对此不知情；同意被告周勇的其他答辩意见。经审理查明：被告周勇系武汉东湖新技术开发区光谷街3号世界城光谷步行街B1区尚都2栋15层19号房业主，于2009年取得上述房屋所有权登记，产权人周勇，权利份额独立，无共有权人。被告周勇、管琼系夫妻关系，两人于2009年9月21日登记结婚。2016年5月16日，被告管琼以周勇、管琼两人名义（甲方，卖方）与原告谭双双（乙方，买方）、尚都公司（丙方，中介方）签订《房屋三方买卖合同》，约定：“第一条，甲方将光谷街3号世界城光谷步行街B1区尚都＊栋＊层＊号房屋出售给乙方，该房屋权属性质个人产权，所有权人周勇，建筑面积56.63平方米，用途住宅；第二条，房屋成交价格为77万元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担；第四条，定金及房款交接的约定，1、乙方应在签订本合同时，支付甲方20000元作为定金，该甲方保管定金在房产证过户当天冲抵房屋乙方首付款，同时甲方将房屋权属原件交丙方保管；2、付款方式：（1）首付款，双方约定房产证过户当日，乙方将首付款计340000元转账到甲方本人的贷款银行账户；（2）尾款，甲方协助乙方办理二手房商业贷款，乙方贷款银行见乙方过户后两证原件和抵押收件单原件将尾款计430000元打款至甲方在该银行设立账户；第五条，甲方责任；第六条，乙方责任；第七条，违约责任约定：1、若甲乙任何一方拒绝履行本合同或中途解除合同，均属违约，违约方须向其对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，且丙方服务费不予退还，由违约方承担……第十一条，其他约定……”等内容。原告谭双双在合同上签字捺印，被告管琼签字捺印，并代被告周勇签字，尚都公司加盖合同专用章。签约后，原告谭双双向被告管琼支付了购房定金20000元。2016年5月31日，原告谭双双、被告周勇、管琼共同前往中国工商银行东湖开发区支行，协助原告谭双双办理二手房商业贷款审批手续。被告周勇、管琼在承诺书上签字捺印，内容“本人现将该套自有房屋，房屋地址为东湖新技术开发区光谷步行街B1区尚都＊层＊号面积56.63平方米，出卖给谭双双，本人及配偶承诺：上述房屋未对外出租，无产权纠纷，无抵押，如涉及法律纠纷，均由本人承担一切责任。”为履行合同，原告谭双双筹集了用于支付首付款的款项。2016年6月7日，尚都公司工作人员徐文兵告知被告管琼原告谭双双的银行贷款已通过，2016年6月12日，被告周勇告知徐文兵不愿继续卖房，理由是卖了拿着钱不知道做什么，且自己没有在买卖合同上签字应为无效；徐文兵与两被告沟通无果后，告知原告谭双双此事。随后，原告谭双双委托律师向两被告发出律师函，要求继续履行合同，两被告未予同意，原告谭双双诉至本院。在诉讼中，原告谭双双经查询被告周勇已将房屋另行出售，故变更诉讼请求为解除合同计取违约金等。据原告谭双双提交的产权登记信息查询单，案涉房屋在2016年7月6日由被告周勇出售给案外人何某某，并已办理了不动产转移登记手续。经本院向中国工商银行东湖开发区支行核实，该行已初审通过原告谭双双的房屋按揭贷款申请。在诉讼中，两被告同意解除合同。以上事实，有当事人陈述、《房屋三方买卖合同》、收条、武汉市房屋产权登记信息查询单等证据在卷佐证。本院认为：关于《房屋三方买卖合同》的效力问题。案涉光谷步行街B1区尚都2-15层19号房登记在被告周勇个人名下，且产权登记明确为份额独立、无共有权人，则应为被告周勇个人财产。两被告虽为夫妻关系，但买卖房屋属重大经济事项，不属于夫妻日常生活中可家事代理的一般经济事务，原告谭双双、尚都公司明知房屋登记情况，由被告管琼未出示委托手续直接代签《房屋三方买卖合同》，不构成表见代理，该合同属于效力待定的合同。但是，被告周勇作为完全民事行为能力人，其专程与被告管琼一起配合原告谭双双办理银行按揭贷款手续，在银行签署售房承诺书，并未对原售房合同提出异议或要求签订补充协议，应认定被告周勇此时已清楚知晓与原告谭双双之间的房屋买卖行为，并以书面方式、事实行为对被告管琼代为签订售房合同一事进行了追认。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《房屋三方买卖合同》因得到权利人周勇的追认，且合同主要条款不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。原告谭双双筹款拟履行合同，其银行按揭贷款已通过初审，为履行合同进行了充分、适当的准备，此时被告周勇以未签字、卖房拿钱无用等为由拒绝继续履行合同，不具有合法、合理依据。被告周勇明知与原告谭双双的合同关系而不顾，为自身利益将房屋出售他人并办理不动产转移登记手续，导致本案《房屋三方买卖合同》客观上履行不能，属明显恶意违约行为，应依法依约承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项的规定，原告谭双双有权解除合同。原告谭双双诉请解除合同，两被告同意，本院准许解除《房屋三方买卖合同》中的原、被告房屋买卖条款。因被告方原因导致合同解除，则原告谭双双已支付的购房定金20000元，应予退还。关于合同解除后的责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”。本案中，《房屋三方买卖合同》已具备房屋买卖合同关系的主要条款，其约定的定金属履约定金性质。原告谭双双在被告方违约情况下，可以选择适用违约金或定金条款，其选择适用违约金条款主张权利符合法律规定。依照三方合同第七条的约定，违约金标准为原房屋成交价的20%即1540000元（770000元×20%），该约定过高，本院结合双方合同约定、违约情形、近年来武汉市房地产市场形势、损失情况等，酌情调整为77000元。被告管琼系《房屋三方买卖合同》当事人、签字人，且与被告周勇系夫妻关系，应与被告周勇共同承担合同解除后的法律责任。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告谭双双与被告周勇、管琼于2016年5月16日签订《房屋三方买卖合同》中的双方房屋买卖条款；二、被告周勇、管琼于本判决生效之日起十日内向原告谭双双退还定金20000元；三、被告周勇、管琼于本判决生效之日起十日内向原告谭双双支付违约金77000元；四、驳回原告谭双双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1890元（已减半收取），由被告周勇、管琼负担（此款原告谭双双立案预交5750元，由本院退还3860元，被告周勇、管琼于本判决生效之日起十日内直接向原告谭双双支付1890元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜厚胜二〇一六年八月二十三日书记员 颜晓霞 搜索“”