（2016）沪0115民初52995号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-02
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
游志雄,周文霞,王懿卿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52995号原告：游志雄，男，1982年7月29日生，汉族，住湖北省嘉鱼县官桥镇阴山村五组13号。原告：周文霞，女，1985年10月3日生，汉族，住湖北省嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道54号。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。被告：王懿卿，女，1984年4月21日生，汉族，住上海市黄浦区小石桥街XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：孔海峰，上海市金钟律师事务所律师。原告游志雄、周文霞诉被告王懿卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由审判员胡铁红独任审判，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告游志雄、周文霞及其委托诉讼代理人ＸＸ，被告王懿卿的委托诉讼代理人孔海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游志雄、周文霞诉至本院，提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款人民币417万元(以下币种同)；3.判令被告支付逾期办理产权过户手续的违约金，按照已付房款417万元的日万分之五计算，从2016年8月1日起计算20日；4.判令被告按照总房价597万元的20%支付赔偿金；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月15日，原、被告经中介介绍签订《上海市房地产买卖合同》。之后原告取得上海市购房资格，双方于2016年3月24日按之前合同内容重新签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价为人民币530万元，双方应于2016年7月31日前办理系争房屋过户手续。2016年4月26日，原、被告签订《房地产买卖合同补充协议》，约定增加房款67万元。之后，原告按约向被告支付房款，共计417万元，被告也按约于2015年7月10向原告交付房屋，自此之后房屋就由原告居住使用至今。但是被告违反合同约定，既未用已收取的房款去涤除系争房屋上的既有抵押，又导致系争房屋被人民法院司法查封，致使系争房屋无法在2016年7月31日办理房屋过户手续，并且逾期已经超过20天，原告因此享有合同解除权。综上被告已经构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。被告王懿卿对于原告提供的所有证据的真实性均无异议，承认原告在本案中所主张的事实。但不同意解除合同，被告认为2016年7月31日不能过户不是被告不愿意办理过户手续，是因为被告牵扯他案，房屋因他案被司法查封。在另外的确权纠纷案件中，被告有充分证据证明房屋权利人是被告。故被告认为自身没有过错，目前也愿意售房，愿意继续履行合同。如果法院判决解除合同，被告同意返还购房款，但对于原告主张的逾期过户违约金，被告认为因为原告在2016年8月8日将诉请由要求继续履行合同变更为要求解除合同，所以根据合同第10条第3款，逾期过户违约金应只计算8月1日至8月8日期间。对于赔偿金，虽然被告对违约责任条款无异议，但认为应以530万元为基数，且认为据此计算的违约金过高，要求法院调整。被告王懿卿承认原告游志雄、周文霞在本案中所主张的事实，故对于原告游志雄、周文霞主张的事实予以确认。对于原告要求解除双方之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，本院依法予以支持。理由在于：合同签订之后，系争房屋于2016年6月23日被人民法院另案司法查封。在房屋上的司法查封解除之前，系争房屋过户具有法律障碍，无法在合同约定的2016年7月31日办理过户手续。本院认为原、被告双方签订了合同，此系双方当事人的真实意思表示，双方都应该尊重合同，且自觉严格履行合同。被告作为出售方，应当保证房屋无权利瑕疵或限制，以保证房屋能够正常过户，这是被告作为出售方的主要合同义务。现在被告辩称因为其另外涉诉导致房屋被查封，并非自身不愿意履行合同。本院认为系争房屋确实无法按约过户，此系事实，被告已经违约，应当承担违约责任，至于被告如认为是因为第三人原因导致其违约，可以向第三人另外主张权利。目前系争房屋上的该项司法查封仍未解除，已经逾期过户超过20日，原告据此主张享有合同解除权，并要求解除合同，本院认为这具有合同依据及事实依据，依法予以支持。在合同解除之后，被告应该返还原告已收取的房款417万元，对此被告也无异议，本院依法予以支持。对于原告主张的逾期过户违约金及解约赔偿金，对此合同中除了约定过户时间以外，还在第十条第三款中约定：被告未按合同约定期限将系争房屋房地产权利转移给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房款的日万分之五计算，违约金自合同约定的应当过户之日起至实际过户之日止。逾期超过20日后，被告仍未转移房地产权利的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告依据本条款主张解除合同的，原告应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。被告应在收到书面通知之日起七日内，返还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。本院认为现在系争房屋逾期过户超过20日，原告根据合同第十条第三款主张逾期过户违约金及赔偿金，具有合同依据及事实依据，本院依法予以支持，且庭审中，原、被告双方均承认房屋总价为597万元，故对于原告的赔偿金计算基数，本院也予以确认。至于被告认为赔偿金过高，要求法院调整，对此本院认为，在合同有效，原告已经支付大部分房款，相反因为被告原因导致合同无法继续履行，房屋无法过户的情况下，致使原告合同目的无法实现，被告应赔偿原告因其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。再参考自合同签订之后至诉讼之时，房价上涨的幅度，本院综合考虑后认为合同约定的赔偿金并没有过分高于被告违约给原告造成的损失，因此不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告游志雄、周文霞与被告王懿卿就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》；二、被告王懿卿于本判决生效之日起七日内返还原告游志雄、周文霞房款417万元；三、被告王懿卿于本判决生效之日起七日内支付原告游志雄、周文霞违约金(按已付房款417万元的日万分之五计算，自2016年8月1日起至2016年8月20日止)；四、被告王懿卿于本判决生效之日起七日内支付游志雄、周文霞赔偿金1,194,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,590元，减半收取26,795元，诉讼保全费5,000元，合计31,795元，由被告王懿卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一六年八月二十三日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 来源：