（2016）闽0623民初1829号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-26
案件名称
漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司与陈智坚商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
云霄县人民法院
所属地区
云霄县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司,陈智坚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0623民初1829号原告：漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园。机构代码09340144-3。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：黄小平，1990年3月13日出生，汉族，公司员工，住江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：吴震宇，男，1973年4月3日出生，汉族，公司员工，住广州市荔湾区。被告：陈智坚，男，1971年5月25日，汉族，住福建省漳浦县。原告漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司（以下简称“漳浦碧桂园”）与被告陈智坚商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员郑少娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳浦碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人黄小平到庭参加诉讼，被告陈智坚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳浦碧桂园向本院提出诉讼请求：1、解除漳浦碧桂园与陈智坚签订的编号为35xxx76号《商品房买卖合同》及其附件、附录。2、请求陈智坚支付解除合同违约金人民币100238.25元。事实和理由：2014年12月19日，漳浦碧桂园与陈智坚签订编号为35xxx76的《商品房买卖合同》及其附件（以下统称合同），双方约定，陈智坚向漳浦碧桂园购买址在福建省漳浦县福建省漳浦县绥安镇漳浦碧桂园x号楼花园里x街x栋xxxx号房。根据合同约定，该商品房购房款总价人民币668255元，陈智坚付款方式为按揭四个月分期（详见合同）。合同签订后，陈智坚已交付款项人民币74604元，余593651元未交付，拖欠至今。根据合同约定，被告拖欠房款的行为已构成违约。根据合同第七条约定，陈智坚未在合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款（即合同总价款，详见合同附件六《合同补充协议》第十四条第三款）的20%向出卖人支付违约金，即被告应向原告支付解除合同违约金人民币100238.25元。陈智坚未提出答辩意见。漳浦碧桂园围绕自己的诉讼请求，依法提交了《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《律师函》、邮寄凭证、滞纳金明细表等证据，陈智坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。以上证据经庭审查证属实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，漳浦碧桂园取得商品房预售许可证。2014年12月31日，漳浦碧桂园与陈智坚签订合同编号为35xxx76号的《商品房买卖合同》，双方约定，陈智坚向漳浦碧桂园购买址在福建省漳浦县福建省漳浦县绥安镇府前街与石斋北路交汇处漳浦碧桂园x号楼花园里x街x栋xxxx号房，该商品房建筑面积共129.900平方米，总价668255元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款，即银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为668255元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的11.16%给出卖人，即74604元；（3）买受人必须在2015年3月25日前，付该商品房总房价款的20.00%给出卖人，即133651元，并于2015年8月30日向贷款银行办理按揭申请手续；（4）买受人必须在2015年12月30日前，付该商品房总房价款的68.84%（银行按揭款项）给出卖人，即460000元整。”合同第七条第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告x日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第十四条第三项：“《商品房买卖合同》第七条约定累计应付款是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”合同签订后，陈智坚已支付款项182943元，余571180元房款至今未支付。2015年8月19日，漳浦碧桂园向陈智坚寄送《律师函》，书面催告陈智坚支付迟延楼款及违约金。本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳浦碧桂园与陈智坚于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。协议签订后，陈智坚依照协议约定先后向漳浦碧桂园支付购房款项合计人民币182943元，尚余571180元房款至今未支付。陈智坚的行为已违反合同约定，漳浦碧桂园依据合同第七条第1款第（2）项约定请求解除与陈智坚签订的合同及其附件、附录并支付违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。违约金系因违约造成的损失，在陈智坚已经按照合同约定支付部分房款的情况下，漳浦碧桂园依据合同第七条第1款第（2）项，要求陈智坚按累计应付款20%支付违约金，其中的“累计应付款”应理解为逾期累计应付款，即到期应付款与实际已付款的差额。漳浦碧桂园依据合同附件六《合同补充协议》第十四条第三款，将合同第七条第1款第（2）项中“累计应付款”等同于合同总金额，明显扩大了“累计应付款”的理解，违反《商品房买卖合同》第二十二条中补充协议（附件六）不得加重买受人责任约定，同时也违背民法公平合理的原则。故漳浦碧桂园请求按合同总额的20%计付违约金的计算方式错误，应予纠正。本案中，涉案合同总额为668255元，陈智坚依照合同约定已支付74604元，故至解除合同时止，逾期累计应付款为668255元-74604元=593651元，违约金应为593651元×20%=118730.2元。漳浦碧桂园请求违约金数额100238.25元低于陈智坚按合同约定应付的违约金，该行为系对自身权利的自由处分，本院予以支持。陈智坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司与陈智坚签订的编号为35xxx76号《商品房买卖合同》及其附件、附录。二、陈智坚应于本判决生效后10日内支付漳浦县碧桂园联创房地产开发有限公司解除合同违约金100238.25元（该款从已付房款182943元中抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10483元，减半收取5241.5元由被告陈智坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 郑少娟二〇一六年八月二十三日书记员 蔡少鹏执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。