（2016）豫14民终2301号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-05
案件名称
海航与河南省怡合房地产开发有限公司、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海航,河南省怡合房地产开发有限公司,河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终2301号上诉人（原审原告）：海航，女，1979年9月19日出生，汉族。委托代理人：海战军。委托代理人：范家华，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省怡合房地产开发有限公司。法定代表人：刘春海，职务：董事长。被上诉人（原审被告）：河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司。负责人：刘春海，职务：经理。以上二被上诉人的共同委托代理人：崔海生，河南向东律师事务所律师。上诉人海航与被上诉人河南省怡合房地产开发有限公司（以下简称怡合公司）、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司（以下简称怡合商丘分公司）商品房销售合同纠纷一案，河南省商丘市梁园区人民法院于2016年6月15日作出（2015）商梁民初字第02712号民事判决，海航不服向本院提起上诉，本院于2016年6月22日受理本案后，依法组成合议庭，并于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人海航的委托代理人海战军、范家华，被上诉人怡合公司、怡合商丘分公司的共同委托代理人崔海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年3月4日，河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司（以下简称路桥机械化分公司）为解决职工住房困难问题，在征得全体职工的意见后，与怡合商丘分公司签订了《商品房定向团体认购协议书》。由路桥机械化分公司统一向职工收取房款后一并向怡合商丘分公司支付。怡合商丘分公司在收取房款后，分别与包括海航在内的购房职工签订了《商品房定向认购协议》。2011年8月22日，团购人河南省路桥建设集团有限公司（以下简称路桥公司）起诉怡合公司、怡合商丘分公司房屋买卖合同纠纷一案，商丘市中级人民法院于2013年1月17日作出（2012）商民一初字第34号民事判决。为了履行该判决，2014年12月29日双方达成执行和解协议，协议约定，根据市场行情的变化，根据本案的实际情况，在充分协商、互谅互让的基础上，申请执行人路桥公司经过研究，并经大多数职工认可，同意在原合同价格基础上，多层每平方增加400元，复式每平方增加800元，以上价格交款交房。同时，协议还约定了其它条款。后该案双方因交付房屋、补交房款发生纠纷。原审法院认为，海航所在单位路桥机械化分公司与怡合商丘分公司签订了《商品房定向团体认购协议书》，由路桥机械化分公司统一向职工收取房款后一并向怡合商丘分公司支付。怡合商丘分公司在收取房款后，分别与包括海航在内的购房职工签订了《商品房定向认购协议》，双方签订的协议书系双方真实意思表示，为有效合同。怡合公司、怡合商丘分公司称涉案房屋已作为工程款抵偿给了林州市二建集团建设有限公司，其没有履行合同能力的抗辩理由不能成立，不予采纳。由于客观情况的变化，对于购房价格问题，应认可房地产价格变动的客观事实，依照公平原则，参照路桥公司与怡合商丘分公司为履行（2012）商民一初字第34号民事判决书确定的义务，而于2014年12月29日达成的执行和解协议，遵循大部分团购人变更的价格，海航予以补交房款后取得房屋。原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：海航按照每平方增加400元的价格向怡合公司、怡合商丘分公司交清剩余全部房款；同时，怡合公司、怡合商丘分公司将位于商丘市梁园区中州路东侧、珠江路南侧怡合小区4号楼1单元5层西户的房屋交付给海航。于本判决生效之日起15日内履行完毕。一审案件受理费1920元，由怡合公司、怡合商丘分公司承担。上诉人海航不服原审判决上诉称，1.根据路桥机械化公司与怡合商丘分公司签订的《商品房定向团体认购协议书》以及上诉人与怡合商丘分公司签订的《商品房定向认购协议》的约定，怡合商丘分公司在2010年中旬就应该将涉案房屋交付给上诉人。商丘中院（2012）商民一初字第34号生效民事判决，确认被上诉人违约，要求其继续履行合同，因此，被上诉人在2010年就应当按照合同约定将涉案房屋交付给上诉人，由于其违约行为，至今未能交付。由此导致的包括房地产价格变动在内的违约后果应该由其自己承担。一审裁判由守约方承担违约方的违约后果，于法不合。2.涉案房屋事实上已经变成小产权房，被上诉人至今未向国土部门交纳办理土地出让手续所需的土地出让金，导致涉案房屋产权手续至今无法办理，原审法院认为不加价有失公允，判决结果没有法律依据。3.原审法院超范围审理本案，不告不理是基本的裁判规则，被上诉人在原来一审中的答辩以及辩论意见就两点：一是涉案合同为无效合同，二是涉案房屋抵债交付给了工程施工方林州二建公司，对于加价问题，被上诉人未提及，也未提起反诉，亦未另行起诉。原审判决涉案房屋价格每平方米增加400元没有依据。请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。根据双方的诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：原审判决上诉人按照每平方米增加相应的价格是否有相应的依据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2009年3月4日路桥机械化分公司与怡合商丘分公司签订《商品房定向团体认购协议书》，后海航与怡合商丘分公司签订《商品房定向认购协议》，该两份合同从形式分析没有任何关联性，实际《商品房定向认购协议》是以《商品房定向团体认购协议书》为基础而签订的。团体认购虽然仍是商品房买卖合同的一种，但由于其特殊性在于认购方依靠团体的力量，才获得作为个体所不能享受到的优惠，销售方则依靠团体的力量降低了单个销售的成本，应当认可该商品房买卖合同的效力，但又不能否认该商品房买卖的基础是团购行为。2014年12月29日，路桥公司与怡合商丘分公司签订的执行和解协议，是为履行本院（2012）商民一初字第34号民事判决而达成的执行和解，该执行和解协议是团购方以单位名义与怡合商丘分公司签订，怡合商丘分公司完全有理由信赖路桥公司能够代表团购户。上诉人海航若不认可执行和解协议，说明其不认可路桥公司的代表行为，则海航与怡合商丘分公司签订《商品房定向认购协议》的团购行为的基础便不存在，《商品房定向认购协议》失去团购的基础，便不能将其理解为完全意义上的商品房买卖合同，上诉人海航不能根据其利益的趋向对路桥公司及路桥机械化分公司的代表行为进行选择性的认可。而且大部分团购户已经履行了执行和解协议，若再判决按照原《商品房定向认购协议》的价格交付房屋将导致交易秩序的混乱。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人海航负担。本判决为终审判决。审判长 戴 蕙审判员 徐亚超审判员 盛立贞二〇一六年八月二十三日书记员 鹿国旗 来源：百度搜索“”