（2016）黔0303民初2895号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2018-07-21
案件名称
陈焕强诉贵州金宇房地产开发有限公司、第三人北京华联综合超市股份有限公司、北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈焕强,贵州金宇房地产开发有限公司,北京华联综合超市股份有限公司,北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第六条第一款，第二十条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第九十三条第一款
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初2895号原告陈焕强，男，汉族，贵州省赤水市人，住贵州省赤水市.委托诉讼代理人孙月梅，女，汉族，住贵州省赤水市。被告贵州金宇房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人丁建强，系该公司董事长。委托代理人陈静，女，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区.第三人北京华联综合超市股份有限公司，地址：北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人罗志伟，该公司董事长。委托诉讼代理人杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。第三人北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司，地址：贵州省遵义市汇川区澳门路1号。主要负责人智强，该公司总经理。委托诉讼代理人杨虹建，贵州崇尚律师事务所律师。原告陈焕强与被告贵州金宇房地产开发有限公司（下称金宇公司）、第三人北京华联综合超市股份有限公司（下称北京华联公司）、北京华联综合超市股份有限公司（下称遵义分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年05月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈焕强、第三人北京华联综合超市股份有限公司及北京华联综合超市股份有限公司遵义分公司委托诉讼代理人杨虹建到庭参加诉讼，被告贵州金宇房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈焕强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《港澳广场商铺委托经营协议》，2、被告金宇公司返还原告委托经营的二层—528号商铺，3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与金宇公司于2012年10月23日签订《港澳广场商铺委托经营协议》，约定原告购买金宇公司开发建设的港澳广场商场的二层—528号商铺，原告委托金宇公司进行出租经营，委托期限13年，如果金宇公司逾期3个月未支付收益金，原告有权收回商铺。现被告已逾期3个月未向原告支付收益金。被告金宇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人北京华联公司及其遵义分公司述称：我公司与金宇公司于2005年3月签订租赁合同，2006年正式营业，而原告于2012年12月23日向金宇公司购买商铺，原告应知道租赁情况。根据“买卖不破租赁”原则，我方承租包括原告商铺在内的租赁关系应得到法律保护。对《港澳广场商铺委托经营协议》我方作为承租人根本不知情，金宇公司将商铺出卖给原告，应由原告出租给我方使用，尽管租金不是缴纳给原告，但从管理便捷及交易方式看，我方的租金是交给以前的房屋所有人。原告的商铺不是独立使用的空间，不能独立经营，是对华联租赁房屋的按份共有人，没有独立使用权，其提起诉讼，不符合法律规定。请求原告驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告向金宇公司购买了其开发建设的位于遵义市汇川区澳门路/香港路之间的“港澳广场”商铺一期二层528号商铺，建筑面积15.99平方米。于2013年3月1日办理产权登记。2012年10月23日，双方签订《港澳广场商铺委托经营协议》，约定：原告将上述商铺基于自愿、以及不可单方面撤销的原则委托金宇公司进行经营管理。委托经营期限为2012年10月23日至2025年3月31日，前三年不收取收益金，第四年起至2025年，金宇公司按2537元/月的标准向原告支付收益金，每半年支付一次，第一次支付时间2015年10月23日，第二次支付时间为2016年4月23日，以后支付方式及时间以此类推。本合同有效期内，原告同意金宇公司因第三方经营的要求，对商铺进行重新分割、布局、装修。金宇公司负责“港澳广场”商场的日常招商、管理，并与合作方签订合作合同。金宇公司逾期90日支付原告委托经营收益，原告有权收回商铺。原告在协议签订时就知晓所购买商铺已在经营中。协议约定的不支付收益金的三年期满后，金宇公司未支付原告2015年10月23日至2016年4月22日的收益金，本案原告提起追索租金诉讼，本院判决金宇公司支付租金及违约金。至今，金宇公司仍未向原告支付租金。另查，2005年3月，金宇公司与北京华联公司签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为贵州省遵义市澳门路1号的金宇公司拥有产权和合法出租权的“港澳广场”项目临澳门路的地上一层和地上二层的部分商业用房，租赁期限20年。经出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的全部权利和义务概括地转让给承租人的控股公司、关联公司，包括由承租人或承租人的控股公司、关联公司组建的企业实体。承租人明确，承租人、或其控股公司、或其关联公司将依法在标的房屋所在地依法注册实体（子公司、分公司或其他法定组织形式的经营实体，以下称项目公司）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租人的权利、义务一并转让给项目公司。承租人对项目公司履行本合同承担连带义务责任。北京华联公司于2005年8月5日注册成立遵义分公司，北京华联公司向金宇公司承租的房屋由遵义分公司经营至今并向金宇公司交纳租金，2015年10月，因原告与金宇公司发生纠纷而暂未向金宇公司交纳。本院认为:本案在审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，依法追加北京华联公司及其遵义分公司为无独立请求权第三人参加诉讼，两公司向本院提出管辖异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条规定:“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”两公司无权提出管辖异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金宇公司与北京华联公司签订租赁合同并由遵义分公司履行租赁合同后，将租赁房屋出卖给原告，并不影响他们之间租赁合同的效力及继续履行，即原告应取代金宇公司地位而成为新的出租人，原告得向承租人北京华联公司及其遵义分公司主张权利，承租人北京华联公司及其分公司向原告履行义务，其相互间权利义务的内容全部依照原租赁合同不变。原出租人金宇公司因租赁物所有权之转移而脱离与北京华联公司签订的租赁合同的出租人地位。而原告明知所购房屋系北京华联公司在经营中仍与金宇公司签订《港澳广场商铺委托经营协议》，该协议的内容实为租赁关系约定，原、被告均未举证证明已就该《港澳广场商铺委托经营协议》取得北京华联公司同意或告知北京华联公司，对其不产生效力。原告与金宇公司的《港澳广场商铺委托经营协议》约定：“金宇公司逾期90日支付原告委托经营收益，原告有权收回商铺。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该约定为解除合同的条件，金宇公司超过《港澳广场商铺委托经营协议》约定期限未向原告缴纳租金，已符合双方合同中解除合同的条件，故原告要求解除与金宇公司的协议，应予支持。在诉讼中，北京华联公司及其遵义分公司表示向原告履行原租赁合同，要求原告继续履行原租赁合同，因金宇公司与原告之间的《港澳广场商铺委托经营协议》也为租赁合同，在支持原告取代金宇公司在与北京华联公司租赁合同中的地位而成为新的出租人的情形下，则意味着“一物二租”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”则北京华联公司主张履行原租赁合同符合上述法律规定，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”故对北京华联公司及其遵义分公司的请求应予支持，原告主张返还商铺的请求在法律上不能履行，不予支持。为此，判决如下：解除原告陈焕强与被告贵州金宇房地产开发有限公司于2012年10月23日签订的《港澳广场商铺委托经营协议》；驳回原告陈焕强的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告贵州金宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员 刘 侠二〇一六年八月二十三日书记员 吴妹男