（2016）川1725民初1199号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-11-30

案件名称

郑建与四川睿智房地产开发有限公司及渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

渠县人民法院

所属地区

渠县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑建,四川睿智房地产开发有限公司,四川睿智房地产开发有限公司渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部,李建均

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款

全文

四川省渠县人民法院民事判决书（2016）川1725民初1199号原告：郑建，男，生于1990年6月，汉族。委托代理人：代长英，四川银桥律师事务所律师。被告四川睿智房地产开发有限公司。地址，四川渠县东城半岛揽月庭*号楼9-1。法定代表人：陈学明，经理。委托代理人：方益春，该公司员工。被告：四川睿智房地产开发有限公司渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部。负责人：李建均。被告：李建均，男，生于1978年8月，汉族。原告郑建诉被告四川睿智房地产开发有限公司（以下简称睿智公司）及渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部（以下简称项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理，在审理中，原告申请追加李建均作为本案被告，本院依法通知了李建均参加诉讼。本案依法由审判员袁猛适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人代长英、被告睿智公司的委托代理人方益春到庭参加诉讼。被告项目部、李建均经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郑建诉称，2014年1月20日，原告作为买受人与被告项目部就其开发修建的房屋签订了《认购合同》。合同约定，原告向被告购买商品房一套，房价格及相关费用合计338384元；签订本协议时，原告应交付首付房款115000元，余款由被告办理银行按揭；被告在通知原告办理按揭手续时，原告应遵守被告约定的时间办理按揭手续，如原告延期办理按揭手续，发生的利息由原告支付；水、电、气、数字电视、通信、和房产证共计代收20000元，在签订合同时和首付款一并交由被告；新建房屋从签订合同之日起，24个月内竣工，半年内交房；如逾期不能交房，被告按本协议签订时银行同期存款利率赔偿原告的资金利息，即被告修建的房屋应该在2016年1月20日竣工，2016年7月20日之前将房交给本案原告；该合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告郑建按照合同约定将首付款115000元和代办费20000元一并交付给了被告，完全履行了合同义务。但从双方合同签订之日起至今两年有余的时间，被告未通知原告办理房屋按揭手续，2016年5月原告多次要求被告交房，可被告不但予以拒绝，还要求原告交清房屋余款后才得交房。后经原告委托代理人到渠县房地产管理局调查得知，被告从建房至今未办理商品房预售许可证，致使原、被告双方签订的《认购合同》无效，此外，被告在交房约定期满后，一直不履行通知原告办理按揭手续及交房的义务，已严重损害原告利益，故起诉要求判令依法确认原、被告签订的《认购合同》无效；被告睿智公司、项目部返还人民币135000元及其资金利息，由被告承担案件受理费。庭审中，原告诉称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条第二款第一项规定，将要求被告返还的购房款135000元变更为250000元。被告睿智公司答辩认为，合同效力应当待定，睿智公司不追认就属于无效。同时，睿智公司不应当承担责任，因为签订合同的行为对睿智公司不构成表见代理，既不符合表见代理的权利外观要件，也不符合表见代理主观因素要件。另外，项目部不具备诉讼主体资格，其不是独立的法人，也并未领取非法人企业营业执照，应当列项目部负责人李建均为诉讼主体。认同本案卖房合同无效，但因该合同无效而取得的财产应当由实际用款人返还，而不是睿智公司返还。被告项目部及李建均未作答辩，也未提交证据。原告为支持自己的诉讼主张，向法庭举出了以下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的主体身份信息及原告系房屋认购合同购买人。2、认购合同文件，拟证明原、被告存在买卖合同关系；并约定由原告一并交付首付款115000元和代办费20000元给被告，由被告通知原告办理按揭手续，并于2016年1月20日竣工，2016年7月20日交房，但至今被告也未通知原告办理按揭手续，房子也未交付给原告。3、支付凭证，2014年1月16日与2014年1月19日原告分别缴付给紫荆花苑1000元及114000元共计115000元所得的两张收据，拟证明原告已支付购房首付款115000元。被告睿智公司未提交证据。原告提供的证据，经到庭的被告质证认为，对原告郑建举出的认购合同内容及支付凭证予以认可。因被告项目部负责人李建均未到庭，也未质证，法庭围绕证据的真实性、关联性、合法性，对原告提交的证据进行了审核，原告也保证所举证据是绝对真实，表示如有虚假，愿承担法律责任。本院对原告的证据予以采信。审理查明，2014年1月20日，原告郑建购买被告四川睿智房地产开发有限公司渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部住房一套，并签订了《认购合同》。合同约定，原告向被告购买商品房一套，房屋价格及相关费用合计338384元；签订本协议时，原告应交付房款首付115000元，余款由被告办理银行按揭；被告在通知原告办理按揭手续时，原告应遵守被告约定的时间办理按揭手续，如原告延期办理按揭手续，发生的利息由原告支付；水、电、气、数字电视、通信、和房产证共计代收20000元，在签订合同时和首付款一并交由被告；新建房屋从签订合同之日起，24个月内竣工，半年内交房；如逾期不能交房，被告按本协议签订时银行同期存款利率赔偿原告的资金利息，即被告修建的房屋应该在2016年1月20日竣工，2016年7月20日之前将房交给本案原告；该合同还对双方其他权利义务作了约定。原告于2014年1月16日与2014年1月19日分别缴付给紫荆花苑项目部1000元及114000元共计115000元作为首付款。但至今，被告仍未通知原告办理按揭手续并且拒绝交房给原告，要求原告一次性付清房款后才可交房。另查明，被告至今未办理商品房预售许可证。本院认为，城市商品房预售实行许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售应当向县级以上人民政府房地产部门办理相关登记，取得商品房预售许可证明后方可预售房屋。项目部负责人李建均与郑建签订《认购合同》前并未取得商品房预售许可证明，也未在与郑建签约时告知没有取得商品房预售许可证明的事实。其预售商品房的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，因此预售商品房必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该司法解释第九条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案中，项目部负责人李建均与郑建双方所签订的房屋《认购合同》时并未取得商品房预售许可证，直至起诉前也仍未取得，双方签订的合同应当无效，应当返还向郑建收取的房价款及相应的利息。项目部负责人李建均在签约时未告知郑建未取得商品房预售许可证这一事实，应承担合同无效的全部责任。但因项目部不是独立的法人，也未领取非法人企业营业执照，其设立单位睿智公司应承担民事责任。睿智公司与项目部未取得商品房预售许可证存在挂靠关系仅存于内部，睿智公司虽然没有实际收取首付款等相关费用，但项目部未取得商品房预售许可证实施的民事行为，因由睿智公司承担连带责任，不得以此对抗善意第三人。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第九条第二款第一项之规定，判决如下：一、原告郑建与被告四川睿智房地产开发有限公司渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部于2014年1月20日签订的房屋《认购合同》无效。二、四川睿智房地产开发有限公司及其渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部负责人李建均于本判决生效后十日内返还郑建购房款135000元，并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，期限为自2014年1月20日起至付清之日止），另赔偿郑建购房损失款115000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告四川睿智房地产公司及渠县临巴镇紫荆花苑二期项目部负责人李建均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员　袁　　　　猛二〇一六年八月二十三日书记员　刘睿杰（代）搜索“”