（2016）京0102民初14695号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-24
案件名称
北京龙基物业管理发展中心诉赵振山房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京龙基物业管理发展中心,赵振山
案由
房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初14695号原告北京龙基物业管理发展中心（反诉被告），住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。法定代表人谢建存，总经理。委托代理人王天培，男，1975年10月10日出生，该单位职员。委托代理人张玲玲，女，1977年12月1日出生，该单位职员。被告赵振山（反诉原告），男，1932年12月2日出生。委托代理人赵洪满（之子），1965年12月13日出生，无业，住北京市西城区。委托代理人赵琳环（之儿媳），1975年3月25日出生，东城区人大常委会公务员。原告北京龙基物业管理发展中心（以下简称管理中心）与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管理中心的委托代理人王天培、张玲玲、被告赵振山的委托代理人赵洪满、赵琳环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告管理中心诉称，被告与管理中心签署了北京市西城区四平园小区xx号楼xx门xx室公有住房租赁合同。该合同约定：被告应于当月缴纳房租，逾期未交者，除补交租金外，需另交所欠租金金额百分之十的违约金，被告无正当理由拖欠租金六个月以上，管理中心有权中止合同、收回房屋，合同中止时，双方按租赁合同清点房屋及设备、结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用、交清违约金和赔偿金。被告自2012年1月1日至2016年4月30日止，拖欠管理中心房屋租金未缴，经管理中心多次催交未果，故诉请法院判令被告支付2012年1月1日至2016年4月30日的房租费6979.44元、违约金697.94元。被告赵振山辩称，在2012年1月1日前我方之前一直按时交纳房租。因2012年我家因铝线老化着火，原告不给我家赔偿，我就不交纳房租了。因我家不交纳房租，原告就不修理下水道，给我们生活造成了很大影响，把房屋也给淹了，也有反水的问题。故我不同意原告的诉讼请求。并据此提起反诉，请求被告赔偿因失火、污水管道跑漏造成的经济损失32000元。对于被告的反诉，原告辩称，被告所说电线老化失火的事实无法证明，没有真实性。火灾的原因也没有证据证明，与我方无关。被告所说污水管道反水问题是被告居住使用不当造成的，也与我方无关。被告从没向我方说过上述情况，我方也不了解。我方提供的管线正常，处于使用状态。根据双方签订的租赁合同第8、9条，应当由被告方自行负责修复责任。被告将管道擅自拆改我方会另案诉讼要求被告赔偿。综上，不同意被告的诉讼请求，支持我方的诉讼请求。经审理查明，2000年9月19日，管理中心（甲方）与赵振山（乙方）就坐落于北京市西城区四平园小区63号楼3门101室房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订公有住宅租赁合同，约定：租期自2000年4月1日起，月租金为134.22元，赵振山应于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金，无正当理由拖欠租金六个月以上的，管理中心有权中止合同、收回房屋。乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位，乙方不得私自占用。电梯、电视共用天线等公用设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。公用部位损坏，由责任者赔偿。乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必须，须事先取得甲方同意并另行签订协议后，方可拆改。擅自拆改的，乙方应恢复原状或赔偿。协议签订后，原告一直使用涉案房屋至今。自2012年1月1日开始，被告未缴纳房屋租金。关于未缴纳租金的原因，被告主张因涉案房屋线路老化、失火致其财物受损，且房屋下水管道长期堵塞未能及时疏通。并提交火灾现场照片6张、关于王伟恒信访事项答复意见书（以下简称信访意见书）以及其邻居常宝杰证人证言用于证明。其中信访意见书记载内容如下：“您好!您反映四平园小区3号楼厨房下水管道太细，严重老化，经常发生堵塞的问题。经我单位了解，根据《信访条例》相关规定，现将处理意见答复如下：一、继续发挥街道属地管理作用。对居民反应的影响环境的问题，快速处置。继续开展菜单式物业服务，解决居民户内维修。与区环卫中心协商，由办事处出资按标准进行卫生保洁，改善环境卫生状况。加大执法力度，开展综合整治。二、现街道与宣武房屋投资管理有限公司初步达成意向，由该公司管理。三、建议按照《物业管理条例》(2007年10月1日)成立业主委员会，聘请专业物业公司，做好小区物业服务。按照市场化原则，聘请专业物业公司进行管理。如不服本处理意见，根据《信访条例》第34条规定，可自收到答复意见书之日起30日内向西城区人民政府提出信访复查申请。逾期未申请复查，本处理意见即为此信访事项”原告对信访意见书的真实性予以认可，但是不认可证明目的；对于照片的真实性以及关联性均不予认可；对于证人证言的关联性以及证明目的均不予认可。现原告诉至本院，持诉称理由主张权利；被告以其答辩理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。原告不同意被告的反诉请求。本案经本院主持调解，双方未达成一致意见。上述事实，有公有住宅租赁合同、照片、信访意见书、证人证言及庭审笔录等材料在案佐证。本院认为，管理中心与赵振山签订的公有住宅租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。管理中心依约向赵振山交付了租赁物，赵振山应履行支付租金的合同义务。赵振山未按照合同约定的期限支付租金，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任，并按照合同约定偿付违约金。管理中心要求赵振山支付房租并偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。关于被告主张火灾及下水管道堵塞损害赔偿一节，因与本案并非同一法律关系，本案不予处理。被告如坚持认为原告存在侵权行为，可另行主张权利。关于违约金，因被告未缴纳租金事出有因，本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、本判决之日起五日内，赵振山给付北京龙基物业管理发展中心二〇一二年一月一日至二〇一六年四月三十日的房屋租金六千九百七十九元四角四分。二、驳回北京龙基物业管理发展中心其他诉讼请求。三、驳回赵振山的反诉请求。案件受理费二十五元，由被告赵振山负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三百元，由被告赵振山负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 高磊二〇一六年八月二十三日书 记 员 王溪 搜索“”