（2016）粤01民终8495号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-14
案件名称
谭启潮与吴丽芳、广东和生投资集团有限公司等租赁合同纠纷2016民终8495二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何奇雅,谭启潮,吴丽芳,广东和生投资集团有限公司,刘玉兵,林海滨,广州驰和商贸有限公司,王强,熊晶
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8495号上诉人（原审第三人）：何奇雅，住广东省雷州市。委托代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭启潮，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：吴丽芳，住广州市越秀区。两被上诉人的共同委托代理人：周华、陈乙芳，广东中大圣律师事务所律师。原审被告：广东和生投资集团有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：刘升明，董事长。委托代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：刘玉兵，住湖南省邵东县。原审第三人：林海滨，住广东省汕头市潮南区。两原审第三人的共同委托代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。原审第三人：广州驰和商贸有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：曾守国，总经理。原审第三人：王强，住浙江省瑞安市。原审第三人：熊晶，住湖北省武汉市硚口区。两原审第三人的共同委托代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。上诉人何奇雅因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月25日，谭启潮、吴丽芳（出租方、甲方）与广东和生投资集团有限公司（以下简称和生公司、承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，甲乙双方约定：第一条，铺位情况。1、甲方铺位位于广州市白云区机场路1073号、1075号（系涉案商铺），建筑面积首层约1049平方米。2、该商铺是历史房屋，没有办理《房地产权证》，乙方对该商铺的状况已了解清楚并自愿承租该商铺。3、该商铺用途为商业经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变租赁物的用途。第二条，租期及租金条款。1、租赁期限自2013年9月1日至2023年8月31日止，合同期限共计10年（其中2013年6月26日至2013年8月31日属于装修期）。2、第一年每月租金为235元/平方米，从第二年至第六年租金在上一个年度租金的基础上每年递增5%，而从第七年至第十年租金在上一个年度租金的基础上每年递增10%。自2013年9月1日至2014年8月31日，租金为246000元/月；自2014年9月1日至2015年8月31日，租金为258300元/月；自2015年9月1日至2016年8月31日，租金为271215元/月；自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为284775元/月；自2017年9月1日至2018年8月31日，租金为299013元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日，租金为313963元/月；自2019年9月1日至2020年8月31日，租金为345359元/月；自2020年9月1日至2021年8月31日，租金为379894元/月；自2021年9月1日至2022年8月31日，租金为417883元/月；自2022年9月1日至2023年8月31日，租金为459671元。第三条，保证金。乙方在本合同签订之日即交给甲方租赁合同保证金738000元，作为租赁合同保证金。合同期满后，乙方无违反本合同条款，无拖欠租金、水电费，无损坏甲方财产与甲方办理清楚租赁期满的一切相关手续，甲方应在合同期满三天内将保证金无息退回给乙方。乙方在租赁期满前单撤出或不履行合同条款，作为乙方违约，甲方有权不予退回保证金。第四条，乙方以银行转账方式向甲方交纳租金、电费、水费。第五条，关于交铺时间及装修期条款。1、甲方应于2013年6月26日，将租赁物交付给乙方装修使用。2、2013年6月26日至2013年8月31日为乙方的装修期，此期间乙方免交租金。第六条，铺位租赁期间的水电情况。1、甲方按现有租赁物内的供水、供电设施提供给乙方……2、租赁期内，乙方在经营期间要自行承担产生的水费、电费、工商、税务部门等有关政府部门的一切费用……。第七条，甲方承诺。1、甲方保证在出租时该租赁物产权清晰，如因产权纠纷等给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿损失。2、租赁期内，经甲方同意在不改变甲、乙房租赁关系时，乙方可以利用租赁物与他人合作或分租经营。乙方在与他人合作或分租经营过程中所发生的债权债务及其他一切行为，争议纠纷责任一律与甲方无关，由乙方自行承担解决和负责……。第十条，违约责任。1、租赁期内，乙方逾期交付租金、水费、电费，甲方每日加收乙方滞纳金人民币200元，按每月10号前交租计算。乙方如拖欠当月租金30天，则视作乙方擅自终止合同，甲方有权单方与乙方解除本合同关系，并收回该商铺，保证金不予退回……。3、租赁期内，乙方要办理合法的经营许可证，守法经营，乙方自行经营，自负盈亏，一切债权、债务、经营的税务、税费由乙方自行负责，甲方须提供物业的场地证明给乙方领取营业执照和变更营业执照使用。第十一条，甲方的权利和义务。1、按照本合同约定的时间将该物业交付乙方使用。3、在交付物业后负责提供电表和水表各一个，提供总体一次消防手续给乙方使用。6、甲方保证该物业的初级消防过关并取得消防检验证。第十二条，乙方的权利和义务。2、及时向甲方缴纳租金及其他费用。6、乙方在取得该商铺后，要负责健全消防设施，并应经消防部门验收合格后才进行经营使用。在经营使用过程中乙方应切实按照消防部门的有关要求，做好消防安全工作。如发生任何的火灾事故及安全事故，由乙方承担一切经济和法律责任等等。2013年8月16日，谭启潮、吴丽芳、和生公司双方签订《租赁补充协议》，约定追加涉案商铺租赁面积27平方米，追加租金为每平方米235元，追加租金每月交6300元。交纳保证金18900元。其他条款与原合同相同，本租赁补充协议具有与原租赁合同同等法律效应。双方签订《铺位租赁合同》后，谭启潮、吴丽芳于2013年6月26日将涉案商铺交付和生公司使用，和生公司将涉案商铺交由广州驰和商贸有限公司（以下简称驰和公司）经营管理。和生公司向谭启潮、吴丽芳交纳了两笔租赁合同保证金，分别为738000元、18900元。和生公司依约向谭启潮、吴丽芳交租至2014年3月止，电费交至2014年7月。2013年10月1日，和生公司与刘玉兵（“自由自在”店）签订《时尚佳城新市店商铺租赁合同》，约定由和生公司将涉案商铺中的A02、A03、A05号商铺转租给刘玉兵，承租商铺建筑面积36平方米，经营范围为进口食品。租赁期限为三年，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月30日。租金第一年为17280元/月，第二年为19008元/月，第三年为20908元/月等等。2013年10月11日，和生公司与何奇雅（“甜滋侠”店）签订《时尚佳城新市店商铺租赁合同》，约定由和生公司将涉案商铺中的A01号商铺转租给何奇雅，承租商铺建筑面积10平方米，经营范围为奶茶、小吃。租赁期限为三年，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月30日。租金第一年为4800元/月，第二年为5280元/月，第三年为5808元/月等等。2013年12月10日，和生公司与林海滨（“内衣世家”店）签订《商铺租赁合同》，约定由和生公司将涉案商铺中的A10、11、12、22、23、25，B11、12、13号商铺转租给林海滨，租赁面积88平方米，经营用途为内衣。租赁期限为三年，租赁期限自2013年12月1日至2016年12月31日。首月为免租期，租金第一年为260000元/月，第二年为280800元/月，第三年为303264元/月等等。2014年4月10日，驰和公司（甲方）与王强（乙方）签订《时尚佳城联营合同》，将涉案商铺其中面积为67.74平方米的面积租赁给王强使用。租赁期限为两年，自2014年4月30日至2016年4月29日。甲方每月扣取乙方营业款20%作为甲方收入，且保证提成款不低于18000元/月。2014年5月15日，驰和公司（甲方）与熊晶（T.T服装店，乙方）签订《时尚佳城联营合同》，将涉案商铺中的A25、26号商铺转租给熊晶经营服装，商铺建筑面积106.16平方米。合同期限为两年，自2014年5月1日至2016年4月30日止。甲方每月扣取乙方营业款25%作为甲方收入，剩余营业款乙方应开具等额收据结算，提成额不低于25000元/月。和生公司及驰和公司与上述分租户签订合同后，将所涉涉案商铺交付分租户使用至今，由驰和公司收取分租户的管理费。谭启潮、吴丽芳向原审法院提交收据若干，拟证明刘玉兵向驰和公司交纳自2014年7月至2014年12月租金及管理费的事实。2014年6月9日，谭启潮、吴丽芳（甲方）与和生公司（乙方）在广州市白云区新市街人民调解委员会主持下签订《补充合同》，就上述《铺位租赁合同》达成补充协议如下：一、双方合同约定二次消防证办理转由甲方负责，乙方承担10万元办证费，该费用在签订本协议起二日内支付甲方，如乙方在二日内未支付该款项，本合同所有条款不生效，双方按原合同履约状态执行。二、乙方所欠甲方2014年4、5、6月的租金，甲方同意按照百分之六十的比例向甲方交纳，该租金在甲方办理好二次消防合格证之日起五个工作日内一次性向甲方付清。三、在消防未影响乙方经营时双方原合同期限内约定的租金，乙方现按该约定金额百分之八十五比例向甲方交纳；若乙方交齐办证资料后在三个月内未办妥消防手续的，则甲方退回乙方已交纳的办证费用，并按照原合同相关条款执行如果乙方逾期不交租金，该补充合同作废，甲方恢复按原合同租金约定金额要求乙方交纳，即乙方不再享受本补充合同约定的优惠租金。五、乙方日后逾期交租及水电费的违约责任，按双方原合同约定执行。本补充合同与原合同不一致的，以补充合同为准。本补充合同自乙方向甲方交纳10万元的消防办证费及拖欠的水电费后生效等等。2014年11月26日，谭启潮、吴丽芳办理了涉案商铺室内装修工程的消防设计备案手续，抽查结果显示该工程未被确定为抽查对象。和生公司认为上述消防设计备案手续并非二次消防手续，继续以谭启潮、吴丽芳没有办妥涉案商铺的二次消防为由拒交租金至今。2014年12月18日，广州市工商行政管理局白云分局向林海滨商铺发出责令停止经营通知书，告知其因无营业执照，需立即停止经营。林海滨向原审法院提交向和生公司交纳至2014年12月的租金收据，拟证明其本人正常交纳租金费用的事实。2014年12月22日，谭启潮、吴丽芳向和生公司发出《催交租金、水电费函》，要求和生公司支付欠付租金及费用，否则将解除与和生公司的租赁合同，并要求和生公司承担违约责任。2014年12月30日，谭启潮、吴丽芳向和生公司发出《限期迁出通知书》，通知和生公司双方的租赁合同于2014年12月28日解除，并要求和生公司及其次承租人于2015年1月2日搬离涉案商铺，并支付欠缴租金、电费、违约金等。和生公司对谭启潮、吴丽芳提交的《催交租金、水电费函》、《限期迁出通知书》及快递单均无异议。2014年12月30日，谭启潮、吴丽芳向刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶发出通知，告知刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶：谭启潮、吴丽芳已解除与和生公司之间的租赁合同关系，并要求刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶在和生公司迁出涉案商铺时一并迁出，逾期迁出则要求刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶依法缴纳房屋占用费。原审审理中，林海滨、何奇雅表示已收到上述通知，但是没有向谭启潮、吴丽芳交纳占用费。谭启潮、吴丽芳向原审法院提交录像资料及照片，拟证明已现场送达通知的事实。2014年12月30日，广州市白云区新市街人民调解委员会向原审法院出具《调解经过说明》，主要内容为，因和生公司拖欠谭启潮、吴丽芳租金问题，该委多次组织谭启潮、吴丽芳、和生公司双方进行调解。和生公司表示不交租是由于谭启潮、吴丽芳没有按照约定办理二次消防合格证，谭启潮、吴丽芳则认为没有取得二次消防合格证也不影响和生公司经营。后经协调，谭启潮、吴丽芳、和生公司达成一致意见：由谭启潮、吴丽芳负责办理二次消防合格证，办证费由和生公司承担。谭启潮、吴丽芳对和生公司拖欠的租金及办证期间的租金给予一定优惠。双方于2014年6月9日就前述事宜签订了《补充合同》。2014年11月，谭启潮、吴丽芳再次找到该委，表示涉案商铺的二次消防已经办好，但和生公司仍未付清租金。该委、新市街道办事处、新市派出所派人走访涉案商铺，发现商铺的各分租户仍正常营业，商铺内的消防设置良好，并取得了二次消防合格证，商铺的运作一切正常。因谭启潮、吴丽芳、和生公司对租金支付问题无法达成调解，该委遂建议谭启潮、吴丽芳通过法律途径解决。2014年12月31日，谭启潮、吴丽芳向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、双方签订的租赁合同于2014年12月28日解除。2、和生公司及刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶立即搬出位于广州市白云区机场路1073号、1075号的商铺。3、和生公司支付拖欠的2014年4月至2014年12月的商铺租金共2321160元及违约金219600元（按照每日200元的标准，自当月11日起计至2014年12月止）。4、和生公司及刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶支付自2014年8月2日至2014年12月2日的水电费64118.63元，及按每日200元标准计算的滞纳金。5、和生公司与刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶向我司支付自2015年1月至实际离场之日止的商铺占有使用费，2015年1月至8月的商铺占有使用费标准按264915元/月计算、2015年9月至2016年8月的商铺占有使用费按照278160元/月计算，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶分别在19008元/月、23400元/月、5280元/月、18000元/月、25000元/月的范围内承担占有使用费，剩余不足部分由和生公司和驰和公司共同负担，逾期支付的，按每日万分之五支付违约金。6、本案诉讼费用、财产保全费用由和生公司承担。2015年1月3日，林海滨、王强、刘玉兵、何奇雅联名向和生公司发出《声明》，载明因和生公司无法提供办理经营相关证照的资料、谭启潮、吴丽芳因和生公司欠租要求收回商铺等问题，导致分租户无法正常经营，故声明在和生公司解决上述问题后，再交纳租金。谭启潮、吴丽芳对《声明》有异议，认为刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶均在正常经营。和生公司、驰和公司对《声明》无异议。原审审理中，谭启潮、吴丽芳向原审法院提交电费缴纳发票，拟证明代和生公司交纳自2014年8月2日至2014年12月2日的电费64118.63元。2015年5月8日，原审法院到涉案商铺现场进行勘察，谭启潮及其委托代理人周华、和生公司委托代理人彭亚、驰和公司员工魏某、黄某在场。经查：涉案商铺内办公室一间为驰和公司使用；靠马路的“自由自在进口食品专营店”、“甜滋侠”、“品牌男装特卖”、“内衣世家”、“T.T旗舰店”均无搬离。涉案商铺内部有货架、衣服、展台、桌子、隔板若干，部分商品仍在售卖中。商铺内名称为“驰华仕”、“美丽蜜语”、“J.PARK”柜台均无人经营，但仍有物品在内。和生公司确认驰华仕内的货架为其司装修时制作，“美丽蜜语”、“J.PARK”已搬走，但商铺内留有物品未搬。驰和公司表示，商铺内的衣服和货架则属于前租户且尚未搬离，该司不敢将上述物品自行清走。谭启潮、吴丽芳对和生公司、驰和公司的陈述不予确认，主张商铺内实为和生公司与驰和公司共同经营。另查：原广州市白云区新市镇广花公路新市镇政府大院（广花路镇政府大院）的门牌已变更为广州市白云区机场路1073号和1075号商铺。1990年12月，广州市白云区规划土地管理处向新市镇政府核发了《建筑审核书》（报建编号：（90）建字第190号），同意其在广花公路新市镇政府大院内建设房屋（以下简称“政府大院房屋”），房屋总建筑面积17153平方米，首层为商场，二至九层为宿舍。1990年12月4日，广州市公安局白云区分局作出（90）穗公云防审字第70号《关于新建综合楼消防安全审查的批复》，对政府大院房屋的消防安全检查批复如下：（一）新楼属裙楼式，首层为商场、银行及办公室……应在每层楼梯间设置半壁式消防卷盘胶辘一个（共三十二个）……（二）新楼首层为商场、银行、办公室如需装修天花应先报消防审批……商场、银行部分应按使用性质增加防护装置……。广州市规划局白云分局于2015年4月14日作出穗规白云【2015】151号《广州市规划局白云分局关于机场路原新市镇干部、职工宿舍楼是否为合法建设的复函》载明：上述历史遗留建筑符合规划使用要求。原审法院认为：谭启潮、吴丽芳与和生公司签订的《铺位租赁合同》、《租赁补充协议》以及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方当事人均应恪守履行。谭启潮、吴丽芳依约将涉案商铺交付和生公司使用，和生公司应向谭启潮、吴丽芳支付租金。但和生公司自2014年4月起即欠付租金至今，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。谭启潮、吴丽芳行使解除权的行为合法有效。谭启潮、吴丽芳、和生公司之间签订的《铺位租赁合同》、《租赁补充协议》应于谭启潮、吴丽芳通知和生公司解除之日，即2014年12月28日解除。双方签订的《补充合同》属附解除条件的合同，因和生公司在签署该份《补充合同》后仍未交纳租金，合同所附解除条件已生效，《补充合同》自解除条件成就时已自行失效，本案不再予以判处。双方的租赁合同关系已告解除，谭启潮、吴丽芳要求和生公司及刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶迁出涉案商铺的诉讼请求合理合法，予以支持。关于欠付租金的问题，和生公司抗辩谭启潮、吴丽芳未有为其司办妥二次消防手续，故其司有权拒付租金。根据双方在《租赁合同》中的约定，办理二次消防手续的主要义务人为和生公司，谭启潮、吴丽芳则承担配合协助义务。在《补充合同》中，双方变更协议由谭启潮、吴丽芳为和生公司办理二次消防验收手续、谭启潮、吴丽芳再给予和生公司一定的租金优惠。但如和生公司逾期不交租金的，则不再享受相关租金优惠，实际履约中，和生公司未按《补充合同》的约定履行交租义务，故和生公司仍需按照原合同约定交纳租金，该《补充合同》作废，谭启潮、吴丽芳不再负有为和生公司办妥二次消防手续的义务。和生公司以谭启潮、吴丽芳未有为其办妥二次消防手续为由拒交租金已无合同依据。另据现有证据及当事人陈述，涉案商铺仍被包括刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶在内的分租户占用，结合电费发票载明的用电情况，可以认定和生公司仍在通过分租等形式占有使用涉案商铺。和生公司抗辩其司在谭启潮、吴丽芳向其发出解除通知后已经搬离场地的意见理据不足，不予采信。和生公司应向谭启潮、吴丽芳支付自2014年4月至2014年12月的租金：5个月×（246000元/月+6300元/月）+4个月×【258300元/月+6300元/月（100%+5%）】=2321160元。和生公司欠缴租金，谭启潮、吴丽芳要求和生公司依约支付欠缴租金违约金的诉讼请求合理合法，予以支持。违约金以当月欠缴租金为本金，按照每日200元的标准，自当月11日计至2014年12月止。和生公司自2014年8月起没有缴纳涉案商铺的电费，谭启潮、吴丽芳已举证证明代为交纳了2014年8月2日至2014年12月2日的电费共计64118.63元，和生公司应将该费用返还谭启潮、吴丽芳。电费属代收代缴的费用，有权征收滞纳金的应为电费征收单位，谭启潮、吴丽芳仅为用电人，无权向和生公司征收电费滞纳金，谭启潮、吴丽芳要求和生公司按照合同约定的每日200元的标准支付电费滞纳金无事实与法律依据，不予支持。刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶并非租赁合同的相对方，谭启潮、吴丽芳要求刘玉兵、林海滨、何奇雅、驰和公司、王强、熊晶就电费承责无据，不予支持。因谭启潮、吴丽芳、和生公司之间的租赁合同关系于2014年12月28日已经解除，和生公司负有向谭启潮、吴丽芳归还涉案商铺的义务，经原审法院现场勘查，涉案商铺至今仍被占用，和生公司未能履行返还义务。谭启潮、吴丽芳要求和生公司支付自2015年1月至返还涉案商铺之日止的占有使用费的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，占用使用费的标准参照双方租赁合同的标准计算，即自2014年9月1日至2015年8月31日，租金为【258300元/月+6300元/月（100%+5%）】，即264915元/月；自2015年9月1日至2016年8月31日，租金为【271215元/月+6615元/月（100%+5%）】，即278160.75元/月（谭启潮、吴丽芳仅主张278160元/月）；自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为【284775元/月+6945.75元/月（100%+5%）】，即292068.04元/月；自2017年9月1日至2018年8月31日，租金为【299013元/月+7293.04元/月（100%+5%）】，即306670.69元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日，租金为【313963元/月+7657.69/月（100%+5%）】，即322003.57元/月；自2019年9月1日至2020年8月31日，租金为【345359元/月+8040.57元/月（100%+5%）】，即353801.60元/月；自2020年9月1日至2021年8月31日，租金为【379894元/月+8442.60元/月（100%+5%）】，即388758.73元/月；自2021年9月1日至2022年8月31日，租金为【417883元/月+8864.73元/月（100%+5%）】，即427191元/月；自2022年9月1日至2023年8月31日，租金为【459671元/月+9307.97元/月（100%+5%）】，即469444.37元/月。和生公司将涉案商铺交由驰和公司管理，并由驰和公司征收管理费，驰和公司与谭启潮、吴丽芳并无合同关系，谭启潮、吴丽芳亦未提交证据证实和生公司与驰和公司之间构成租赁合同关系的事实，驰和公司管理使用涉案商铺所产生的法律后果应依法由和生公司向谭启潮、吴丽芳承担责任。对于谭启潮、吴丽芳要求驰和公司就涉案商铺支付占用费的诉讼请求，原审法院不予支持。关于逾期支付商铺占有使用费违约金的问题，谭启潮、吴丽芳主张按照每日万分之五的标准计算，鉴于合同中约定了因和生公司逾期交租，谭启潮、吴丽芳可征收违约金的条款，和生公司至今未有交还涉案商铺，双方之间租赁合同解除后，双方债权债务问题尚未解决完毕。故虽然谭启潮、吴丽芳将该段期间的费用表述为占用费，但仍可向和生公司主张逾期付款违约金，谭启潮、吴丽芳主张按照每月应缴占用费万分之五的标准计算，该标准在不超过合同约定的每日200元的标准范围内的部分，原审法院予以准许。和生公司应付违约金应自当月11日计至实际付清之日止，并以当月应缴商铺占用费为限。刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶作为涉案商铺的次承租人也是涉案商铺实际占用人，在谭启潮、吴丽芳向其各方通知：谭启潮、吴丽芳已与和生公司解除租赁合同后，未有迁出涉案商铺，亦未向谭启潮、吴丽芳支付占用使用费，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶继续使用涉案商铺的行为已侵害谭启潮、吴丽芳的合法权益，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶应就各自所承租的面积所产生的使用费与和生公司连带向谭启潮、吴丽芳承担责任。占用使用费自2015年1月开始计至刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶实际迁出涉案商铺之日止，关于占用使用费的标准，应参照谭启潮、吴丽芳、和生公司之间的租金标准及刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶各自实际使用的租赁面积计算，具体为：刘玉兵按照258300元/月×36平方米/1049平方米=8864元/月；林海滨按照258300元/月×88平方米/1049平方米=21669元/月（四舍五入）；何奇雅按照258300元/月×10平方米/1049平方米=2462元/月（四舍五入）；王强按照258300元/月×67.74平方米/1049平方米=16680元/月（四舍五入）；熊晶按照258300元/月×106.16平方米/1049平方米=26140元/月（四舍五入），谭启潮、吴丽芳仅主张25000元/月属处分已方权利，原审法院予以准许。谭启潮、吴丽芳与刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶之间无租赁合同关系，双方也无约定逾期支付占用费的违约金标准，谭启潮、吴丽芳要求刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶支付逾期付款违约金无据，相应诉求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十六条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月9日作出判决：一、谭启潮、吴丽芳与广东和生投资集团有限公司于2013年6月25日就广州市白云区机场路1073、1075号商铺签订的《铺位租赁合同》及于2013年8月16日签订的《租赁补充协议》于2014年12月28日解除；二、判决生效之日起十日内，刘玉兵、林海滨、何奇雅、广州驰和商贸有限公司、王强、熊晶协助广东和生投资集团有限公司迁出并将本判决第一项所涉商铺交还谭启潮、吴丽芳管业；三、判决生效之日起十日内，广东和生投资集团有限公司支付谭启潮、吴丽芳自2014年4月至2014年12月止的租金2321160元及违约金（违约金以当月欠缴租金为本金，按照每日200元的标准，自当月11日计至2014年12月止，并以本金为限，违约金总额以219600元为限）；四、判决生效之日起十日内，广东和生投资集团有限公司返还谭启潮、吴丽芳代垫的自2014年8月2日至2014年12月2日止的电费64118.63元；五、判决生效之日起十日内，广东和生投资集团有限公司支付谭启潮、吴丽芳自2015年1月至将本判决第一项所涉商铺交还谭启潮、吴丽芳之日止的商铺占用费（商铺占用费的标准为自2014年9月1日至2015年8月31日，租金为264915元/月；自2015年9月1日至2016年8月31日，租金为278160元/月；自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为292068.04元/月；自2017年9月1日至2018年8月31日，租金为306670.69元/月；自2018年9月1日至2019年8月31日，租金为322003.57元/月；自2019年9月1日至2020年8月31日，租金为353801.60元/月；自2020年9月1日至2021年8月31日，租金为388758.73元/月；自2021年9月1日至2022年8月31日，租金为427191元/月；自2022年9月1日至2023年8月31日，租金为469444.37元/月）；刘玉兵在8864元/月、林海滨在21669元/月、何奇雅在2462元/月、王强在16680元/月；熊晶在25000元/月范围内，与广东和生投资集团有限公司就本判决第五项确定的债务承担连带责任，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶承担连带支付商铺占用费的止算时间为刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶履行完毕本判决第二项内容之日止；六、判决生效之日起十日内，广东和生投资集团有限公司支付谭启潮、吴丽芳自2015年1月至将本判决第一项所涉商铺交还谭启潮、吴丽芳之日止的商铺占用费违约金【违约金以当月应缴商铺占用费为本金，按照每日万分之五的标准（违约金不超过每日200元），自当月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限】；七、驳回谭启潮、吴丽芳其他的诉讼请求。案件受理费27624元，由广东和生投资集团有限公司负担。判后，上诉人何奇雅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、何奇雅与和生公司的租赁合同期限为三年，至今没有到期，一审法院擅自判决解除谭启潮、吴丽芳与和生公司签订的租赁合同，违反客观事实，并且有失公平公正，根本对何奇雅的利益而不顾。第一，根据谭启潮、吴丽芳与和生公司签订的《铺位租赁合同》第七条的规定：“和生公司可以利用租赁物与他人合作或分租经营”，从这条可以看出谭启潮、吴丽芳是允许和生公司分租的，那么和生公司与何奇雅签订的租赁合同应当推定谭启潮、吴丽芳是完全同意的，并且是合法有效的。那么在何奇雅没有违约的情况下，不应该解除租赁合同。第二，何奇雅在经营期间，谭启潮、吴丽芳多次骚扰何奇雅，对何奇雅的合法经营造成了很大的影响。第三，何奇雅与和生公司签订租赁合同时，出租商铺没有通过消防验收，理应不具备出租的条件，造成了何奇雅无法办理营业执照的严重后果及很大的经济损失。第四，对于因谭启潮、吴丽芳的原因造成了何奇雅的损失问题一审法院没有处理，也没有给何奇雅一个合理解释。第五，如果判决谭启潮、吴丽芳与和生公司解除商铺租赁合同，那么对于何奇雅的装修损失、押金或保证金及违约损失一审法院根本没有考虑和解决，激化了矛盾。第六，一审法院没有充分考虑何奇雅的法律地位，也没有充分阐明法律上对何奇雅的权利义务，导致何奇雅没有做好充分准备，自己的利益没有得到更好的维护。二、何奇雅与谭启潮、吴丽芳并没有直接的合同关系，一审法院判决何奇雅与和生公司连带承担支付租金的义务，没有法律依据和事实依据。第一，根据合同的相对性，何奇雅与谭启潮、吴丽芳并没有形成的直接的合同关系，何奇雅没有义务向谭启潮、吴丽芳支付任何租金。第二，和生公司是一个合法的法律主体，具有完全的民事行为能力和责任能力。谭启潮、吴丽芳与和生公司有直接的合同关系，即使是和生公司违反合同约定构成违约，也应当由和生公司承担违约责任，在谭启潮、吴丽芳并没有穷尽所有的法律途径的前提下，主观的将何奇雅列为第三人，侵犯了何奇雅的权益，也影响了何奇雅的经营，况且谭启潮、吴丽芳提供的所谓商铺，不符合商铺的基本要求，消防迟迟没有验收，导致何奇雅至今无法办法工商营业执照合法经营，谭启潮、吴丽芳有一定的过错，同时也实施了侵犯何奇雅合法权益的行为。第三、何奇雅并没有违反合同约定，一直都是积极履行合同义务。没有任何主观过错，绝不能因为和生公司的过错造成的违约，最终由何奇雅来承担，这不符合法律规定，不公平不公正，也违背了创造和谐社会，法律面前人人平等的基本原则。三、谭启潮、吴丽芳与和生公司的行为均损害了何奇雅的合法权益，何奇雅保留另案追究和生公司和谭启潮、吴丽芳赔偿损失并承担违约责任的权利。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项、第五项，并改判或发回重审；2、上诉费由谭启潮、吴丽芳承担。被上诉人谭启潮、吴丽芳答辩称：谭启潮、吴丽芳在1月份已经通知到刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶要求搬离，他们拒绝搬离，也没有向和生公司交租金与使用费，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶使用到2016年1月份，这期间所有租金必须向谭启潮、吴丽芳缴纳，这在最高院的司法解释是有规定，所以何奇雅的上诉理由不能成立。原审判决查明事实与适用法律是正确的，对数额的计算也是清楚的。何奇雅的身份为次承租人，谭启潮、吴丽芳不同意何奇雅的上诉请求，请求二审法院维持原判，驳回何奇雅的上诉。原审被告和生公司答辩称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，认可何奇雅的上诉，谭启潮、吴丽芳不讲诚信，在本案起诉前，谭启潮、吴丽芳已经与和生公司达成了调解协议，由谭启潮、吴丽芳向和生公司支付160万元补偿金，和生公司协助清场。请求二审改判或发回重审。原审第三人刘玉兵、林海滨、王强、熊晶答辩称：与何奇雅的意见一致。原审第三人驰和公司无提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：原审法院作出判决后，和生公司提出上诉，原审法院通知其预交二审案件受理费，和生公司逾期没有交纳。刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶亦不服原审判决提出上诉，原审法院通知其各预交二审案件受理费100元，刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶在期限内预交了该费用。本院审理期间，发现原审法院通知刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶预交的二审案件受理费金额有误，遂通知刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶补交二审案件受理费，何奇雅在期限内补交了二审案件受理费，刘玉兵、林海滨、王强、熊晶未在期限内补交二审案件受理费。本院认为:当事人不服一审判决提起上诉，依法应当预交二审案件受理费，和生公司经法院通知未预交二审案件受理费，依法未取得上诉人的诉讼地位。刘玉兵、林海滨、王强、熊晶虽依照原审法院的通知，各预交了二审案件受理费100元，但经本院审查后发现一审法院通知缴纳的金额有误，遂通知其补交，刘玉兵、林海滨、王强、熊晶均未在期限内补交。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十条第一款、第二十二条第二款、《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，刘玉兵、林海滨、王强、熊晶按照其自动撤诉处理，其各已预交的二审案件受理费100元予以退回。刘玉兵、林海滨、王强、熊晶也依法未取得上诉人的诉讼地位。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。现本案争议的为何奇雅是否负有协助和生公司迁出涉案商铺及在其承租范围内对欠付的租金承担连带责任。谭启潮、吴丽芳与和生公司签订了《铺位租赁合同》，双方的租赁合同关系成立有效，和生公司作为承租人理应按照合同约定支付相应的租金。和生公司自2014年4月起未履行其缴纳租金的合同义务，其行为已构成违约，谭启潮、吴丽芳据此解除与和生公司的租赁合同关系，要求和生公司支付租金及逾期付款违约金、迁出涉案商铺的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持依据充分。何奇雅与和生公司签订了《时尚佳城新市店商铺租赁合同》，何奇雅为次承租人。在谭启潮、吴丽芳与和生公司的租赁合同关系已经解除的情况下，何奇雅继续使用涉案商铺已没有合法依据，根据《中华人民共和国合同法》有关解除合同的规定，何奇雅也负有迁出涉案商铺的义务。本案中，原审法院已经追加何奇雅作为第三人参加诉讼，何奇雅也知道谭启潮、吴丽芳提出包括迁出涉案商铺的诉讼请求，因此，原审法院判决何奇雅在其承租范围内迁出涉案商铺的处理并无不当。谭启潮、吴丽芳与和生公司之间的租赁合同关系已于2014年12月28日解除，而何奇雅仍然占有涉案商铺，谭启潮、吴丽芳基于对涉案商铺享有物权而要求何奇雅在其原承租范围内对欠付租金负连带责任具有依据，至于何奇雅与和生公司之间的合同关系何奇雅可另行主张。上诉人何奇雅的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人何奇雅负担。刘玉兵、林海滨、何奇雅、王强、熊晶各预交的二审案件受理费予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 曹佑平代理审判员 闫 娜二〇一六年八月二十三日书 记 员 徐毅敏 来自