（2016）沪01民终8327号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-12
案件名称
祝文祥诉姚正平农村房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝文祥,祝文娟,祝文新,祝文龙,姚正平
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8327号上诉人（原审原告）：祝文祥，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）：祝文娟，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）：祝文新，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）：祝文龙，XX年XX月XX日生，汉族。以上四位上诉人共同委托诉讼代理人：葛利，上海尚域律师事务所律师。以上四位上诉人共同委托诉讼代理人：胡翔，上海尚域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚正平，XX年XX月XX日生，汉族。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。上诉人祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙因与被上诉人姚正平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙上诉请求：撤销原审判决，改判双方于2009年8月6日签订的《承诺书》及2016年1月14日的《协议》无效。事实和理由：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，针对农村集体土地买卖的《承诺书》和《协议》应被认定为无效。同时，由于李某某为了治病筹钱将其房屋出售于姚正平，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙才签署了该《承诺书》，此并非其真实意思表示，故亦应被认定为无效。被上诉人姚正平书面辩称，一审法院审理程序合法，双方当事人行使合同权利，履行合同义务，应当遵循诚实信用的原则。《承诺书》已经实际履行多年，现房屋遇动迁，双方又签订了《协议》，系双方真实意思表示。故其不同意祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙的上诉请求，要求维持原判。2016年4月，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙诉至一审法院，请求判令：1、确认2009年8月6日祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙与姚正平所签订的《承诺书》无效；2、2016年1月14日祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙与姚正平签署的《协议》无效。一审法院认定事实：原上海市浦东新区XX楼XX队占地面积75.20平方米房屋的宅基地使用证登记在案外人李某某名下。2009年8月6日，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙出具《承诺书》一份，记载：房室位于XX镇XX楼XX队，承诺人户主李某某家庭出现灾难急需筹钱，在无可奈何的处境下，决定把自己居住的二间二层楼房卖给浦东XX路XX队村民姚正平户。经双方认真洽谈协商在互为有利与自愿的基础上定价为壹拾陆万元，房屋权为宅基地使用证，证号，户集宅字（川沙）第XXXXXX号，使用人李某某，房屋占地面积75.2平方米，宅基总面积162平方米，于2009年8月6日成交。姚正平方一次性支付李某某现金壹拾陆万元。李某某方出具收条，房屋宅基使用证以及楼房交与姚正平保管与使用。产权归姚正平所有。随着浦东新区的大发展，房屋区域可能出现动迁大项目建设，面临此景李某某及几位子女必须配合姚正平与动迁公司认真洽谈与签订动迁有关协议，凡是涉及动迁房屋应得的一切利益归姚正平所有，本承诺人李某某户主与几个子女均不参与利益之争，请卖（买）房户姚正平放心，本户决不反悔。《承诺书》上亦签署了李某某、祝某某的姓名。该承诺书出具后不久，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙即将房屋交付姚正平使用，姚正平亦实际支付了房款人民币16万元（以下币种相同）。姚正平使用期间曾将房屋出租他人，后又转卖于案外人。现由案外人许某某实际使用。2015年4月，李某某死亡，其配偶早于李某某死亡。李某某育有祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙及案外人祝某某五子女，其中祝某某于2013年4月死亡。2016年1月14日，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙作为乙方、姚正平作为甲方签署《协议》一份，记载：关于XX镇XX村XX组XX宅XX号李某某祝某某共同产权房屋由于历史原因于2009年8月8日出售给姚正平，现李某某、祝某某均已过世，故经双方友好协商，达成如下协议：一、对于此次动迁中需要办理的资料由乙方提供，涉及动迁中签约等手续由乙方指派人员办理，但事先需通知甲方，在甲方同意授权后方可进行；二、对于在此次动迁中取得的补偿安置结果按百分之五十的比例进行分割新房安置房源中的一套（此处划线空白）归乙方所有，另一套房（此处划线空白）归甲方所有。在以上房屋可办理房屋过户手续时，乙方需无条件配合，不得设置障碍，待安置房取得时所产生的费用，办理权证所产生的费用由甲、乙双方各自承担，房屋过户费用由甲方自行承担；三、以上协议经双方协商后一致同意，故双方不得反悔，如有违反以动迁安置总结过的百分之五十作为支付对方的赔偿金。2016年2月1日，案外人许某某起诉至一审法院要求分割拆迁利益。该案在审理中，本案祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙与姚正平均确认系争房屋内原户口为李某某和祝某某两人，祝某某生前未婚无子女。2016年3月5日，祝文祥与姚正平签署《川沙新镇XX村XX队农村房屋拆迁安置利益分割协议》，其中案外人许某某为甲方，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙为乙方，姚正平为丙方；乙方签字处仅祝文祥签字，甲方处签有许某某姓名。该协议中记载了“乙方与拆迁公司所签订的拆迁安置补偿协议所得的全部利益，甲方得全部拆迁补偿安置利益的百分之四十，乙方得全部拆迁安置补偿利益的百分之五十，丙方得全部拆迁补偿安置利益的百分之十”等内容。2016年4月8日，许某某撤回前案起诉。一审法院认为，合同双方当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙与姚正平间的《承诺书》与《协议》均是双方当事人真实意思表示，其中《承诺书》已获实际履行多年，现房屋遇动迁，双方又就动迁利益分配达成《协议》，且祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙在《承诺书》与《协议》中一再表示自己受该两份文件约束，绝不反悔。现祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙要求确认合同无效，有违诚信，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定，于二〇一六年六月二十七日作出判决：驳回祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙的诉讼请求。一审案件受理费人民币3,500元，减半收取，计人民币1,750元，由祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙与姚正平签署的《承诺书》以及《协议》是否应被认定为无效。首先，即使当时祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙将上海市XX镇XX村XX组XX宅XX号出售于姚正平系为李某某治疗筹钱，但此不表示其将该房屋出售并非基于其的真实意思。其也未提供证据证明姚正平具有欺诈、胁迫、乘人之危等违背其真意的行为，故本院对其的该项意见不予采纳。其次，正如原审所认定的那样，双方已实际履行《承诺书》多年，现房屋遇动迁，双方又就动迁利益分配达成《协议》，且祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙在《承诺书》与《协议》中一再表示自己受该两份文件约束，绝不反悔。现因为利益所涉，故违背承诺，寻求借口推翻上述承诺，显然违背了诚实信用的基本原则。本院对有违诚信的行为不予认同。综上所述，祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,500元，由上诉人祝文祥、祝文娟、祝文新、祝文龙共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波代理审判员 李 兴代理审判员 孙 飞二〇一六年八月二十三日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”