（2016）粤03民终7217号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-08
案件名称
沈韬与陈秀利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈Ｔ,陈Ｘ利,赵Ｘ梅,深圳市ＪＪＳ有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7217号上诉人（原审被告）：沈T，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：缪雅鲁，广东双杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈X利，住所地：广东省深圳市南山区。委托代理人：王新兵，广东华篆律师事务所律师。原审被告：赵X梅，住所地：宁夏盐池县。原审第三人：深圳市JJS有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区302-2。法定代表人：杜艳花，总经理。上诉人沈T因与被上诉人陈X利、原审被告赵X梅、原审第三人深圳市JJS有限公司（以下简称JJS公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈T及其委托代理人缪雅鲁，被上诉人陈X利的委托代理人王新兵参加诉讼，原审被告赵X梅、原审第三人JJS公司经本院依法传唤未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈T上诉请求:撤销原审判决第三项，改判沈T不承担违约责任。事实和理由：违约责任的基础是存在有效的合同，而根据法律规定，无权代理人与相对人之间签订的合同效力待定，当被代理人拒绝追认时合同无效，或相对人行使撤销权也使之归于无效。而无权代理人与相对人之间所订立的合同内容并未涉及确定代理人是否享有代理权，因此在无权代理人与相对人之间不存在合同关系，更不存在违反合同义务的事项。因此，在本案各当事人之间不存在有效合同。既然不存在有效合同，如何解除？故原判判决“确认原告与被告沈T签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年6月15日解除”适用法律错误。由于违约责任违反的民事义务是合同义务，既然当事人之间不存在合法、有效的合同，则根本谈不上无权代理人的违约责任。故原判第三项判决“被告沈T应于本判决生效之日起十日内向原告陈X利支付违约金15万元”属适用法律错误。无权代理人对相对人承担责任的基础是特别责任，因为该责任是由《中华人民共和国民法通则》第六十六条和《中华人民共和国合同法》第四十八条规定的一种法定责任，而基于其责任的基础是法定的原因，无权代理人对相对人承担的民事责任应是赔偿责任。构成损失赔偿的要件包括损失事实的存在、赔偿义务人有过错及过错行为与损失之间的因果关系。而赔偿的原则为赔偿实际损失，且赔偿应为补偿性的而非惩罚性的，无损失即无赔偿。具体到在本案中，应当根据陈X利存在的实际损失及双方的过错程度公平合理地确定沈T的赔偿数额。首先，在本案中并无陈X利实际支付定金的证据，而陈X利提供的客户交易清单显示其3万元存入其自己账户的交易发生在2015年的4月1日。而在签订合同后的第3天即2015年3月29日，沈T便通知陈X利与JJS公司由于赵X梅不同意授权出售涉案房产，合同不能履行，要求陈X利收回已支付的定金（事实上陈X利此时并未实际交付定金），已有效地防止了损失发生。即使陈X利向JJS公司托管了定金，并且陈X利坚持要求沈T履行无效合同，不肯收回定金，那么对扩大的损失应当自行承担责任。即便如此，其损失也不过是3万元定金的利息损失，且沈T并未因陈X利的利息损失而获得任何利益。其次，在签订合同前，沈T已将没有取得赵X梅转让涉案房产的授权，没有签订合同的权利的情况明确告知陈X利和JJS公司。陈X利、JJS公司在签订合同时明知沈T没有代理权，仍坚持与沈T签订合同，对因合同无效而造成的损失的过错明显非沈T。沈T口头补充称，对事实及理由有一点变更，在上诉状中写的“4月1日支付3万元定金”写错了，在这个案件一审中陈X利始终没有提供证据证明其实际支付了5万元定金。陈X利在一审提交了3万元的转账记录，说这3万元是准备付该监管款，我们错误理解为他支付了5万元定金，但实际陈X利并没有交付。陈X利二审答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求二审法院驳回沈T的上诉，维持一审法院的判决。对于沈T补充的上诉意见，沈T在签的合同上有定金收据，沈T说陈X利没有提供证据证明不是事实。原审被告赵X梅、原审第三人JJS公司没有答辩。陈X利向一审法院起诉请求：1、解除陈X利与赵X梅和沈T签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、赵X梅退回陈X利定金5万元；3、赵X梅赔偿陈X利违约金41.4万元；4、沈T对赵X梅的违约行为承担连带赔偿责任；5、诉讼费、保全费、担保费由赵X梅和沈T承担；6、赵X梅赔偿陈X利佣金损失4000元。一审法院认定事实：位于深圳市南山区A栋810房，建筑面积为90.27平方米，于2015年1月8日登记至赵X梅名下。2015年3月26日，陈X利（买方）与赵X梅（卖方）、JJS公司（居间方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将涉案的月亮湾花园A栋810房转让给买方，转让价款为207万元，定金为5万元，定金由居间方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年3月31日前（含当日）将除定金外的首期款57.1万元支付至买卖双方约定的银行监管账号；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方双倍返还定金或支付转让成交价20%的违约金；该合同备注条款约定，双方于2015年4月3日前做资金监管，卖方应配合买方避免税费，以及其它内容。该合同卖方处由沈T作为卖方的代理人签名。同日，沈T出具收据，载明收到陈X利支付的定金5万元。同日，陈X利、赵X梅和沈T、JJS公司签订《资金托管协议》，约定将定金5万元托管在JJS公司处，该合同卖方处由沈T作为卖方的代理人签名。JJS公司认可，上述定金5万元均在JJS公司处。一审庭审中，陈X利及JJS公司表示，签订合同时，沈T向陈X利及JJS公司出具了赵X梅出具的公证委托书，证明其有代理权限。赵X梅和沈T表示赵X梅曾委托沈T购买涉案房产，并未委托其出售涉案房产。JJS公司陈述，2015年4月3日，赵X梅和沈T均未到场办理首期款资金监管。沈T表示，在签订合同3日后，即告诉陈X利合同无法履行。陈X利提交了交通银行交易清单、律师函及快递回单、录音、短信记录等证据，拟证明陈X利已经准备好首期款监管资金，并发函、打电话催告履约。赵X梅对上述证据均不予认可，并表示并未委托沈T出售涉案房产，也没有人要求其对沈T的无权代理行为进行追认。沈T否认收到上述函件。另查，赵X梅曾于2014年11月21日出具委托书并办理了公证手续，受托方为沈T、赵云，该委托书载明赵X梅拟购买涉案房产，委托以上受托方为其代理人，代理期限为2014年11月21日至2015年11月20日，委托事项包括办理购买上述房产的过户、转移登记等相关手续，代为签署转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同及相关法律文件等。一审法院认为，赵X梅虽于2014年11月21日出具委托书委托沈T作为代理人代为办理购买涉案房产的相关事宜，但并未委托沈T代为出售涉案房产，故沈T作为赵X梅的代理人与陈X利签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的行为，超越了沈T的代理权限，赵X梅也未对沈T签订合同的行为进行追认，故涉案的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并不对赵X梅发生法律效力。沈T超越代理权限签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，导致合同无法履行，故对于陈X利请求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，涉案的合同于陈X利的诉讼请求送达沈T之日即2015年6月15日解除。因合同已解除，沈T代为签收的定金5万元应返还陈X利，因上述定金仍托管在JJS公司处，故JJS公司应将定金5万元迳行返还陈X利。沈T无代理权签订涉案合同，应对合同无法履行承担主要责任，而陈X利在与沈T签订上述合同时，对沈T是否有代理权限疏于审查，陈X利对合同无法履行亦有过错，结合双方的过错以及定金的支付金额、合同的履行情况，一审法院酌定沈T应向陈X利支付违约金15万元。对于陈X利要求赵X梅承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于陈X利要求赔偿佣金损失的诉讼请求，一审法院认为，沈T支付的违约金已足以弥补其损失，一审法院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈X利与沈T签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年6月15日解除；二、深圳市JJS有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈X利返还托管的定金5万元；三、沈T应于本判决生效之日起十日内向陈X利支付违约金15万元；四、驳回陈X利的其它诉讼请求。案件受理费8320元，保全费2840元，由陈X利负担6391元，由沈T负担4769元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，从赵X梅于2014年11月21日出具的委托书内容来看，赵X梅系委托沈T办理购买涉案房产的事宜，而并未委托沈T另行出售涉案房产。沈T作为赵X梅的代理人与陈X利签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的行为超越了沈T的代理权限，赵X梅对上述合同亦未追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》对赵X梅不发生效力，应由沈T承担相应责任。涉案合同虽然相对于赵X梅不发生法律效力，但合同为沈T与陈X利签订，是双方真实意思表示，因合同无法继续履行，陈X利有权请求解除合同，并要求沈T承担违约责任。关于沈T应承担的违约金数额。沈T主张并未收到定金5万元，本院认为，根据沈T出具的定金收据，其已收到上述5万元的定金，且原审第三人JJS公司在原审中亦认可上述定金已依据陈X利、沈T和JJS公司签订的《资金托管协议》托管于JJS公司处，沈T的相关上诉主张本院不予采信。沈T在无代理权的情形之下签订涉案合同应对合同无法履行承担主要过错责任，陈X利未尽合理审查义务应承担次要过错责任。原审综合双方的过错以及定金的支付、合同的履行情况酌定沈T应向陈X利支付违约金15万元并无不当，本院予以维持。综上，沈T的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人沈T负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖秋姗审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一六年八月二十三日书 记 员 林 翘附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：