（2016）粤19民终3959号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-10-21
案件名称
范朝武与东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范朝武,东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终3959号上诉人（原审原告）：范朝武，男，汉族，住广东省深圳市宝安区，公民身份号码为×××5430。委托代理人：肖丹霞，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人：居君，广东瑞霆律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司。住所地：东莞市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托代理人：陈达钦，广东名道律师事务所辅助人员。上诉人范朝武因与被上诉人东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年11月30日，范朝武向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、碧桂园公司向范朝武支付保修期间范朝武的经济损失15800元；2、碧桂园公司承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇平山村的碧桂园豪园系由碧桂园公司开发建设，已取得商品房预售许可证。2013年3月24日，范朝武与碧桂园公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：由范朝武向碧桂园公司购买位于东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园5幢1单元1102号的房屋，房款共计664421元；碧桂园公司应在2014年12月31日前将符合“该商品房经验收合格”条件并符合本合同约定的商品房交付范朝武使用；碧桂园公司逾期交房的，逾期超过90日后，范朝武有权解除合同，范朝武要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向范朝武支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到使用条件后，碧桂园公司应当书面通知范朝武办理交接手续，双方进行验接时，碧桂园公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，碧桂园公司不出示的，范朝武有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担；碧桂园公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，范朝武有权要求碧桂园公司按照本合同附件五《补充协议书》第四条的约定处理；范朝武购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应当履行保修义务，详见本合同附件五《补充协议书》第五条第三款的约定；等等。2013年3月24日当日，范朝武、碧桂园公司还签订了上述合同的附件五《补充协议书》，其中该《补充协议书》第四条第一款约定“除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决”，第五条第二款约定“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”、第三款约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”及“在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担”。上述《商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，范朝武依约向碧桂园公司交付了全部购房款664421元。2014年9月15日，东莞市住房和城乡建设局颁发《竣工验收备案证书》，确认碧桂园豪园5号楼的工程竣工验收合格。2014年11月30日范朝武签收了碧桂园公司发出的一份《收楼通知书》。该《收楼通知书》的落款日期为2014年11月9日，主要内容为：碧桂园公司可于2014年11月13日交付案涉商品房给范朝武，要求范朝武前来收楼等。2014年11月30日，范朝武、碧桂园公司对案涉商品房进行验收，范朝武认为该商品房存在“入户门门框边贴条颜不一致，门框边缝太大，门框荷叶位置破损，门里门外也要补缝”等16项问题需要整改，拒绝收楼。2015年6月26日，范朝武向碧桂园公司发出律师函，要求碧桂园公司尽快交房并支付逾期交楼的违约金、协商赔偿金额等。范朝武于2015年7月23日向原审法院提起（2015）东三法民一初字第1182号民事诉讼，请求碧桂园公司承担逾期交付商品房的违约金等。在该案审理过程中，2015年7月27日，范朝武、碧桂园公司办理了案涉商品房的交楼手续，碧桂园公司向范朝武交付了案涉商品房。2015年10月20日，原审法院作出（2015）东三法民一初字第1182号民事判决，认定碧桂园公司已履行通知收楼义务、范朝武违约拒绝收楼，驳回范朝武的全部诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。2015年11月30日，范朝武提起本案诉讼。庭审中，范朝武确认其主张的损失15800元系因保修不能入住导致在外租房产生的损失。原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《补充协议书》、收据、律师函、入住登记表、物业及资料移交书、《收楼通知书》、《商品房交接验收记录单》、（2015）东三法民一初字第1182号民事判决书以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议书》，系范朝武、碧桂园公司的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。按照《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，碧桂园公司应在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给范朝武使用，如该商品房存在属工程保修范围的质量问题，范朝武有权要求保修，但不得因此拒绝收楼，因此拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由范朝武自行承担，另，碧桂园公司在履行保修、修补责任过程中，需要范朝武配合、协助的，范朝武应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。据已发生法律效力的（2015）东三法民一初字第1182号民事判决书的认定，碧桂园公司已依约履行了通知收楼义务，是范朝武违约拒绝收楼，范朝武应自行承担逾期收楼的责任。本案中，范朝武在2014年11月30日对案涉商品房进行验收时认为该商品房存在“入户门门框边贴条颜不一致，门框边缝太大，门框荷叶位置破损，门里门外也要补缝”等16项问题需要整改，这些问题均属于可由碧桂园公司保修的范围，范朝武可要求碧桂园公司保修并予以配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。因此，范朝武要求碧桂园公司承担保修给其造成的损失，违反合同约定，于法无据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于二○一六年二月二十九日判决驳回范朝武的全部诉讼请求。一审受理费97.5元，范朝武已预交，由范朝武负担。范朝武不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）对于范朝武主张的损失是因保修不能入住导致在外租房产生的，原审法院认定是因拒绝收楼所引起的逾期交楼的法律后果，由范朝武自行承担错误。案涉商品房存在质量问题的事实是客观存在的，范朝武无论收楼与否，碧桂园公司仍应当履行保修、修补责任，还有导致范朝武无法入住涉案商品房，从而在外租房，产生的租房损失。碧桂园公司交付的商品房存在质量问题，构成违约，除了依约承担保修义务，赔偿损失也是法定义务。（二）原审法院认为“范朝武可要求碧桂园公司保修并予以配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，因此，范朝武要求碧桂园公司承担保修给其造成的损失，违反合同约定，于法无据。”属适用法律错误。1、范朝武于11月30日前去验收商品房，并提出18个需要整改的问题，之后碧桂园公司进行维修，范朝武不仅予以配合和协助，而且屡次去现场了解施工进展，多次催促碧桂园公司尽快完工。2、范朝武向碧桂园公司主张承担保修造成的损失不仅有合同约定，还有法律依据。碧桂园公司提交给范朝武的《商品住宅质量保证书》约定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”，因此，碧桂园公司提供给范朝武的《商品住宅质量保证书》属于双方的约定，对双方均有约束力。另，根据《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。范朝武并未承诺放弃向碧桂园公司索赔的权利，因此范朝武请求碧桂园公司承担保修给其造成的损失，并不违反合同约定。（三）碧桂园公司故意拖延保修，自2014年11月30日接到报修开始，直到2015年7月底才完成维修工作并通知收楼，时间长达七个月，无疑增加范朝武租房的时间和成本。相比较于碧桂园公司，范朝武作为买方是弱势群体，对合同条款无协商的余地。双方签订的《商品房买卖合同》也是碧桂园公司提供的格式版本，“范朝武同意不因配合、协助提出任何请求”的合同条款免除了开发商的责任，加重买方的责任，应认定为无效条款。假设仍认定为有效，此案中，碧桂园公司继续拖延，一年甚至更长时间后完成维修，应承担范朝武继续租房的损失。据此，范朝武请求本院：1、撤销一审判决。2、碧桂园公司向范朝武支付保修期间范朝武的经济损失15800元。3、由碧桂园公司承担本案一、二审诉讼费。被上诉人碧桂园公司口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，范朝武的上诉缺乏法律依据，应当依法驳回。本院经审理查明，二审中，范朝武提交案涉房屋的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，以证明《商品住宅质量保证书》约定该保证书是可以作为商品房购销合同的补充协议，在该保证书附件二中《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。碧桂园公司认为《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》不属于新证据，对其真实性予以确认，对关联性不予确认，并认为范朝武没有证据证明碧桂园公司存在不予保修的情形，或者没有在合理期限内予以保修，双方在商品房买卖合同的附件中对保修问题进行了明确的约定，《商品房销售管理办法》属于部门规章，按照合同法有关规定，只有在双方没有约定的情况下，才适用有关规定，故本案不适用《商品房销售管理办法》第三十三条第四款的规定。另查明，《商品房交接验收记录单》中“业主提出对下列问题应进行整改”一栏中记载：“1.入户门门框边贴条颜色不一致，门框边缝太大，门框荷叶位置破损，门里门外也要补缝；2.餐厅灯不亮；3.客厅地脚线接口缝太大；4.客厅阳台墙砖需清洗、客厅阳台天花边颜色不一样；5.油烟机未装；6.主卧护栏不牢固；7.厨房门框开关面板位置补缝；8.次卧窗台石粗糙，开裂，有水泥未清洗；9.客厅墙面不平、粗糙；10.过道两支筒灯边补缝；11.厨房角阀旁墙砖有孔；12.厨房窗台破损；13.吊柜门粗糙；14.厨房门后墙砖破损；15.主卧窗台石边补缝，次卧大理边补缝；16.客厅阳台地砖回缝”，“业主的其它意见和要求”一栏中记载：“全部插座面板上的墙漆需清理，主卧窗台大理石破裂严重，需更换”。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：碧桂园公司应否赔偿范朝武所主张的损失，关键在于案涉房屋的质量问题是否导致案涉房屋无法使用。纵观《商品房交接验收记录单》中所列问题，均属案涉商品房装修上的瑕疵问题，并不影响案涉商品房日常的基本使用。范朝武在提起另案诉讼后，双方已办理案涉商品房的交楼手续，现无证据证明范朝武就上述问题再提出异议，说明碧桂园公司已履行了保修责任。范朝武亦未能提供充分证据证明其主张的损失实际发生。综上分析，范朝武要求碧桂园公司承担保修给其造成的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人范朝武上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由范朝武负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年八月二十三日书 记 员 冯颖欣附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……