（2016）渝01民终4983号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-29
案件名称
重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司与重庆绿能制冷设备有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司,重庆绿能制冷设备有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终4983号上诉人（原审原告）：重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙超，总经理。委托诉讼代理人：蒋文斌，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：严袁，重庆鼎圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆绿能制冷设备有限公司。法定代表人：刘瑰，总经理。委托诉讼代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才林，重庆渝汇律师事务所律师。上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司（以下简称永泰公司）因与被上诉人重庆绿能设备有限公司（以下简称绿能公司）合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初字1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永泰公司的委托代理人蒋文斌、被上诉人绿能公司的委托代理人范滔滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永泰公司上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初字1746号民事判决，改判支持永泰公司的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费及保全费由绿能公司承担。事实和理由：一审认定双方未约定是商业、居住性质的开发无事实依据。双方签订的《联合开发意向协议》载明了土地性质为工业出让地，但绿能公司同时向永泰公司出示了重庆市规划局沙坪区分局于2008年6月19日作出的《关于确认曾家镇部分地块规划性质的复函》，明确已将涉案土地调整为二类居住用地和商业金融用地。双方签订协议的目的是对涉案土地进行商业、居住性质的联合开发，并基于绿能公司所出示的上述复函的公信力才与被上诉人签订协议。因此，双方的目的是对涉案土地进行商业、居住性质的联合开发，而一审法院认定未约定错误。二、本案涉案土地的相关手续应该由绿能公司办理。协议约定了开发的相关手续由永泰公司处理，但并未明确约定与开发相关的全部手续由永泰公司办理。变更土地的用途不属于开发的范畴，按照法律规定，变更土地用途应当由绿能公司办理，否则该合同目的不能实现。三、意向性协议为正式合同，并非一审认定的预约合同。该协议不符合预约合同的形式，不构成预约合同。协议中明确约定了涉案土地位置、面积、性质用途以及进行联合开发的价款等事项，已经具备正式合同的主要内容，无需另行订立本约。该协议应当适用房地产管理法第二十六条、土地管理法第四条、第二十六条、第五十六条以及城乡规划法第三十八条的规定，存在适用法律错误。且即使法院认定合同有效，绿能公司已经发函解除。绿能公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本案诉争的协议名为联合开发意向协议，按照规定为预约合同，相关的合同条款不能适用。永泰公司上述所称的法律规定并非强制性规定而是管理性规定。即使合同另行解除，由于本案是以合同无效提起诉讼，且本案处于二审环节，其若主张解除应另案处理。永泰公司向一审法院起诉请求：一、确认永泰公司、绿能公司于2012年1月9日签订的《联合开发意向协议》无效；二、判令绿能公司返还永泰公司1000000元保证金，并赔偿永泰公司资金占用损失，该损失以1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2012年1月11日计算至付清之日止。一审法院认定事实：2006年9月19日，重庆市国土资源和房屋管理局向绿能公司颁发《100房地证2006字第869号房地证》、《100房地证2006字第870号房地证》、《100房地证2006字第871号房地证》，房地证载明土地坐落于曾家镇××村，地号SP14-1-174、SP14-1-149、SP14-1-175，用途为工业用地，使用权面积为7164㎡、5823㎡、10222㎡，终止日期为2056年6月9日。2008年6月19日，重庆市规划局沙坪坝区分局向绿能公司、案外人重庆松渝房地产开发有限责任公司出具《关于确认曾家镇部分地块规划性质的复函》，该复函载明：经核实，市政府已批准的西永组团T标准分区控规中T36/02、T40/02地块为二类居住用地；T37-2/01为商业金融用地（兼容二类居住性质）；T41-1/01为二类居住用地（该地块西北侧约1913.7平方米用地为商业金融性质）。2012年1月9日，永泰公司（乙方）与绿能公司（甲方）签订《联合开发意向协议》,约定：一、项目位于重庆市沙坪坝区大学城曾家镇五里冲村，项目用地面积23209平方米（约34.8亩），土地性质（土地证上载明）为工业出让地（重庆市规划局沙坪坝区分局2008年6月19日《关于确认曾家镇部分地块规划性质的复函》确认市政府已将土地性质调整为二类居住用地和商业金融用地）。土地证号为：100房地证2006字第869号、第870号、第8**号,地号分别为SP14-1-175、SP14-1-149、SP14-1-174。使用年限至2056年6月9日。项目总建筑面积约100000平方米，最终以政府批文为准。二、甲方愿意把约34.5亩的工业出让地与乙方联合开发，开发的相关手续由乙方全权处理，在签联合开发意向协议时乙方先预付保证金1000000元给甲方。签订后乙方在2012年4月25日前再付4000000元保证金给甲方后，甲、乙双方再签联合开发正式协议。若在2012年4月25日前未付清保证金5000000元，则联合开发意向协议作废，同时，甲方不退还乙方预付的保证金1000000元。另土地过户时乙方付甲方10000000元，基础完工时乙方付甲方5000000元，主体完工时乙方付甲方10000000元。总计支付30000000元。该协议书签订后，双方共同遵守，签字生效，并具有同等法律效力。2012年1月12日，永泰公司向绿能公司支付保证金1000000元，绿能公司出具了收据。一审另查明，2015年12月16日，重庆市沙坪坝国土事务中心信息档案科出具《土地登记资料查询结果证明》，该证明载明：国土证号为房地证号20068008**#，土地坐落为曾家镇××村，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积7164㎡，终止日期2056年6月9日。2015年12月16日，重庆市沙坪坝国土事务中心信息档案科出具《土地登记资料查询结果证明》，该证明载明：国土证号为房地证号20068008**#，土地坐落为曾家镇××村，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积5823㎡，终止日期2015年12月16日，重庆市沙坪坝国土事务中心信息档案科出具《土地登记资料查询结果证明》，该证明载明：国土证号为房地证号20068008**#，土地坐落为曾家镇××村，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积10222㎡，一审审理中，永泰公司认可其在签订《联合开发意向协议》时从绿能公司处复印了《关于确认曾家镇部分地块规划性质的复函》，但永泰公司坚持认为《联合开发意向协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的法律强制性规定，应属无效合同。一审法院认为，永泰公司、绿能公司双方签订的《联合开发意向协议》，顾名思义，仅是永泰公司、绿能公司双方进行合作开发房地产的预约合同，并非永泰公司、绿能公司双方签订的合作开发房地产合同的正式本约。永泰公司陈述的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十六条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条等法律规定系永泰公司、绿能公司双方签订正式联合开发协议时应当遵守的法律规定。另外，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《联合开发意向协议》约定，绿能公司将其所有的涉案土地与永泰公司进行联合开发，开发的相关手续由永泰公司全权处理。从协议内容上看，双方未约定系进行商业、居住性质的联合开发，即使双方进行的联合开发项目确需改变涉案土地的建设用途，也应当按照协议的约定后续办理相关的开发手续。综上，永泰公司、绿能公司双方签订的《联合开发意向协议》并不违反法律、法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。现永泰公司基于《联合开发意向协议》无效的前提要求绿能公司返还1000000元保证金并支付资金占用损失的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16034元，减半交纳8017元（永泰公司已预交），诉讼保全费5000元（永泰公司已预交），共计13017元。由重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，因永泰公司与绿能公司对一审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。审理中，双方均认可，涉案土地权属证书载明为工业用途，意向协议未约定盈亏的分担，该协议确定的法律关系为合资合作开发房地产；永泰公司没有在2012年4月25日支付另外400万元保证金。永泰公司陈述，绿能公司已经于2012年发函解除意向协议，但没有证据证明。绿能公司对此表示不清楚。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的方式人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，虽然双方签订的合同名为《联合开发意向协议》，从其内容看，虽然该协议约定的内容较为原则，但协议包含了合同目的、土地具体位置、双方各自基本义务等主要内容，双方当事人签订的意向协议具备本约的基本要件，应认定该协议为本约。因该协议中，仅约定了土地使用权提供人绿能公司收取固定金额，并未约定经营风险的承担，不符合上述规定中关于合作开发房地产合同的基本条件，应当根据上述第二十四条的规定认定该协议为土地使用权转让合同。因双方建立的合同是在自愿协商的基础上签订的，并不存在违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。虽然涉案土地为工业用途，但根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，土地用途是可以通过法定程序进行调整，并不属于影响合同效力的情形。根据意向协议约定，因永泰公司没有在期限内缴纳相应保证金，双方的合同关系已经作废，绿能公司有权不退还永泰公司已经缴纳的保证金，故永泰公司的上诉理由不能成立。其他认定同一审。综上所述，永泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然适用法律存在错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16034元，由上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 毅代理审判员 赵文建代理审判员 刘润荔二〇一六年八月二十三日书 记 员 廖婧伊 更多数据：