（2016）苏0506民初1318号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-12-29

案件名称

陆云根与计建、计和生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆云根,计建,计和生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2016）苏0506民初1318号原告陆云根，男，1967年5月21日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人陈黎，江苏正欣律师事务所律师。被告计建男，男，1976年11月29日生，汉族，住苏州市吴中区。被告计和生，男，1953年5月7日生，汉族，住苏州市吴中区。原告陆云根诉被告计建男、计和生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理，依法由审判员鲁超适用简易程序审理，后转由审判员何亚平审理。因被告计建男下落不明，本院采取公告方式向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆云根及其委托代理人陈黎到庭参加了诉讼。被告计建男、计和生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆云根诉称，其与被告计建男、计和生及陆秋云于2012年7月23日签订了房屋买卖协议书一份，��协议约定将被告因拆迁被安置到的位于吴中区尹东新村的120平方米套型的一套房屋作价490000元出售给原告。后原告按约履行了付款义务，共计支付原告380000元。现上述房屋已经获得安置，但原告多次联系被告，被告却迟迟不露面。陆云根于2015年6月15日将计建男起诉至法院，因该案中沈校红与计建男签订合同的时间早于陆云根，且该房屋已实际交付给了沈校红，故驳回了陆云根的诉讼请求。现因涉案房屋已经无法合法占有，且陆秋云已死亡，原告为维护自身权益诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2012年7月23日签订的房屋买卖协议；2、被告计建男、计和生返还原告购房款380000元，支付违约金380000元，合计760000元。被告计建男、计和生未作答辩。经审理查明，因被告计建男位于官浦村19组的房屋拆迁��被告计建男作为被拆迁人与苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室于2011年4月7日签订了拆迁补偿协议，根据该协议被告计建男一户（家庭成员为被告计建男与其原妻子黄文磊）可获得三套位于尹东新村的安置房屋，套型面积分别为60平方米、80平方米和120平方米。2012年7月23日，被告计建男（甲方，作为卖方）与原告（乙方，作为买方）签订房屋买卖协议书一份，其中约定：甲方将尹东新村安置小区120平方米安置房卖给乙方，房屋面积以实际抽签面积为准。房屋价格为490000元，双方不因房屋实际面积的增、减而变更房价。付款方式为签订本协议时支付340000元，交付房屋时支付130000元，余款20000元待上述房屋产权过户完毕后全部付清。如安置车位的，车位归乙方所有，乙方按照政府安置价格给付价款，如安置三个车库的，相应��库归乙方所有，乙方按照政府安置价给付车库款；如抽得阁楼的，阁楼价格按政府动迁安置购置价格计算，由乙方支付，阁楼的所有权归乙方所有。上述协议双方严格履行，如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。上述合同落款甲方签有陆秋云、计和生、计建男的名字，乙方处签有陆云根的名字，见证单位处盖有苏州市吴中区车坊法律服务所的印章。合同签订后，原告于2012年7月24日向被告计建男支付房款340000元，分别于2013年1月9日、2013年4月9日、2013年5月4日向被告计建男支付房款10000元、20000元、10000元，合计房款为380000元。另查明，被告计建男与案外人沈校红于2011年11月10日签订的购房协议书，将上述拆迁安置房中的建筑面积为120平方米户型的房屋出售给沈校红，按单价每平方米4500元计算��按120平方米计算为540000元，最终以房产证确定面积为准计算总价，多退少补。此后，被告计建男在取得拆迁安置的尹东小区66幢804室（120平方米套型）、805室（60平方米套型）房屋后，将上述804室房屋交付给沈校红使用。后原告、沈校红与被告计建男就上述所涉尹东小区66幢804室（120平方米套型）房屋的买卖合同产生纠纷，原告于2015年6月15日诉至本院，要求确认原告与被告计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖合同有效，被告计建男向原告交付上述房屋。沈校红作为第三人参加诉讼。本院经审理认为，沈校红履行支付购房款的义务，被告计建男已将涉案房屋交付给沈校红占有，沈校红与计建男签订的合同亦早于原告，沈校红为合法占有涉案房屋，基于该房屋现状，计建男在事实上已无法履行向原告交付涉案房屋的义务，原告要求计建男交付涉案房屋的诉讼请求不予支��。本院于2016年2月3日作出判决：确认陆云根与计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖协议书合法有效，驳回陆云根的其他诉讼请求。该判决现已生效。再查，计和生、陆秋云系计建男的父母，陆秋云于2013年11月8日去世；黄文磊系计建男前妻，两人于2011年10月13日离婚。庭审时，原告陈述，在签订房屋买卖协议时，其认为计和生、陆秋云可能是拆迁房屋的所有权人，法律服务所建议计建男的父母也签字，防止房屋权属存在争议，影响合同效力。在第一次起诉计建男的案件中，其认为计建男有完全的所有权，就没有将计和生作为被告参加诉讼。另本院以公告方式于2016年6月30日向被告计建男送达本案起诉状副本。以上事实由原告提供的拆迁补偿协议、房屋买卖协议书、购房款收条、（2015）吴民初字第945号民事判决书，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，根据拆迁安置补偿协议及已生效法律文书所查明的事实，可以认定涉案的尹东小区66幢804室（120平方米套型）房屋系被告计建男家庭户因拆迁所获的补偿利益，现其与原告就涉案房屋签订的房屋买卖协议，已经生效判决认定为合法有效，现因被告计建男将涉案房屋出售他人，致使该协议无法继续履行，其已违约，原告有权要求解除合同并要求被告计建男承担违约责任，现原告诉请解除本案合同，本院予以支持，双方合同解除时间应以起诉状送达被告计建男之日（即2016年6月30日）解除，被告计建男应当退还收取原告的购房款380000元。被告计建男在将涉案房屋出售他人之外又出售给原告，收取原告房款380000元，致使原告无法取得涉案房屋，存在明显恶意违约行为，属根本违约，而原告不存在违约行为。本院根据被告计建男的违约过错及原告履行付款义务的情况，结合当前涉案房屋交易的市场行情以及民间借贷利率行情，经审查，原告依据合同约定主张违约金380000元在合理范围，本院予以支持。鉴于被告计和生并非涉案房屋的权利人，原告亦陈述因出于防止权利瑕疵而要求计和生与陆秋云在合同落款处签字，本案协议明确记载卖方为计建男的相关内容，故陆秋云与被告计和生无出售涉案房屋之权利与意思表示，其签字行为不宜认定为涉案房屋买卖合同的出卖方，原告要求被告计和生承担违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆云根与被告计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖协议于2016年6月30日解除。二、被告计建男于本判决生效之日起十日内返还原告陆云根购房款380000元，并支付违约金380000元，合计人民币760000元。三、驳回原告陆云根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元、财产保全费4320元、公告费600元，合计人民币16320元，由被告计建男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上��于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　何亚平人民陪审员　　陈健红人民陪审员　　吴　桢二〇一六年八月二十三日法官　助理　　徐姝玢书　记　员　　周亚雅关注微信公众号“”