（2015）顺民初字第11104号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-24
案件名称
戴斌诉高玉凤房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴斌,高玉凤,张利春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第11104号原告戴斌，男，1985年1月12日出生，公民身份号码×××。被告高玉凤，女，1951年5月13日出生，公民身份号码×××。第三人张利春，男，1982年1月27日出生，公民身份号码×××。原告戴斌与被告高玉凤及第三人张利春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴斌到庭参加诉讼。被告高玉凤及第三人张利春经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告戴斌诉称：被告的女儿王雪杰代被告将其位于顺义区×101室房屋卖予原告，双方于2013年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》经顺义区人民法院（2013）顺民初字第13373号判决书及第三中级人民法院（2015）三中民终字第4233号判决书判决确认有效。原告按照法院生效判决在履行期内向被告支付全部剩余购房款，被告拒绝受领，故原告将该款交至执行庭，并向顺义区人民法院提出执行申请，要求被告配合办理过户交房等义务，被告未履行其配合义务。按双方合同约定，被告有义务配合原告，若违反将依法承担相应的违约金，为维护原告合法权益，现起诉要求：1.判令被告与涉诉房屋租户办理解除租赁关系，并在办理物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视费用的结清后将涉诉房屋交付给原告；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金13500元；3.判令被告支付原告因未按期办理户籍迁出手续的违约金9万元，并自逾期超过15日起至实际迁出之日止按日向原告支付全部已付款万分之五即900元的违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。被告高玉凤及第三人张利春既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：王雪杰系被告高玉凤之女。北京市顺义区×101室原登记在高玉凤名下。2013年3月5日，王雪杰代高玉凤与原告就上述房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定房屋的成交价格为180万元，原告在签订本合同时支付定金5万元。关于房屋交付，合同约定出卖人在收到全部房款5日内将该房屋交付给买受人。房屋交付时应履行以下手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。关于违约责任，合同约定逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。关于权属转移登记，该合同约定自本合同签订之日起，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，王雪杰代高玉凤与原告签订《补充协议》，约定买受人向出卖人支付定金5万元，于2013年3月9日之前支付给出卖人七十万元，双方应于签署网签合同和评估报告出来后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方应在出卖人收到全部房款后5日内自行办理物业交割手续。因该房屋有租约，双方约定出卖人在房屋交付前与此房租户办理解除租赁关系，将此房交付给买受人。后原告因上述合同的履行问题将王雪杰及高玉凤起诉至本院，本院于2014年12月17日作出（2013）顺民初字第13373号民事判决书，认定王雪杰代高玉凤出售涉诉房屋的行为构成表见代理，并判决上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，高玉凤于判决生效之日起十日内配合戴斌将涉诉房屋过户至戴斌名下，戴斌于判决生效之日起七日内给付高玉凤剩余的购房款一百一十万元。因高玉凤未履行配合戴斌办理房屋过户的法定义务，戴斌向本院申请强制执行，该房屋于2015年5月20日依据生效法律文书变更登记至戴斌名下。2015年5月18日，戴斌将剩余房款1062250元打入本院案款账户。该部分款项扣除了房屋登记在原告名下之后至2016年10月5日期间的第三人交纳的房租及押金。庭审中，原告提交王雪杰代高玉凤与第三人张利春于2014年10月14日签订的《北京市房屋租赁合同》复印件，张利春承租上述房屋，租期自2014年10月5日至2016年10月5日，月租金为2700元，租金支付方式为押一付两年。该合同手写注明：如租房人提前回迁房，房租可以剩几个月退几个月。经本院向张利春核实，其称已租赁该房屋将近5年，之前都是和王雪杰一协商就行了，后来起草了一份书面合同，但具体签订时间忘记了，其与王雪杰商量租到张利春家回迁为止，并且已将2016年全年房租交给了王雪杰。本院向张利春出示戴斌提交的《北京市房屋租赁合同》，张利春认可是其所签。经本院询问，原告同意由第三人继续承租涉诉房屋至租期届满即2016年10月5日，并要求被告和第三人在2016年10月5日之前将涉诉房屋腾退给原告。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结其支付给法院的涉案房屋剩余房款中的10.35万元。本院予以准许。至本案判决作出前，被告高玉凤的户口仍登记在涉诉房屋内。关于被告逾期迁户违约金，原告要求逾期超过15日的，每逾期一天，按每天300元的标准向原告支付违约金。上述事实，有庭审笔录、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、（2013）顺民初字第13373号民事判决书、房屋产权登记证书等在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告高玉凤及第三人张利春经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据生效判决书认定的内容，王雪杰代被告出售房屋的行为构成表见代理，则行为的法律后果应归属于被告，被告应按合同约定履行义务，应在收到原告交来的全部房款五日内将涉诉房屋交付给原告。现原告已向本院履行了剩余房款的给付义务，应视为已完成了付款义务，故被告应将涉诉房屋腾退给原告。现因第三人张利春租住在该房屋内，原告亦同意第三人继续租住到租赁合同到期，本院对此不持异议，确认被告和第三人在双方租约到期后应将涉诉房屋腾退给原告。但原告要求的结清各项能源费和物业费、供暖费一节，因各项费用数额不确定，本案中无法一并处理，各方可在租约到期后自行交接。原告主张被告存在逾期交房和逾期迁户口的违约行为，并要求被告根据合同约定分别给付违约金。违约金既有补偿非违约方实际损失的作用也同时兼具对违约方进行一定程度惩戒的作用，因此对于违约金数额的确定应以非违约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约方的过错程度以及合同价款、合同的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。被告逾期交房构成违约，原告主张按照合同约定逾期15日之内的标准给付逾期交房违约金，本院予以支持。被告未按合同约定的期限在房屋过户后30日内将户口迁出，构成违约，原告主张9万元违约金具有合同依据，本院予以支持。对于被告逾期迁户口超过15日的，原告降低合同约定的违约金数额，要求被告逾期超过15日后，每逾期一天按300元标准支付违约金，对此，本院结合原、被告之间关于房屋买卖的具体情节、合同约定的房屋价款以及被告陈述其所受损失情况，根据公平和诚实信用的原则予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高玉凤与第三人张利春于二〇一六年十月五日前共同将北京市顺义区×101室房屋腾退给原告戴斌；二、被告高玉凤于本判决生效之日起七日内给付原告戴斌逾期交房违约金一万三千五百元；三、被告高玉凤于本判决生效之日起七日内给付原告逾期迁户违约金九万元，并自二〇一五年六月二十六起按每日三百元的标准支付原告戴斌违约金至被告高玉凤将户口从北京市顺义区×101室房屋迁出之日止；四、驳回原告戴斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百七十元，由被告高玉凤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告高玉凤负担，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告戴斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨秀芝人民陪审员 梁玉春人民陪审员 王桂华二〇一六年八月二十三日书 记 员 曾庆贺 来源：