（2016）川17民终字第539号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-01-03
案件名称
上诉人罗秉文、牟昌英与被上诉人蒋兴玲、李毅及一审第三人达州市农村商业银行股份有限公司通川区支行买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗秉文,牟昌英,蒋兴玲,李毅,达州市农村商业银行股份有限公司通川区支行
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川17民终字第539号上诉人（一审第三人）：罗秉文。上诉人（一审第三人）：牟昌英。二上诉人的委托代理人：覃礼顺，四川中沛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：蒋兴玲。委托代理人：杨皇兵，四川金世达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李毅。委托代理人：李代勤，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。一审第三人：达州市农村商业银行股份有限公司通川区支行。负责人：朱光成，行长。上诉人罗秉文、牟昌英与被上诉人蒋兴玲、李毅及一审第三人达州市农村商业银行股份有限公司通川区支行买卖合同纠纷一案，达州市通川区人民法院于2012年4月5日作出（2012）通川民初字第397号民事判决。蒋兴玲不服，提起上诉。本院于2012年8月2日作出（2012）达中民终字第477号民事裁定发回达州市通川区人民法院重审。该院重审后于2013年4月17日作出（2013）通川民初字第774号民事判决。罗秉文、牟昌英不服，提起上诉。本院于2014年2月7日作出（2014）达中民终字第77号民事判决：驳回上诉，维持原判。罗秉文、牟昌英仍不服，向四川省高级人民法院申请再审。该院于2015年1月23日作出（2015）川民申字第2250号民事裁定提审本案，并于2015年2月6日作出（2015）川民提字第122号民事裁定发回达州市通川区人民法院重审。该院于2015年6月11日作出（2015）通川民初字第1420号民事判决。罗秉文、牟昌英不服，提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人罗秉文以及二上诉人的委托代理人覃礼顺和被上诉人蒋兴玲的委托代理人杨皇兵、被上诉人李毅的委托代理人李代勤到庭参加诉讼。一审第三人达州市农村商业银行股份有限公司通川支公司，经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审原告蒋兴玲诉称，第三人罗秉文于2005年10月25日将座落在通川区荷叶街100号（原荷叶街1号）的房屋原达县进修学校教学楼的第7层楼、第8层楼和底楼第2号门市出卖给被告。被告因资金困难，于2005年11月3日将其中第7层楼和第8层楼的一半出卖给原告，并签订《房屋买卖合同》。原告按合同约定向被告支付了约定的购房款11万元。被告于2005年11月3日将房屋交付给原告所有，原告使用至今。原告多次要求被告及第三人罗秉文办理房屋、土地的过户手续，被告却以在合同中约定“目前不能办理房屋过户手续是政府拆迁开发”、“办理过户手续的税费双方各自承担”为由，不配合办理两证。现经原告查询得知，被告不能办理过户手续是因第三人于2009年7月30日将所有房屋抵押给达县信用合作联社檬双信用社贷款45万元，以至于不能办理过户手续。为此，原告诉至法院请求确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效，并要求被告和第三人罗秉文、牟昌英协助办理房屋过户手续。一审被告李毅辩称，原告陈述的都是事实，第三人罗秉文与被告及被告与原告签订的两份《房屋买卖合同》都是合法有效的，而且所卖房屋都已交付使用至今，只是第三人罗秉文称房屋要拆迁，已冻结办理过户手续而未办理过户手续，但实际上后来是可以过户办证的。因此没有办理所卖房屋产权过户手续的责任完全在于第三人罗秉文。第三人罗秉文也应当继续履行合同，配合原、被告办理房屋产权的过户手续。一审第三人罗秉文、牟昌英述称，第三人罗秉文与被告签订房屋买卖合同时，未征得第三人牟昌英的同意，第三人牟昌英不知情。且在签订房屋买卖合同的时候，房屋已经抵押给了信用社，并告知了被告。房屋至今都没有交付给被告，被告也没有支付购房款。被告在没有取得物权的情况下再次将房屋出售给原告，是无效的。合同具有相对性，第三人与原告没有房屋买卖关系更没有协助原告办理房屋过户手续的义务。因此，应驳回原告的诉讼请求。第三人牟昌英以第三人罗秉文未征得其同意的情况下私自将夫妻共有的房屋出卖给被告，并与之签订《房屋买卖合同》，其行为侵犯了第三人牟昌英的财产权，由此提出独立的诉讼请求，请求解除第三人罗秉文与被告签订的《房屋买卖合同》。一审查明，2005年10月25日，作为出卖人的第三人罗秉文与作为买受人的被告李毅签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定：“罗秉文自愿将座落在达州市通川区荷叶街100号（即原达县教师进修校）房屋的第7、8楼，面积约439平方米；以及底楼面积约37.4平方米的第2号门市，共计房屋总建筑面积约473.5平方米出售给李毅，拆迁补偿时按房屋的实际面积计算；但7、8层的楼道只给李毅无偿使用，无任何所有权；李毅已明知达州市人民政府对罗秉文出售的上述房屋进行拆迁开发，买卖协议达成后，目前办不了上述房屋的过户手续，但李毅仍自愿购买上述房屋；罗秉文自愿以30万元出卖上述房屋，同时，李毅和罗秉文双方办理上述出售房屋过户手续所交税费的分摊比例为2:1（包括买卖双方所缴纳的费用），即李毅占2/3，罗秉文占1/3；李毅必须一次性缴清上述购房款，罗秉文必须给李毅提供上述房屋的产权证书、土地使用证书各一份作为本合同附件”等。合同签订后，第三人罗秉文给被告李毅提供了达州市房产证权字第000299**号房屋所有权证及达房权证达县字第0068**号房屋所有权证的复印件，并将所出售的房屋7层和8层交给被告李毅。同时，因所售房屋中的1楼2号门市当时由第三人罗秉文委托林前坤出租给了承租人王名村，故第三人罗秉文将两份出租合同及已收租金的两份收据交给被告，并让被告收取租赁期间的剩余租金及期满后收回门市。2005年11月3日，被告李毅作为出卖方（甲方）又与作为购买方的原告蒋兴玲（乙方）签订了《房屋买卖合同》。该合同主要约定：“被告李毅将座落在达州市通川区荷叶街100号的房屋原进修校教学楼（即原达州市通川区荷叶街1号达县进修校教学楼）7、8层的一半的房屋，面积200平方米以上（以实际丈量为准），该房屋在罗秉文房产证00029993号和0068**号上（见复印件），出卖给原告蒋兴玲，甲方的房屋来源是罗秉文出卖给甲方，因政府拆迁，所以罗秉文暂时未能为甲方办理房产证和土地证；当政府许可可以办理房产证和土地证时，甲方协助乙方为其办理房产证和土地证，办理过户的税费按法律规定由各自承担；乙方购买甲方房屋的房价为11万元，于签订本协议时一次性付清；甲方已经将房屋钥匙交给乙方，视为房屋已经交付，以后产生涉及该房的各种法律责任与甲方无关，甲方仅对房屋的过户涉及的问题承担相应的责任”等。合同签订后，原告蒋兴玲于同日给被告李毅交购房款11万元，被告李毅出具了收条，并将被告李毅与第三人罗秉文的《房屋买卖合同》、达州市房产证权字第000299**号房屋所有权证及达房权证达县字第0068**号房屋所有权证的复印件交付给原告蒋兴玲，并将所出售的房屋交付给原告蒋兴玲。2006年10月，原告蒋兴玲将所购房屋出租给承租人文仕全并与之签订了《租房合同》。被告李毅接收所购1楼2号门市后，也于2007年12月以其妻吴映碧的名义出租给承租人王名村。2010年12月，被告李毅又将1楼2号门市租给了第三人罗秉文并与之签订了三年的租赁合同。2009年4月8日，第三人罗秉文将其产权证号为00029993号上的房屋第五层3-4号房屋，面积97.64平方米卖给了案外人金中华，并协助金中华办理了所购房屋的产权过户手续。原告得知此事后，便与被告一同多次找到第三人罗秉文，要求其协助办理所购房屋的过户手续，最终无果，由此酿成纠纷诉至法院。另查明，第三人罗秉文于2009年8月4日、2010年5月18日、2010年11月7日、2011年1月7日分别以位于达州市通川区荷叶街1号（原进修教学楼）2幢1层5个门市、2-4层营业用房及5-8层教学用房作为抵押物向原达县农村信用合作联社檬双信用社抵押借款4笔合计200万元（产权证分别为：达房权证达县字第0068**号、达房权证达县字第0068**号和达州市房权证私权字第000299**号）。该4笔借款已由第三人罗秉文于2013年6月归还，原达县农村信用合作联社檬双信用社已按程序将抵押予以了退还。同时查明，因行政区划变动，原达县农村信用合作联社檬双信用社划归达州市通川区农村信用合作联社管理。现达州市通川区农村信用合作联社更名为达州农村商业银行股份有限公司通川区支行。第三人罗秉文与第三人牟昌英系夫妻关系，于1980年5月10日登记结婚。一审认为，被告李毅于2005年10月25日与第三人罗秉文签订的《房屋买卖合同》及被告李毅于2005年11月3日与原告蒋兴玲签订的《房屋买卖合同》是在《中华人民共和国物权法》实施之前建立的房屋买卖合同关系，是买卖双方真实意思表示，且在两份买卖合同签订后，出卖人均已履行了交付房屋的合同义务，买受人亦履行了支付房款的合同义务，故上述所签订的两份《房屋买卖合同》应确认合法有效。对于第三人罗秉文、牟昌英述称被告李毅未向其支付购房款30万元，所卖房屋也未实际交付给被告李毅，故应驳回原告诉讼请求的理由。首先，被告李毅提供的其夫妻二人将所购房屋对外出租，包括反租给第三人罗秉文的租赁合同能够证明第三人罗秉文将房屋已交付给被告李毅使用多年的事实，而原告蒋兴玲提供的由其对外出租所购房屋的租赁合同亦证明了被告李毅已将原告所购房屋交付给原告使用多年的事实。其次，第三人罗秉文在向被告交付房屋及反租回已卖房屋时，均没有提出被告没有支付购房款30万元的事宜，其在本案原一审和一审重新审理的庭审材料中，第三人罗秉文、牟昌英也未提出被告李毅未支付购房款30万元的述称意见。故第三人罗秉文、牟昌英的上述述称理由不能成立，法院不予支持。对于第三人罗秉文、牟昌英述称所卖房屋在出卖前因罗秉文借款已抵押给信用社并办理了抵押登记，抵押事实在签订房屋买卖合同时已告知了被告李毅，而被告李毅仍转卖给原告。因此，原、被告之间签订《房屋买卖合同》无效的理由，首先，第三人罗秉文未提供任何证据证明在与被告李毅签订《房屋买卖合同》时已明确告知所卖房屋已抵押给信用社的事实，同时也没提供任何证据证明被告李毅及原告蒋兴玲事后知道房屋已抵押的事实；其次，已查明的事实证明第三人罗秉文将所卖房屋在檬双信用社的抵押贷款已于2013年6月归还，檬双信用社已按程序退还了抵押物。故第三人罗秉文、牟昌英的上述述称理由不能成立，法院不予支持。对于第三人牟昌英述称因第三人罗秉文未征得其同意的情况下，私自将夫妻共有房屋出卖给被告，其行为侵犯了第三人牟昌英的财产权，由此提出解除第三人罗秉文与被告李毅签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。法院认为，首先，因所卖房屋的产权证上载明的所有人为罗秉文，未登记牟昌英为共有人。因此，被告李毅在双方房屋买卖过程中并无过错，且被告李毅购房后已占有使用多年；其次，房屋作为夫妻之间的大宗共同财产，应是双方十分在意和重视的财产，而第三人罗秉文将其出卖给他人，且已交付给买受人使用长达6年之久，期间还从买受人手中反租回来使用，作为夫妻另一方的牟昌英在夫妻共同生活的这6年多的时间里对此既没有提出异议，也没有提出解除此合同及行使撤销权的要求，而是在原告将其诉至法院（2012年1月9日原告起诉）后才提出对6年前的买卖行为未经其同意及不知情的理由，该理由既无任何证据证明，也有悖常理和客观事实，不能令人信服。因此，法院确认第三人牟昌英对第三人罗秉文与被告之间的房屋买卖合同亦应知晓和认同。故第三人牟昌英要求解除该《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。对于第三人罗秉文、牟昌英述称的与原告不存在房屋买卖关系，不应负有协助原告办理过户手续的义务的理由，因第三人罗秉文、牟昌英均认可系诉争房屋原共有人，第三人罗秉文与被告李毅的房屋买卖合同合法有效，因此，第三人罗秉文、牟昌英作为房屋共有人，应负有协助办理房屋产权过户给买受人即被告李毅的义务。虽然原告蒋兴玲与被告李毅之间的房屋买卖是第二次买卖，但因第二次有效的房屋买卖不能过户到原告名下的根本原因是第三人罗秉文、牟昌英没有履行与被告李毅之间的房屋买卖合同的过户义务而造成的，两次房屋买卖在过户问题上存在因果关系，因此，第三人罗秉文、牟昌英及被告李毅亦应负有协助其过户的义务。故第三人罗秉文、牟昌英的上述述称理由不能成立，法院不予支持。至于协助原告办理过户手续所应缴纳的税、费，应按两次买卖协议约定的份额分别缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一原告蒋兴玲与被告李毅于2005年11月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二被告李毅及第三人罗秉文、牟昌英在本判决生效后十五日内协助原告蒋兴玲到房管部门办理所购房屋即位于达州市通川区荷叶街1号原进修校教学楼第七层和第八层的一半房屋（房屋所有权证号：达州市房权证私权字第000299**号；面积：按已交付房屋实地丈量为准）的产权变更过户到原告蒋兴玲名下的过户手续。第一次房屋买卖产生的税、费，由被告李毅承担三分之二，第三人罗秉文承担三分之一；第二次房屋买卖产生的税、费，由原告蒋兴玲和被告李毅按行政管理部门的规定分担；三驳回第三人牟昌英的诉讼请求。案件受理费2500元，由被告李毅负担1250元，由第三人罗秉文、牟昌英负担1250元。宣判后，罗秉文与牟昌英不服，向本院提起上诉。请求：一撤销达州市通川区人民法院（2015）通川民初字第1420号民事判决，驳回被上诉人蒋兴玲的诉讼请求；二判决解除上诉人罗秉文与被上诉人李毅签订的《房屋买卖合同》。其理由是案涉房屋已交付并由二被上诉人使用不是客观事实；上诉人在原庭审提出过被上诉人李毅未支付房款；一审认定被上诉人李毅已支付30万元房款的事实有误；被上诉人李毅没有支付购房款30万元，即没有履行合同的主要义务；上诉人牟昌英不知道房屋买卖是事实，因此，上诉人牟昌英请求解除合同的理由充分。二审期间上诉人提交了以下证据材料：1、照片八张。待证诉争房屋在上诉人罗秉文的控制下，且目前空置起的。2、庭审笔录三份。待证上诉人罗秉文提出过被上诉人李毅房款未支付的问题。被上诉人蒋兴玲对1、2号证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。被上诉人李毅对1、2号的质证意见与被上诉人蒋兴玲的质证意见一致。被上诉人蒋兴玲提交了以下证据材料：房屋租赁协议及收条、承租人的身份证复印件。待证诉争的部分房屋是交付给被上诉人蒋兴玲的。上诉人罗秉文、牟昌英对被上诉人蒋兴玲提交的证据材料的真实性有异议，认为租赁协议没有上诉人的签字，以及没有到房管部门备案。被上诉人李毅对被上诉人蒋兴玲提交的证据材料无异议。被上诉人李毅未提交任何证据材料。一审第三人达州市农村商业银行股份有限公司通川区支行经传票传唤未到庭，亦未向法庭提交任何证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明，庭审中上诉人罗秉文陈述在与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，给被上诉人李毅支付了1万元。被上诉人李毅当庭予以了承认。本院认为，一、关于被上诉人李毅与上诉人罗秉文之间《房屋买卖合同》的效力问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同的约定行使权利并履行义务。二、关于被上诉人李毅与上诉人罗秉文之间《房屋买卖合同》的履行问题。双方在《房屋买卖合同》签订后，被上诉人李毅不仅将所购房屋出售了部分给被上诉人蒋兴玲，还将部分房屋出租给了案外人。同时被上诉人李毅又将部分房屋出租给上诉人罗秉文，上诉人罗秉文支付了人民币1万元，被上诉人李毅也承认收取了上诉人罗秉文1万元。以上事实，证明案涉房屋在双方签订《房屋买卖合同》后已经进行了交付。上诉人罗秉文在案涉房屋出售后长达几年的时间内，未向被上诉人李毅提出过任何异议，也未向被上诉人李毅主张过购房款。故上诉人罗秉文的述称理由不能成立。因此上诉人罗秉文应按照合同约定协助被上诉人李毅为被上诉人蒋兴玲办理房屋过户手续。三、关于上诉人牟昌英请求解除上诉人罗秉文与被上诉人李毅之间《房屋买卖合同》的问题。上诉人牟昌英称上诉人罗秉文与被上诉人李毅签订《房屋买卖合同》时，自己并不知道，同时被上诉人李毅也未支付购房款。本案案涉房屋的产权证上载明的所有权人为罗秉文，未登记牟昌英为共有人。该房屋已出售多年，被上诉人李毅还就部分案涉房屋与上诉人罗秉文签订了《租赁合同》，作为夫妻的另一方牟昌英在夫妻共同生活期间并未提出过任何异议，也未通过行使合同解除权来主张自己的权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，故上诉人牟昌英请求解除《房屋买卖合同》的理由不能成立。对2005年11月3日被上诉人李毅与被上诉人蒋兴玲之间《房屋买卖合同》的效力和履行情况，一审法院的认定并无不妥，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持达州市通川区人民法院（2015）通川民初字第1420号民事判决。一审案件受理费2500元，由被告李毅负担1250元，第三人罗秉文、牟昌英负担1250元。二审案件受理费2500元，由上诉人罗秉文、牟昌英负担。本判决为终审判决。审判长 陈洁审判员 陈月审判员 户娆二〇一六年八月二十三日书记员 陈芬 来源：百度“”