（2016）京0112民初4438号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-29
案件名称
王彩萍与北京合生北方房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王彩萍,北京合生北方房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初4438号原告王彩萍（反诉被告），现住陕西省神木县。委托代理人白小强，陕西文星律师事务所律师。被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人曹磊。原告王彩萍（反诉被告）诉被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告王彩萍的委托代理人白小强，被告合生公司的委托代理人曹磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彩萍（反诉被告）诉称：2011年8月13日，双方签订了《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目x号房屋，套内建筑面积为117.48平方米，按套内面积计算单价每平方米为26000.43元，房屋总价款为3054531元，被告应于2013年11月15日前向原告交付商品房及完成装修，逾期交房超过120日的，原告有权退房，被告应支付原告违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款1534531元、宽带费500元、产权代办费1000元、印花税1528元，共计交付款项1537559元，但被告未能如期交付房屋构成违约，原告依据合同有权退房解除合同，现双方未能达成一致意见，故诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的编号为x的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房款1534531元、宽带费500元、产权代办费1000元、印花税1528元，共计1537559元；3、被告向原告支付违约金305453.10元；4、诉讼费由被告承担。被告合生公司（反诉原告）辩称：我公司同意解除预售合同及补充协议，同意退还原告相应的款项，但不同意支付违约金，同时我公司提出反诉，请求判令双方解除预售合同及补充协议，判令对方协助我方办理509号房屋撤销网签、备案手续，支付我公司违约金305453.10元，并由对方承担案件反诉费。针对被告合生公司（反诉原告）的反诉请求，原告王彩萍（反诉被告）辩称：我同意解除合同及补充协议，同意协助对方办理房屋网签及备案手续，但不同意支付违约金，是因为是被告违约在先，我方不存在违约。经审理查明：2011年8月13日，王彩萍与合生公司签订编号为x《北京市商品房预售合同》及补充协议，主要内容为：王彩萍购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目x号。房屋建筑面积为148.42平方米，套内建筑面积117.48平方米。房屋单价每平方米26000.43元，房屋总价款为3054531元。王彩萍首期支付总房款的50.24%，剩余款项以商业贷款方式向天津银行借款支付。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件五付款方式和期限约定。于2011年8月3日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期房款，即916360元（含定金20000元），买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。于2011年9月26日前缴付总房款的20.24%，即618171元。其余房款1520000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十七、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。此外合同和合同附件还约定了其他内容。合同签订后，王彩萍先后交纳房款共计1534531元，剩余款项1520000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1528元、宽带费500元。2014年10月9日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案表。2014年11月25日，涉诉房屋取得商品房面积实测技术报告书。2015年1月28日，合生公司向王彩萍邮寄《律师函》，律师函主要内容为要求王彩萍2015年2月10日之前付清全部房款。2015年2月1日，该邮件由王彩萍的爱人签收。后王彩萍未如期交付剩余购房款。上述事实，有商品房预售合同及补充协议、交款记录、竣工验收备案表、律师函、邮件单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，对于合同解除问题，双方均同意解除涉诉合同，对此本院不持异议。合同解除后，对于原告王彩萍已经交纳的房款，被告合生公司应该予以退还。对于被告合生公司代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用被告合生公司亦应一并退还。同时，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于被告合生公司要求原告王彩萍配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告王彩萍是否构成违约，根据双方权利义务履行情况来看，原告王彩萍未能如期办理贷款向被告合生公司交纳剩余房款，故原告王彩萍构成了违约。关于被告合生公司是否构成违约，依照合同约定，在原告王彩萍未交纳房款的情况下，被告合生公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因原告王彩萍不交纳房款，被告合生公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故被告合生公司也构成了迟延交付房屋的违约。关于原告王彩萍的违约责任，从被告合生公司产生的损失来看，其主张的违约金远超过对其造成的损失，此外，从合同中对双方违约责任约定来看，存在违约责任严重不对等情形，故对于合生公司违约金的计算方式本院根据合生公司的损失和公平原则进行调整计算。关于被告合生公司的违约责任，本院根据双方合同的约定来确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王彩萍（反诉被告）与被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）于二零一一年八月十三日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号x）及《补充协议》予以解除；二、被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起七日内退还原告王彩萍（反诉被告）已交纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币一百五十三万七千五百五十九元；三、被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起七日内支付原告王彩萍（反诉被告）违约金人民币三万零七百五十一元一角八分；四、原告王彩萍（反诉被告）于本判决生效之日起七日内配合被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）办理《北京市商品房预售合同》（合同编号x）的网签登记备案撤销手续；五、原告王彩萍（反诉被告）于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）违约金人民币十五万二千七百二十六元五角五分；六、驳回原告王彩萍（反诉原告）的其他诉讼请求；七、驳回被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千三百八十七元，由原告王彩萍（反诉被告）负担一万零六百九十三元五角（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）负担一万零六百九十三元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费五千八百八十二元，由原告王彩萍（反诉被告）负担二千九百四十一元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告北京合生北方房地产开发有限公司（反诉原告）负担二千九百四十一元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 魏庆好代理审判员 安燕燕人民陪审员 张万良二〇一六年八月二十三日书 记 员 周 洲 来源：