（2016）粤0403民初338号之一
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2018-07-15
案件名称
珠海市中港城物业管理有限公司与余述银物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市中港城物业管理有限公司,余述银
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百五十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0403民初338号之一原告（反诉被告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号。组织机构代码666503405。法定代表人：邓锐标，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：余述银，男，1973年1月11日出生，汉族，住珠海市香洲区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）与被告余述银物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，被告余述银提出反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理，依法��用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托诉讼代理人孔静、廖丽娜、被告余述银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告余述银向本院提出反诉请求：1.原告公布2010年至2015年的财务明细；2.原告返还侵吞的摊位费、广告和停车位收益等业主财产5万元；3.将2010年1月至2015年12月原告因物业服务合同取得的所有财产12638元返还给被告；4.请求法院向斗门区住建局提出司法建议，对原告在物业服务过程中存在的诸多行政违法行为进行行政处罚；5.请求原告撤离案涉小区；6.对合同认定无效后的处理，请求法院明确后续原告是否有必要为案涉小区继续服务。事实和理由：本人于2010年1月30日与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，此时，原告已进驻小区。自本人入住小区以来，原告持续利用小区内电梯广告位、公共场地摊位��停车位进行经营并收取停车费。依据《物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十五条、《广东省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务企业利用物业共用部位进行经营，应当经过业主大会的同意，且所得经营收益应归全体业主所有，且每年不少于一次公布财务收支情况。原告长时间利用小区共用部位、设施进行经营，利用电梯广告位进行出租，利用小区公共场地设摊位进行出租，将小区公共绿地改造成停车位进行经营并收取停车费（每月60元）。原告侵吞上述公共收益，并拒绝公布财务收支，已构成对全体业主财产利益的侵权。原告没有、超越资质等级承接物业服务项目，所签物业服务合同违反国家强制性规定，原告与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司所签的物业管理合同未经备案，未申领《广东省经营服务性收费许可证》，属违规收费。综上，请求法���依法判决支持被告的反诉请求。关于被告反诉要求原告公布2010年至2015年的财务明细和返还侵吞的摊位费、广告和停车位收益等业主财产5万元的请求。本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”的规定，可以确定建筑物专有部分以外的共有部分，包括通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，均属于业主共有。如利用共有部分产生收益，在没有特别约定的情况下，收益应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修基金。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼，未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以���己的名义直接向人民法院提起诉讼。反诉原告的此两项反诉请求涉及案涉小区全体业主的共同利益，应由案涉小区的业主委员会作为原告进行诉讼，反诉原告在庭审中陈述就本次提起反诉的行为是以其个人的身份，不是代表案涉小区的业主，反诉原告也没有提交证据证明其与此有利害关系。反诉原告的反诉未经案涉小区业主授权，不具备起诉主体资格，其起诉应予以驳回。关于被告反诉要求原告将2010年1月至2015年12月原告因物业服务合同取得的所有财产12638元返还给被告的反诉请求。本院认为，本案原告的诉讼请求为被告向原告支付2010年1月至2015年12月的物业服务费12638元，针对原告的起诉，被告提出反诉。本院认为，反诉系因原、被告的民事行为而形成的独立于本诉的诉讼请求的一种新的诉讼请求。本案中被告提出的返还12638元的主张系对原告要求支付12638元的诉讼请求的一种抗辩，已包含在本诉的诉讼请求所依赖存在的民事法律关系中，应属抗辩主张，而不能作为一种独立的诉讼请求存在，故不属于反诉。关于被告请求法院向珠海市斗门区住房和城乡建设局提出司法建议，对原告在物业服务过程中存在的诸多行政违法行为进行行政处罚的请求。本院认为，司法建议是指人民法院在审判工作中，以预防纠纷和犯罪的发生为目的，针对案件中有关单位和管理部门在制度上、工作上所存在的问题，建议他们健全规章制度，堵塞漏洞，进行科学管理，提出改进和完善管理工作的建议。属于建议性质，不具有法律效力，也不存在执行问题。被告如认为原告存在行政违法行为，应向相关行政机关反映，由具体的行政机关根据其职责范围作出相应的行政行为。被告的此反诉请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。关于被告反诉请求原告撤离案涉小区，并请求法院明确合同认定无效后原告是否有必要为案涉小区继续服务的请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由小区业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告作为案涉小区开发单位选聘的物业服务企业，是要撤离案涉小区还是要继续服务，应由案涉小区业主决定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。在本案审理过程中，被告书面申请本院查询原告的财务明细、案涉小区规划设计图纸，经审查，本院认为，被告就其反诉请求没有诉权，被告申请调查收集的证据与本案的待证事实无关联、对证明待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院对被告的调查取证申请不予准许。对原告本诉部分的请求，本院作出（2016）粤0403民初338号民事判决，具体详见该判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回反诉原告余述银的起诉。本案不收取反诉受理费，反诉原告余述银已预交受理费525元，本院予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 曹晓南审 判 员 刘改宏人民陪审员 邝宏毅二〇一六年八月二十三日书 记 员 梁泳媚 来自：