（2016）川1502民初733号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-10-28

案件名称

原告名园物业公司诉被告余富渊物业服务合同纠纷案一审民事判决书

法院

宜宾市翠屏区人民法院

所属地区

宜宾市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宜宾市名园物业服务有限公司,余富渊

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书（2016）川1502民初733号原告：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部。组织机构代码：74693752-9。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：刘初友，公司员工。被告：余富渊，男，1973年1月7日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾市名园物业服务有限公司（以下简称名园物业公司）与被告余富渊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托诉讼代理人刘初友、被告余富渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业服务费4622元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我公司与被告所购买的“绿水天祥”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》并提供物业服务后，被告从2008年1月起至2015年12月止，未向我公司交纳应交的物业服务费为4622元，经催收仍不交纳而发生纠纷。被告的行为损害了我公司的合法权益，为此，我公司根据相关法律规定提起诉讼，请求公正裁判。被告余富渊辩称，我购买房子后，开始一直按时缴纳物管费，后因原告未尽到自己的义务，才导致我没有缴物管费。原因如下：1、一单元长期无保安；2、电梯内卫生差，且一单元电梯内顶破坏没有修复，电梯长期不能运行，发电机不能正常运转；3、消防设施设备严重破坏，无法正常使用；4、第二次供水压力小，10楼以上的住户不能正常使用，影响业主正常生活；5、物管公司占用业主公摊面积，违规搭建房屋进行出租、出售；6、楼顶烟道被封死，严重影响业主正常生活；7、可视门铃一直没有正常使用；8、物管人员长期不在岗，偷盗现象十分严重；9、外来人员随便进入小区，门、电梯、墙上到处可见小广告；10、业主房内渗水问题，多次找小区物管，物管公司回答与他们无关；11、小区卫生差，小区公共设施、小区路灯、小区绿化带长期无人管理；12、市政工程美化小区外墙装饰，物业公司没有通知业主，没有协调好、现在外墙很差；13、电梯和外墙的广告费应属于小区全体业主，被物管公司收取；14、三楼租给喜来健销售公司，每天外来人员很多，长期音响噪音很大，影响小区业主的日常生活；15、小区的化粪池从2005年至今从没有清理过；16、要求物管公司公布小区物业管理费账目；17、原告在没有完清手续情况下，强行撤出小区；18、小区业主的投诉意见未得到受理和妥善解决；19、物管公司不但没有对小区业主提供服务，反而对业主造成了影响。另外还有个人房屋问题：我于2005年购买现物业，于2007年3月入住，我购买的商品房的露台属我自然使用，但自入住后，楼上经常有人乱扔垃圾到此露台，严重威胁我及家人人身安全。我向物管人员反映未果后自行搭建了顶棚，此后楼上又出现掉窗户和砖头将我搭建的顶棚砸坏。鉴于上述原因，我从2008年起暂停缴物管费，待上述问题得到解决后，我立即补缴物管费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的营业执照、组织机构代码、商品房买卖合同、物业服务委托合同、催缴通知书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于四川省宜宾市翠屏区安阜岷江北路34号的“绿水天祥”小区，经四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司开发修建后，于2007年12月委托原告进行物业管理。原告于2008年1月起开始进驻“绿水天祥”小区提供物业服务。2012年3月1日，绿水天祥小区业主委员会（甲方）与原告宜宾市名园物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，委托原告对“绿水天祥”小区进行物业服务。该合同第四条约定：委托服务期限贰年，自2012年1月1日至2013年12月31日止。第七条约定：乙方须达到以下服务质量目标：1、采取措施尽力排除外界对住户的干扰；2、确保小区楼道、通道每日保洁，公共场地无陈旧性垃圾，及时清掏化粪池；3、保持小区绿化不受人为破坏；4、小区门岗24小时在岗值班；5、确保小区各类消防设施齐全；6、加强小区停车管理，使车辆有序停放等。第八条约定：电梯住宅按建筑面积0.7元/月/m2收取物业服务费。该合同还约定，乙方有权依据物业服务合同和相关规定收取物业服务费用，如业主拖欠费用三个月以上的，乙方可依据合同授权，向违约业主提起诉讼。原告依据合同对“绿水天祥”小区进行服务后，因部分业主未按时交纳物业服务费，导致原告长期亏损，因此，原告在该物业服务合同到期后虽仍提供服务，但不愿再续签物业服务合同。后经安阜街道和社区协调，原告才于2015年5月31日与绿水天祥小区业主委员会续签了《物业服务委托合同》。重新签订的合同服务期限为两年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止，收费标准调整为电梯住宅按建筑面积1元/月/m2，其它约定不变。后因原告仍收不齐物业服务费，经告知绿水天祥小区业主委员会后，于2015年12月底撤离了绿水天祥小区，未再提供物业服务。现绿水天祥小区的物业服务工作已移交给绿水天祥小区业主委员会进行管理。后因原告向被告催收物业服务费未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，1.被告余富渊于2005年购买了绿水天祥小区电梯住宅，《商品房买卖合同》上记载的建筑面积为65.85平方米。被告余富渊自2008年开始未缴纳物业服务费。2.在原告为绿水天祥小区进行物业服务期间，该小区部分楼道及电梯顶部被人张贴了小广告，楼顶被人搭建了建筑物，消防栓有损坏情况，值班室并非24小时有人值守，部分业主家里被盗，部分房屋出现外墙渗水等问题。3.被告的房屋因顶棚损坏，有漏水现象。本院认为，原告自2008年起至2015年12月一直为“绿水天祥”小区提供物业服务，虽然2008年至2012年及2014年至2015年5月期间未签订物业服务委托合同，但在此期间原告与“绿水天祥”小区业主存在事实上的物业服务关系，且原告于2012年3月及2015年5月与绿水天祥小区业主委员会补签了《物业服务委托合同》。而业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业服务企业签订物业服务委托合同的职责，且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此，被告作为绿水天祥小区业主之一，应当按照物业服务委托合同的约定，按时向原告缴纳物业服务费用。关于被告提出因原告未尽物业管理义务，自己才未交物业服务费的辩称意见，虽然原告在物业管理方面存在一些问题，管理是有不到位之处，但未根本性违反物业管理委托合同约定，被告因此拒付物业服务费既无合同约定，又无法律依据，对此辩解意见本院不予采纳。业主对物业管理企业的服务不满时，应通过正常途径与物业管理企业沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业管理企业，因此，业主不能以不缴纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务企业承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。对于原告要求被告支付从2008年1月起至2015年12月止的物业服务费4622元的诉讼请求，因被告从2008年起便未缴纳物业服务费，因此，本院根据双方物业服务合同约定的收费标准，核算支持为4563元（65.85m2×0.7元/月/m2×89个月+65.85m2×1元/月/m2×7个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、条六条，《物业管理条例》第七条（五）项规定，判决如下：被告余富渊于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾市名园物业服务有限公司物业服务费4563元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告余富渊负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员　　李德其二〇一六年八月二十三日书记员　　胡　霞关注公众号“”