（2016）辽0191民初3853号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-27
案件名称
沈阳德健物业管理有限公司与田家才物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳德健物业管理有限公司,田家才
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0191民初3853号原告：沈阳德健物业管理有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：苏建宁，男，该公司总经理。委托代理人：王喜毓，系辽宁同方律师事务所律师被告：田家才，男，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：刘英杰，男。原告沈阳德健物业管理有限公司（以下简称德健物业）与被告田家才物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员安亚霖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王喜毓，被告委托代理人刘英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告经招投标程序被选聘为沈阳发展北大教育科学园（丽都新城二期）前期物业服务项目的物业服务单位，于2012年8月12日与园区的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司依法签订了《前期物业服务合同（丽都新城二期）》，双方在合同中约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为1.5元/月/平方米。同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按照物业收费10%的标准向原告支付违约金。被告系该园区26#1-1-2房屋的业主，其房屋面积91.25平方米，原、被告签订《物业临时管理规约》，约定物业管理费的收费标准为1元/月/平方米，同时约定“根据前期物业合同中相关规定，业主逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。”被告交纳物业费至2014年6月30日，但在此之后被告拒交物业费，原告经多次催要未果，现诉至法院，请求判令：被告支付原告物业费2190元，违约金4796元（计算截止至起诉之日）。被告辩称：根据沈政办法[2012]83号《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第四条第（六）、（七）两项规定。第六条规定商品住房交付使用前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无权动用向业主预收的物业服务费，此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止。第七条规定严格招投标制度，一律以公开招标方式选聘，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。如果符合上述两条条件，我方如数交物业费，而且滞纳金没有法律依据。原告提供的前期物业服务合同违反法律及行政法规的规定，违反国务院令504号第二十五条，建设单位与物业买受人签订买卖合同时应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及沈阳市人民政府办公厅印发的关于加强住宅区物业管理工作实施意见的通知[沈政办发（2007）24号]第四条之规定，新建住宅区在物业销售前一律通过公开招投标方式选定物业服务企业。其中新建现售商品房项目应在现售前30日完成，预售商品房项目应在取得商品房预售许可证之前完成。对未经公开招投标选聘物业服务企业的新建项目不予办理商品房销售许可证。开发单位在公开招投标前要制定临时业主公约，开发单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应作为商品房买卖合同中的一部分，向买受人明示。前期物业服务合同应当在开发商取得商品房预售许可证之前签订，而本案中，商品房预售许可证是在2012年4月20日下发的，前期物业合同是在2012年8月12日签订的，因此该合同的签订违反上述法律及行政法规的规定，系无效合同，对被告没有约束力。根据合同法及消费者权益保护法相关规定，提供服务的企业存在欺骗消费者的行为，应当给予赔偿，而且合同法还约定，乙方当事人在签订合同时存在欺诈的行为，该合同无效，基于上述理由，被告不同意交纳物业费及滞纳金。经审理查明，原告是一家经营物业管理的企业，被告是原告爱丽香舍（丽都新城二期）26#1-1-2房屋的业主。被告房屋面积91.25平方米。原告通过招投标的方式被选聘为丽都新城二期的物业服务公司。2012年8月12日原告与丽都新城二期的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为丽都新城二期提供物业服务，物业费收费标准为1.5元/月/平方米。《准入通知书》第四条第8项载明“住宅物业费1元/平方米/月”，被告签字确认。以上事实的认定，有中标通知书、前期物业合同、准入通知书、丽都新城二期物业临时管理规约及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依约向被告提供物业管理服务后，被告应交纳物业管理费，拒不交纳物业费属违约行为。庭审中，被告对原告主张的物业费数额予以认可，故对原告要求被告给付物业费2190元本院予以支持。关于被告抗辩称原告的中标程序及前期物业合同签订违法，因未提供合法有效证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张违约金的问题，因滞纳金计算标准过高，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田家才于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳德健物业管理有限公司物业费2190元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告田家才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 安亚霖二〇一六年八月二十三日书记员 陈佳瑶本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自