（2016）渝01民终5393号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-15
案件名称
李昌劲与吕敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕敏,李昌劲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5393号上诉人（原审被告）：吕敏，女，汉族，1979年10月5日出生，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：严伟，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李昌劲，男，汉族，1976年2月2日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：何曹平，重庆星空律师事务所律师。上诉人吕敏因与被上诉人李昌劲房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕敏的委托代理人严伟、被上诉人李昌劲及其委托代理人何曹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕敏上诉请求：依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人在涉案租赁合同期满后上诉人仍占有租赁房屋无事实依据，且仅根据案外人向被上诉人打款的事实即认定涉案租赁合同仍继续履行无事实依据，因上诉人并未授权案外人处理涉案租赁合同的相关事宜，加之案外人已就房屋租赁事宜另外与被上诉人达成了增加租金的口头协议，一审判决据此认定案外人的行为构成表见代理属于适用法律错误。故此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决。李昌劲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持一审判决。被上诉人在租赁合同期限内第一次支付款项是通过现金方式，第二次、第三次是被上诉人男朋友唐浩支付的，期限届满后视为不定期租赁，上诉人应该支付租金及水电气费。李昌劲向一审法院起诉请求：1、被告立即支付原告房屋租金等费用共计26012元（包括2014年11月6日至2015年5月6日的房租费15000元、水费611元、电费184元、天然气费3190元、物管费1567元、开锁及换锁费220元、开门禁卡40元、清洁费200元、违约金3000元）；2、要求被告以26012元为基数，按照银行同期贷款利率支付从2014年11月6日起至全部费用还清之日止的资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市渝北区星湖路3号7幢23-2号房屋登记的产权人为李群娣、陶杰。2013年1月6日，以李群娣、陶杰为甲方，原告李昌劲为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将渝北区星湖路3号7幢23-2的房屋出租给乙方，租赁期限为2013年1月6日至2017年1月6日，租赁价格为年租金27600元/年。乙方在不拖欠甲方房屋租金的情况下甲方同意乙方可向第三人转租该房屋，乙方应当在转租后用书面或口头形式告诉甲方。产权人已出具收条证明李昌劲支付了2013年1月6日至2016年1月6日的房屋租金捌万贰仟捌佰元。2013年5月4日，以原告李昌劲为出租方，被告吕敏为承租方签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落在渝北区星湖路3号7幢23-2的房屋，建筑面积72.33平方米，出租给乙方使用，租赁期共12个月，从2013年5月6日至2014年5月6日止。甲乙双方议定年租金为28800元，缴纳方式为季付。由乙方在2013年5月5日缴纳给甲方，先付后用，以后支付应在付款期末前7天支付。甲方收乙方押金3000元，乙方退房时，结清水电气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金3000元。租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金3000元。尾部附有尾号原告为1513的农行卡号，合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2013年5月5日，被告吕敏向原告支付了租金7200元、房屋押金3000元。原告将房屋交付被告使用。2013年8月8日、原告尾号为1513的农行账户转存收入7200元；2014年2月17日，该账户网银收入7500元；2013年12月5日、2014年5月14日、2014年9月20日、原告尾号为7827的工行账户均网转收入7500元。经查询，上述交易均为案外人唐浩通过银行转账向原告支付。原告称唐浩与被告吕敏系恋爱关系，签订合同看房屋时是两人一起来看的。是吕敏向原告发的唐浩的电话，说交房租与其男朋友唐浩联系。原告举示的物管费、水费、电费的收据联显示，其中水费611元；2014年7月-2015年4月物管费1567元；抄表日期为2013年12月26日的天然气费407.58元、其余的天然气费2782.42元。被告为证明因其工作调动已在成都居住，不可能还居住在案涉房屋内，举示了一份在中介方居间下与案外人涂伟签订的《房屋租赁合同》及该房屋相关的物管、水电等费用票据，租赁房屋为成都市锦江区宏济新路488号晶蓝半岛一期2栋1单元2003号，时间为2014年2月7日至2015年2月6日止。物业收费票据时间从2014年2月起至2015年6月止。庭审中，原告陈述被告从未说过要退租的事情，租赁期满后，是唐浩打电话说他们要续租一年，因之前未拖欠租金我就同意了。2014年11月6日后，因被告一直不付租金，我方于2015年5月5日将门锁更换，物品也是5月5日让她朋友来搬走的。被告陈述仅支付了合同约定的一年的租金，第一次是现金，后三个季度是转账。但因银行卡挂失，无法举示银行交易明细。一审法院认为，原告作为承租人，与被告签订的《房屋出租合同》因符合其与产权人合同转租的相关约定，系当事人的真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务，不得擅自变更或者解除。本案的争议焦点为，原被告在合同期满后是否还存在房屋租赁关系。被告陈述在合同期满前向原告提出以押金3000元不退为条件要求解除合同，但并无证据证明双方对此协商一致，因此合同并未解除。双方应按约将租赁协议履行至2014年5月6日期满为止。故对被告提出合同期满前已经解除的抗辩意见，本院不予采纳。因书面合同已到期终止。原告需对期满后，被告仍在继续使用案涉房屋的事实承担举证责任。现原告举示了其本人的银行流水明细，其中显示案外人唐浩分别于2013年8月8日转入7200元；2013年12月5日、2014年2月17日向原告转账均为7500元，并陈述双方口头协商每月增加100元，唐浩与被告系恋爱关系，且是被告要求与唐浩处理租金事宜；相反，被告虽称后三个季度为打卡支付，不认识唐浩，却无法提供其自行支付租金的依据，且原告举示的合同中预留尾号为1513的银行卡记录自2013年5月5日后并无其他笔7200元的交易记录。综上，唐浩向原告转账的时间与合同约定的租金应支付时间大致相当，金额原告已作出合理解释，故本院认定唐浩向原告的转账行为系为代被告履行租金支付义务。因2014年5月6日后，唐浩仍于2014年5月14日、2014年9月20日向原告支付了两次房屋租金，能够认定双方书面合同期内的房屋占有状态仍在持续，现被告未能举证证明之前已将房屋交还原告，本院认定原告陈述收回房屋的时间为2015年5月5日。故对其要求被告支付2014年11月6日至2015年5月5日期间的租金15000元（2500元×6个月），本院予以支持。另，租赁期内与房屋产生的相关费用，也应由被告承担。原告举示的有票据证明的2013年11月、12月、2014年全年、2015年1月、4月水费共计611元，2014年7月至2015年4月物管费1567元，天然气费2782.42元，原告均已缴纳，故对要求被告支付该费用的诉讼请求，本院予以支持。对抄表日期为2013年12月26日的天然气费407.58元，无法显示上次表底的产生时间为被告租赁期间，故对该407.58元的诉请，本院不予支持。原告主张的电费、开锁费、开门禁卡费、清洁费无证据证明，本院不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因被告未按约支付2014年11月6日之后的租金，属于违约行为，应支付原告违约金3000元，因此对该诉讼请求，本院予以支持。对原告要求支付资金占用利息的诉请，因其未证明违约金不足以弥补其产生的实际损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告吕敏于本判决生效后五日内支付原告李昌劲2014年11月6日至2015年5月5日的房屋租金15000元；二、被告吕敏于本判决生效后五日内支付原告李昌劲垫付的水费611元、物管费1567元、天然气费2782.42元；三、被告吕敏于本判决生效后五日内支付原告李昌劲违约金3000元；四、驳回原告李昌劲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费500元，因适用简易程序减半收取250元，由被告吕敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，吕敏的委托代理人陈述，案外人唐浩与吕敏是同事关系，吕敏离开重庆后，是唐浩在租赁房屋内居住。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人吕敏是否应当承担支付被上诉人李昌劲租赁期届满后的房屋租金及水费、天然气费、物管费的责任，是否构成违约的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据对此已经作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分作了详细的阐述，本院予以采信，故吕敏在租赁合同期届满后仍持续占有租赁房屋，其应当支付所欠的租金和相应的费用。因吕敏拖欠租金的行为已构成违约，其应承担违约责任。由于吕敏在审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的责任。综上所述，吕敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由吕敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓代理审判员 张晋鹏代理审判员 刘 静二〇一六年八月二十三日书 记 员 梁多华 微信公众号“”