（2016）豫01民终7373号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-05
案件名称
张梅芝与翟淑红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张梅芝,翟淑红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终7373号上诉人（原审原告）：张梅芝，女，汉族，1964年1月21日出生，委托诉讼代理人：董滨、赵雨民，河南天新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟淑红，女，汉族，1977年11月18日出生。委托诉讼代理人：汤晓恒，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超逸，河南亚洋律师事务所实习律师。上诉人张梅芝因与被上诉人翟淑红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初7462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张梅芝及其委托诉讼代理人赵雨民，被上诉人翟淑红的委托诉讼代理人汤晓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张梅芝上诉请求：原审判决认定事实不清，请求撤销一审判决；支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案争议的房屋一直由被上诉人翟淑红使用，被上诉人私自转租并未经其同意，根据合同的约定，因此造成的损失应当由被上诉人承担。被上诉人翟淑红辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人对于转租行为是明知的，其已经收取了相应房租。请求驳回上诉，维持原判。张梅芝向一审法院起诉请求：判令被告归还租赁房屋，支付租金7万元（暂计算至2016年3月，实际租金要求计算到被告归还房屋之日止），支付违约金30666元，支付代为支付的租赁期间的水费836元、电费1580元、物业费1650元；本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，原告系金水区南阳路x号x号楼x层商业x号房屋的所有人，2014年3月21日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将上述房屋出租给被告使用，租期为5年，自2014年4月1日起至2019年3月30日止。第一、二年租金为年20万元整，第三年开始每年递增8%。被告第一、二次每季度交纳一次，以后每半年交纳一次，下次交纳租金时应提前20天交纳。一次性交纳保证金1万元，如被告逾期交纳，每超过一天，支付违约金2000元，超过7天还未交纳，原告有权收回门面房，押金不退，被告还要赔偿原告一个月租金；被告租用期间的水电、税收、租赁税等一切费用均由被告承担；本合同仅限被告使用，被告不得私自对外转租、出售，否则原告可单方面终止合同，并由此发生的纠纷由被告承担等。被告翟淑红与桂洪洋系夫妻，2014年3月22日，被告通过桂洪洋账户向原告交纳1万元保证金，至今未退。租赁合同签订后，被告于2014年9月17日登记注册郑州市金水区名仕美容美发店，经营场所为郑州市金水区丰乐路群办路家天下1号楼商八号，即涉案房屋。2015年9月21日被告登记注销。庭审中双方均认可2014年3月22日，被告向原告支付租金5万元；2014年6月14日，被告向原告支付租金5万元；2014年9月30日，被告向原告支付租金5万元；2014年12月19日，被告向原告支付租金5万元；2015年4月21日，被告向原告支付租金2万元；2015年5月14日，被告向原告支付租金3万元。2015年7月1日，原告收到租金5万元，关于该5万元，原告称系被告所交，被告称系王殿武通过其账户向原告交纳的租金。被告称王殿武于2015年7月1日后又向原告交纳3万元租金，房屋交纳至2015年11月20日。原告认可其通过支付宝账户收到该3万元租金，但称不知是谁交纳的，包括该3万元在内，涉案房屋租金交纳至2015年11月20日。2016年3月4日，原告提起本诉。2016年3月7日，原告向被告出具《解除租赁并返还房屋通知书》一份，主要载明：因被告未按合同约定交纳房屋租金，现正式通知被告解除合同归还房屋并结清相关费用。2016年3月9日，被告收到上述《解除租赁并返还房屋通知书》。2016年3月30日，郑州百汇地物业服务有限公司出具《收据》一份，主要载明：今收到1栋商8人民币1580元。已结清。同日，郑州百汇地物业服务有限公司出具《收据》一份，主要载明：今收到1栋商8物业费（2016、1、1-2016、3、31日）1624元。同日，郑州自来水投资控股有限公司出具发票一份，主要载明：金水区南阳路x号家天下小区x号楼x层西x商业水费104.5元。2015年12月21日，郑州自来水投资控股有限公司出具发票一份，主要载明：金水区南阳路x号家天下小区x号楼x层西x商业水费836元。另查明：涉案房屋原经营的美发店名称为爱尚，被告经营期间名称为名仕美容美发店，后改为锦瑟美容美发连锁机构。2015年11月20日左右，郑州百汇地物业服务有限公司工作人员发现锦瑟美容美发连锁机构经营人员将店铺锁门后不知去向，遂通知原告。2015年11月22日，郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队接到报警，称其在锦瑟美容美发连锁机构办卡充值后老板跑了，最终未刑事立案侦查。事发后涉案房屋于2015年11月25日左右遭办卡受害者围堵砸门，原告再次将涉案房屋上锁，但其称派出所人员告知其在解除合同前不能收回房屋，故涉案房屋自2015年11月25日开始无人使用，闲置至今。再查明：原告得知涉案房屋被砸后，于2015年11月26日通知被告，并称其就锦瑟美容美发连锁机构欠充值款事件多次到派出所做笔录。经一审法院到郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队调查，关于涉案房屋的办卡充值事件，该大队仅存《接处警登记表》，未立案侦查，无任何笔录材料。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于原告主张被告返还租赁房屋，因原告所提供证据不足以证明被告实际占有控制涉案房屋，结合法庭调查，一审法院认为原告该项诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原、被告之间的租赁合同关系，被告主张其于2015年6月份经原告同意转租给王殿武，双方租赁合同解除，其后由王殿武经营锦瑟美容美发连锁机构并向原告交纳房租并更改了房屋门头。原告称其不知道转租情况及被告经营美发店名称，亦不认识王殿武，不知道最后一笔3万元房租由谁交纳。关于2015年9月28日向原告交纳的3万元房租，原告认可其收到了该笔支付宝转账，并据此认可涉案房租交纳至2015年11月20日，结合涉案房屋门头更换，物业费由物业公司到店铺向实际使用人收取的情况以及原告得知店铺被砸后通知被告的情况、原告自称到派出所做笔录的情况，可知，原告对锦瑟美容美发连锁机构的实际经营者知情，此时原告可以联系到被告翟淑红，但其并未向办卡受害者及派出所指明被告翟淑红系锦瑟美容美发连锁机构的经营者，导致办卡充值事件的美发店老板因至今下落不明，案件无任何进展。在诉讼过程中，原告才向被告出具《解除租赁并返还房屋通知书》，并称其一直认为涉案房屋一直由被告经营，明显与常理不符。综上，可以认定，2015年11月20日前被告已将涉案房屋转租，原告对此知情并继续收取房租，视为其同意转租，故原、被告之间的租赁合同关系已经于2015年11月20日前解除。故原告主张被告向其支付自2015年11月20日至2016年3月30日期间的房租7万元、违约金30666元、水电费及物业费，于法无据，证据不足，不予支持。《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张梅芝的诉讼请求。案件受理费2395元，减半收取1197.5元，由原告承担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另查明2015年7月1日，通过被上诉人翟淑红的银行账号，向上诉人张梅芝支付了房租5万元整。双方均认可房租缴纳至2015年9月30日。对于缴款人，上诉人张梅芝认为系被上诉人翟淑红，被上诉人赵淑红则认为系王殿武通过其银行账户缴纳的房租，房屋实际承租人系王殿武，上诉人对此是知道的。2015年9月28日上诉人张梅芝的银行账户收到3万元款项，该款的支付方式为企业网银，但不显示付款人的名字。上诉人张梅芝主张该款系被上诉人赵淑红缴纳，房租支付至2015年11月20日。被上诉人翟淑红认为系王殿武缴纳的房租，房租支付至2015年11月20日。上诉人张梅芝在一审法院提交的短信打印件显示其在2015年8月向被上诉人翟淑红发信息，就安排人员安装烟感器一事进行沟通。一审法院对物业公司调查笔录显示：涉案房屋之前的美发店叫爱尚，后转租给名仕，再后转租给锦瑟。不知道是否转租，但门头换了。锦瑟经营期间，在2015年11月20日左右人跑了。几天后被人砸门，物业公司发现后通知了房东，房东后来在门上又加了把锁。其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，2014年3月21日双方签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2015年7月1日被上诉人翟淑红通过自己的银行账户向上诉人张梅芝支付房租5万元，系其履行合同义务的行为。被上诉人翟淑红辩称该款系王殿武通过其账户缴纳的房租、上诉人对于房屋转租行为已经同意认可的理由，因其未能提供证据证明其主张，故被上诉人的该辩称理由，证据不力，本院不予支持。被上诉人翟淑红主张2015年9月28日王殿武支付房屋3万元的理由，因其未能提供证据证明付款人系王殿武，故被上诉人翟淑红的该辩称理由，证据不力，本院亦不予采信。本案中，租赁房屋的门头虽然发生了变化，但并不能证明上诉人张梅芝作为出租人知道并同意转租的行为。结合上诉人张梅芝提交的短信记录、双方均认可的支付房屋租金的相关事实，应当认定被上诉人翟淑红将房屋转租给王殿武的行为并未征得上诉人的同意。2015年11月25日左右，因在租赁房屋中开办的锦瑟美容美发连锁机构的经营人在办卡充值后跑了，导致办卡受害者围堵砸门。物业公司通知上诉人张梅芝，上诉人张梅芝到场后在租赁房屋门上加了锁。此时上诉人张梅芝就应当知道其租赁房屋已经转租他人，但其并未及时向被上诉人翟淑红主张权利，其上锁行为也导致了双方租赁合同无法实际履行。故上诉人张梅芝要求被上诉人翟淑红交付租赁房屋、继续支付房租的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人张梅芝要求被上诉人支付违约金30666元的请求，没有合同依据，本院不予支持。上诉人张梅芝提交的物业费、水费、电费收据均不能证明上述费用发生在2015年11月20日前，故上诉人张梅芝要求被上诉人翟淑红支付物业费、水费、电费的请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张梅芝的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2395元，由上诉人张梅芝负担。本判决为终审判决。审判长 张向军审判员 张海霞审判员 李润武二〇一六年八月二十三日书记员 黄奕潇 来自