（2016）京03民终9355号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-11-04

案件名称

北京龙翔永旺商贸有限公司等上诉张迎春等房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京龙翔永旺商贸有限公司,贺红杰,张迎春,王晓月

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终9355号上诉人（原审被告）北京龙翔永旺商贸有限公司（原名：北京龙密发商贸有限公司），住所地北京市密云区长安东区3、4号楼地下商场-1层。法定代表人王晓月，总经理。委托代理人周宇，北京盈渊律师事务所律师。上诉人（原审被告）贺红杰（原北京龙密发商贸有限公司法定代表人），男，19９２年１０月３０日出生。委托代理人孙国贤（贺红杰之母），1962年11月4日出生。委托代理人贺速军（贺红杰之父），1961年6月13日出生。被上诉人（原审原告）张迎春，女，1970年2月16日出生。被上诉人（原审被告）王晓月，女，1986年8月8日出生。上诉人北京龙翔永旺商贸有限公司（以下简称龙翔公司）、贺红杰因与被上诉人张迎春、王晓月房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙翔公司之委托代理人周宇，上诉人贺红杰之委托代理人孙国贤、贺速军，被上诉人王晓月，被上诉人张迎春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙翔公司、贺红杰上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回张迎春的全部诉讼请求。上诉的事实和理由：张迎春系自行停止营业，龙翔公司并未要求张迎春撤离卖场，不构成违约。张迎春同意原判。王晓月不同意一审判决，但未提起上诉。2016年1月，张迎春诉至一审法院称：2015年3月31日，张迎春与龙翔公司签订《租赁合同》，该合同约定，龙翔公司将其经营的北京市密云区长安东区3、4号楼地下商场-1层华联生活大卖场内部柜台租赁给张迎春经营化妆品；每年租金６万元；广告、卫生费每年３000元；租赁期限：自2015年4月1日起至2016年3月31日止；补充协议约定若单方违约则违约方须赔偿守约方30%的全年违约金。合同签订后，张迎春依约向龙翔公司交纳了全年租金60000元、广告、卫生费３000元。2015年12月，龙翔公司因经营不善将大卖场关闭，要求张迎春解除租赁合同。2015年12月21日，张迎春正式撤离卖场。现起诉要求判令：一、龙翔公司、贺红杰、王晓月退还张迎春剩余租金16438元（折合日租金164.38元）；二、龙翔公司、贺红杰、王晓月给付张迎春剩余货款19409.32元；三、龙翔公司、贺红杰、王晓月退还张迎春广告、卫生费750元；四、龙翔公司、贺红杰、王晓月支付张迎春违约金18000元；五、本案诉讼费用由龙翔公司、贺红杰、王晓月承担。龙翔公司答辩称：张迎春是于2015年12月21日自行停止营业，张迎春没有任何证据证明其停止营业是龙翔公司公告不让其继续营业，其停止营业是自身经营不善造成的。根据双方的合同约定是张迎春自动放弃，龙翔公司不存在任何违约。不同意张迎春要求返100天的租金；剩余货款的结算单和照片不能作为有效的债务凭证，因此亦不同意给付剩余货款；因张迎春违约，不存在龙翔公司返还违约金问题。王晓月答辩称：王晓月同意龙翔公司的辩解意见，王晓月与龙翔公司意见一致。王晓月个人财产与龙密发公司是独立的，张迎春追加王晓月为被告没有事实和法律依据。公司作为主体承担责任与王晓月个人无关。贺红杰答辩称：张迎春是自己擅自离场，违反了合同第九条第四项。贺红杰仅同意返还张迎春的剩余货款，不同意张迎春的其他诉讼请求。一审法院经审理查明：2015年3月31日，张迎春与龙翔公司签订《租赁合同》，该合同约定，龙翔公司将其经营的北京市密云区长安东区3、4号楼地下商场-1层华联生活大卖场内部柜台租赁给张迎春经营化妆品；每年租金60000元；广告、卫生费每年3000元；租赁期限：自2015年4月1日起至2016年3月31日止，补充协议约定若单方违约则违约方须赔偿守约方30%的全年违约金。合同签订后，张迎春依约向龙翔公司交纳了全年租金60000元，广告、卫生费３000元。2015年12月，龙翔公司因经营不善将大卖场关闭并于2016年1月27日更换公司法定代表人。2015年12月21日，张迎春正式撤离卖场。龙翔公司欠付张迎春剩余货款19409.32元。在一审法院审理过程中，张迎春除同意龙翔公司、贺红杰、王晓月减半支付违约金9000元外坚持其他诉讼请求；龙翔公司、贺红杰、王晓月均同意返还张迎春剩余货款，不同意返还张迎春年租金，违约金和广告费、卫生费。北京龙密发商贸有限公司为自然人独资公司，并于2016年1月27日更换公司法人为王晓月；2016年3月7日将“北京龙密发商贸有限公司”名称变更为“北京龙翔永旺商贸有限公司”。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张迎春、龙翔公司双方在2015年3月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效合同。双方均应依照约定全面履行合同项下之各自的义务。张迎春按照约定向龙翔公司交纳了全年租金60000元和广告、卫生费3000元。龙翔公司应当按照双方的合同的约定，允许张迎春经营至2016年3月31日合同期满为止，但张迎春于2016年12月21日离场。双方争议的焦点：是张迎春自行离开卖场还是龙翔公司通知离开卖场，即张迎春、龙翔公司谁是违约方。首先关于张迎春撤离卖场时间问题，通过以下证据可以认定为2015年12月21日：1.结算通知单显示最后一笔交易日期为2015年12月21日；2.贺红杰认可为2015年12月21日；证人证言证实为2015年12月21日。因此对于龙翔公司辩称张迎春未撤离卖场的辩解意见不予采信。其次是龙翔公司单方解除合同还是张迎春放弃经营、自行撤离卖场：一是2015年12月21日张迎春的营业收入很好，张迎春无故放弃不符合常理；二是证人证言均证明卖场因停业清退张迎春及其他商户；三是卖场在2016年1月26日正式停业，之后进行装修；四是卖场实际经营者是贺红杰之母，2016年1月27日更换法定代表人；五是龙翔公司未能提供证明张迎春系自己放弃经营擅自离开卖场。以上证据形成证据链，足以证明龙翔公司单方违约，其行为违反了合同约定，对此应当承担违约责任。张迎春要求退还剩余房屋租赁费、剩余货款、支付违约金的诉讼请求有合同依据和法律依据，法院予以支持。对于张迎春要求返还广告、卫生费３000元一节，因龙翔公司已经履行了合同义务，法院不予支持。对于张迎春要求赔偿9000元违约金一节，法院以未结货款数额为参照，特别是未履行期正值春节期间属于销售旺季，营业额比平时应当会更高，因此违约金与张迎春减少租期导致营业收入损失相当，法院予以支持。对于贺红杰是否应当承担连带清偿责任一节，根据我国公司法规定，一人公司股权转让前发生的债务，原股东不能举证证明出让前公司财产独立于其个人财产的，债权人有权要求原股东承担连带责任。贺红杰系原公司法定代表人，其不能提供证明公司财产独立于个人财产，因此贺红杰应当对公司债务承担连带责任。对于张迎春要求王晓月个人承担责任一节，根据我国《个人独资企业法》第三十一条规定，“个人独资企业财产不足以清偿债务的投资人应当以个人其他财产予以清偿”，可见，个人和企业偿债责任具有相对独立性，不是既可以以个人财产承担，又可以以企业财产承担，只有当企业财产不足清偿债务的，才可以以个人其他财产予以清偿。王晓月作为“北京龙翔永旺商贸有限公司”的法定代表人，不应承担公司债务，属主体不适格，应予驳回。据此，一审法院于2016年6月判决：一、北京龙翔永旺商贸有限公司（原名：北京龙密发商贸有限公司）退还张迎春剩余年租金一万六千四百三十八元，限判决生效之日起十日内付清；二、北京龙翔永旺商贸有限公司（原名：北京龙密发商贸有限公司）给付张迎春剩余货款一万九千四百零九元三角二分，限判决生效之日起十日内付清；三、北京龙翔永旺商贸有限公司（原名：北京龙密发商贸有限公司）赔偿张迎春违约金九千元，限判决生效之日起十日内付清；四、贺红杰对以上第一、二、三项债务负连带清偿责任；五、驳回张迎春之其他诉讼请求；六、驳回张迎春对王晓月的起诉。在二审法院审理期间：贺红杰提交证明一份，欲证明张迎春于2016年4月18日将货架撤走，故不欠付租金。王晓月认可该证据的真实性，但不认可证明目的。张迎春主张其接到贺红杰母亲的通知，已于2015年12月21日停止营业了，仅是货架留在商场，并未经营。贺红杰提交自行记录的张迎春经营情况，证明张迎春是因为经营效益不好，才撤离商场。张迎春对该证明不予认可。另，贺红杰、龙翔公司、张迎春对于有结算通知单的货款数额为18181.12元均予以认可。但是贺红杰、龙翔公司对张迎春提供的照片复印件中的货款数额不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述，租赁合同，租金收据，广告、卫生费收据，工商变更登记，证人证言，结算通知单和结算记录照片等证据材料在案证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。前述法律规定说明，合同各方履行合同应当遵循诚实信用原则，全面履行合同。本案中，张迎春与龙翔公司签订的租赁合同合法有效。双方均应依照合同履行各自义务。张迎春依照合同交付了全部租金，龙翔公司应当向张迎春交付符合合同目的的租赁物,并在租赁期间保证租赁物符合租赁用途。本案中，双方争议的焦点是租赁合同解除的原因与解除合同后相关费用及损失的处理问题。首先，对于租赁合同解除的原因，张迎春提供了相应的证据，包括人证、物证等形式。龙翔公司对张迎春提供证据的证明目的不予认可。从本案目前的证据看，张迎春确于2015年12月21日起未再进行经营活动。至于其原因，张迎春主张是龙翔公司的人员告知其卖场要停业，而龙翔公司则否认卖场存在停业的事实，但承认卖场有甩货的情况，客流量减少。根据租赁合同，张迎春租赁涉案卖场的摊位进行买卖交易，其在签订该份合同时，需要对摊位所在的商业环境进行判断，龙翔公司的租赁物能否提供稳定的商业环境，是涉案合同双方当事人在订立合同时考虑的必要因素。作为承租人的张迎春选择在涉案卖场进行经营，亦是信任该摊位具有稳定的商业环境，可以保证正常的市场经营行为。作为出租人的龙翔公司有义务在租赁合同期间保持租赁物符合经营需要，进而言之，应保证租赁摊位周围环境的稳定，或者及时向承租人披露可能会影响承租人经营的信息。而本案中龙翔公司未能及时向承租人披露公司法定代表人变更信息，且在此之前卖场确实存在客流量减少及甩货的情况，该客观情况足以影响用途为商业交易场所的租赁物的使用，故本院认定出租人龙翔公司未能向承租人履行保证租赁物适合租赁的用途，且综合张迎春提供的证据可以证明龙翔公司存在告知清退的行为。故一审法院认定龙翔公司存在违约行为，本院不持异议。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据租赁合同履行情况，一审法院确定的退还租金数额并无不当。上诉人龙翔公司、贺红杰以张迎春在停止营业后未搬离为由不同意退还租金，因合同于2015年12月21日已经解除，张迎春亦未在此继续进行经营，龙翔公司理应退还张迎春租金。关于货款一节，双方对18181.12元未退货款予以认可。本院对此不持异议。对于张迎春主张的其余货款数额，因其证据仅有照片复印件，且龙翔公司及贺红杰对此均不予认可，本院亦难以对此作出认定。关于违约金问题，如前所述，龙翔公司应根据其违约程度向张迎春承担违约责任。一审法院确定的违约数额并无不当，本院予以确认。另，根据公司法的规定，一审法院判决贺红杰对龙翔公司的债务承担连带清偿责任亦无不当，本院不持异议。综上所述，上诉人龙翔公司、贺红杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2016）京0118民初976号民事判决第一、三、六项；二、撤销北京市密云区人民法院（2016）京0118民初976号民事判决第二、四、五项；三、北京龙翔永旺商贸有限公司（原名：北京龙密发商贸有限公司）于本判决生效之日起十日内给付张迎春剩余货款一万八千一百八十一元一角二分，贺红杰对此承担连带清偿责任。四、贺红杰对本判决第一项中维持的北京市密云区人民法院（2016）京0118民初976号民事判决第一、三项承担连带清偿责任；五、驳回张迎春之其他诉讼请求。一审案件受理费582元，由北京龙翔永旺商贸有限公司、贺红杰负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1164元，由北京龙翔永旺商贸有限公司、贺红杰负担1100元（已交纳），由张迎春负担64元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　邓青菁审　判　员　　宫　淼代理审判员　　赵　纳二〇一六年八月二十三日书　记　员　　冯　妍书　记　员　　刘　欣来源：百度“”