（2016）鲁03民终1875号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-31
案件名称
王玉梅、王小勇与山东汇美置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玉梅,王小勇,山东汇美置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终1875号上诉人(原审原告)：王玉梅，淄博大润发超市员工。上诉人(原审原告)：王小勇，海盛水产市场司机。系王玉梅之夫。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东汇美置业有限公司。住所地：淄博市张店区张周路7号汇美大厦11楼。法定代表人：贾鹏，总经理。委托诉讼代理人：尹连明，山东子诚律师事务所律师。上诉人王玉梅、王小勇因与被上诉人山东汇美置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第3286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王小勇及王玉梅、王小勇的委托诉讼代理人李双龙，被上诉人山东汇美置业有限公司的委托诉讼代理人尹连明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉梅、王小勇上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案在一审时对于涉案房屋面积是否缩水这一核心问题未审查清楚。上诉人向一审法院提出进行重新测绘的鉴定申请，但因张店区人民法院技术室向申请人下发司法鉴定交费及举证通知书，要求预交各项鉴定费用50000.00元（根据上诉人了解实际鉴定费用远远小于50000.00元），远远超出了上诉人的经济承受能力，故造成鉴定未能在一审时完成。上诉人认为一审未能鉴定的责任不在上诉人，且对上诉人所购房屋建筑面积未进行鉴定的结果，直接影响案件的公正审判，故上诉人认为一审对相关事实未审查清楚。2.被上诉人与上诉人签订的商品房预售合同中的相关低于通知要求的装修标准，应属格式条款，应当认定无效，被上诉人对三小间（厨房、卫生间、阳台间）应当按照淄博市住房和城乡建设局通知要求进行装修，对自行装修的上诉人进行折价补偿。3.关于上诉人主张的停车位损失，应当予以支持，被上诉人擅自改变规划，并未按照规划要求提供足额车位，应当承担由此给上诉人造成的损失。同时，被上诉人在售楼处张贴的广告中均对停车位明确标明，这对于上诉人选择被上诉人的房屋也产生了影响。山东汇美置业有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。被上诉人交付的房屋经过有资质的检测机构检测出具测绘报告，房屋面积符合合同约定，上诉人一方并未提供相应的证据予以反驳，应承担相应的法律后果。关于三小间建设标准，双方当事人签订的房屋买卖合同对三小间作出了明确约定，该约定不违反法律法规的强制性规定，对当事人有法律约束力，被上诉人按照合同约定交付房屋不存在违约行为。关于停车位，被上诉人交付的涉案房屋所在小区经过淄博市规划局核实并颁发验收合格证，房屋符合规划要求。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王玉梅、王小勇向一审法院起诉请求：1.判令被告退还我所购房屋面积不足部分1平方计3363.00元（具体数据以重新测绘的结果为准）的购房款及自我付清购房款之日起至被告退还该款项之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息450.00元。2.判令被告退还我所购房屋附属地下储藏间面积不足部分1平方米（具体数据一重新测绘结果为准）的款项2200.00元及自我付清地下储藏间款项之日起至被告退还该款项之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息298.00元。3.判令被告自负费用为我所购房屋的阳台间、厨房间、卫生间铺装地砖和墙砖并将卫生间内的洗面盆、座便器和水嘴安装完成，或折价赔偿我以上工程的工程款5552.00元。3.判令被告自2014年6月2日起至实际交付房屋之日止按日支付给我已交房价款万分之二（60日内）或按万分之五的违约金（60日后）（截止起诉之日该笔违约金累计为2373.00元）。4.判令被告赔偿我因其未按规划设计要求建设地面停车位给我造成的停车相关损失17864.80元。5.判令被告支付给我自2014年6月2日起至实际交房之日止每日按已交房款的万分之二计算的违约金2026.00元。6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王玉梅、王小勇与被告山东汇美置业有限公司于2012年7月23日签订商品房买卖合同，由原告购买被告建设的汇美经济适用住房二期3号楼2单元020702号房产，合同约定住房建筑面积81.40平方米、每平方米3363.00元，储藏室建筑面积11.15平方米，每平方米2200.00元。主合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、买受人付清全部房款的商品房交付买受人使用；第九条约定：若出卖人逾期交房，按预期时间是否超过60日分别计付买受人违约金；第十条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；第十一条规定：商品房交接时出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该主合同后附住宅及地下室平面图、经济适用房二期交房标准、合同附加协议、购买经济适用住房补充协议，进一步细化了双方的权利与义务。其中交房标准规定：厨卫地面为水泥砂浆，厨卫墙面为水泥混合砂浆、居室地面为混凝土垫层细拉毛。2014年4月23日，淄博金宅测绘有限公司对被告山东汇美置业有限公司涉案工程建筑面积进行了测绘并出具了报告。2014年5月13日，淄博市规划局对被告汇美春江花月苑经济适用房二期住宅楼、商业楼及地下车库工程进行审核并颁发了建设工程竣工规划核实合格证。原告的房产经测绘面积为82.18平方米，储藏室面积与合同约定面积一致。2014年5月29日，原告交付了剩余房款并签署了交房会签单，此后原告认为被告交付的房屋存在面积缩水，阳台、厨房、卫生间没有装修，未按规划设计要求建设地面停车位，塑钢平开窗内开不方便，入户防火门相邻两户同时开启时碰撞等质量问题，要求被告做出赔偿，被告不允，遂形成本诉。在本案审理过程中，原告曾申请对其购买房屋的建筑面积进行重新测绘鉴定，淄博市张店区人民法院为其出具了鉴定委托函，但原告一直未交纳相关费用，致使鉴定未能进行。法庭审理过程中，原告王玉梅、王小勇的委托代理人提供了以下证据：1、上述商品房买卖合同及交款收据，证明原告购买被告建设的房产及交纳房款情况；2、2012年4月27日淄博市住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》一份，证明就加强住宅阳台、厨房、卫生间（简称三小间）渗漏、墙面发霉等质量通病防治，对各区县住房和城乡建设局、高新区规土局等局及有关单位提出以下要求，其中第二条规定：住宅三小间应一次装修到位，建设单位需提供多样化的装修设计和材料设备菜单供购房者选择，建设单位和购房人应当按照相关规定签订装修书面合同，明确双方权利义务等事项；3、被告在淄博市房产管理局的商品房预售方案备案材料一份，证明被告单位规划于2012年12月竣工交付的汇美春江花月苑经济适用房装修标准中卫生间安装洗面盆、坐便器与水嘴；4、原告购买的房屋“小三间”照片，证明房屋交付时无装修；5、原告在售楼处拍摄的汇美春江花月苑总平面图及在淄博市规划局取得的规划审核图各一份，证明图纸上设计有地上停车位，实际却没有建设。上述证据经质证，被告山东汇美置业有限公司辩称：1、对商品房买卖合同及交款收据无异议，原被告双方对交房标准有明确的合同约定，被告建设的商品房已经被验收合格，被告按照合同要求全面及时履行了约定义务；2、本案涉及的住房在2011年就已经被规划和审计通过，《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》既非法律法规，对本案纠纷也无证明力；3、商品房预售方案仅仅是预售的初步方案，最终应以签订的合同为准，对本案纠纷无证明效力；4、对“小三间”照片无异议，但这是合同规定的交房标准，被告是在严格按照合同办事；5、上述总平面图不能证实原告所说的地上停车位问题，被告是按照合同约定提供房屋，该住宅项目有地下停车位可供业主自愿选择购买，国家对于经济适用房地上停车位建设没有强制性规定，图纸显示的生态停车位是商品房建设小区的规划标准，不适用于本案经济适用房建设小区，原、被告签订的买卖合同中没有对地上停车位的约定，上述规划审核图也不属于合同约定内容，没有被告签字盖章被告不予认可。涉案房屋所在小区已经通过淄博市规划局规划核实并颁发了合格证，被告不存在违约行为，即使就地上停车位建设问题与被告产生纠纷，也应当由全体业主主张权利，原告个人起诉不适格。综上，被告不存在违约问题。被告山东汇美置业有限公司向法庭提供了以下证据：1、淄博市公安局马尚派出所出具的证明材料，证明原施工3号楼现在变更为6号楼；2、淄博金宅测绘有限公司测绘报告一份、原3号楼储藏室测绘汇总表一份，证明原告王玉梅、王小勇所购买房屋经测绘实际面积是82.18平方米，大于双方合同约定面积81.40平方米，储藏室面积与约定一致；3、淄博市规划局规划核实合格证一份，证明涉案住宅小区经过核实符合规划要求，通过验收合格；4、淄博市规划局出具的证明一份，证明被告开发建设的涉案住宅小区各项指标均符合要求，淄博市规划局对项目进行了整体规划验收，与批准规划一致，颁发了竣工规划核实合格证；5、房屋竣工验收备案表、报告表各一份，证明涉案房屋已经通过验收；6、2014年5月29日原告签署的交房会签单一份，证明被告已经按照合同尽了交房义务。上述证据经质证，原告王玉梅、王小勇的委托代理人辩称：1、对证据1无异议；2、对测绘报告不予认可，此报告欠缺相关单位及人员的证明，该储藏室是由被告单方测绘，与实际情况不符；3、对涉案住宅工程竣工的真实性予以认可，但对证据3的证明内容不认可，对被告擅自变更地上停车位建设等规划后仍能取得合格证的本身存在异议；4、对证据4的真实性无异议，但该证明出具于2016年1月4日，是在原被告诉讼过程中，对这份证据的证明目的不认可；5、对验收报告表真实性予以认可，对其证明目的不认可，因为本案实际交付楼房与验收报告不符，对竣工验收备案表的真实性认可，对证明目的不认可，因为备案表只是用于备案，不能反映被告严重违约的事实；6、对会签单本身无异议，但对证明内容有异议，因为签署会签单不等于交房。一审法院认为，当事人对于自己的主张有责任提供证据，举证不能应当承担相应的法律后果。被告山东汇美置业有限公司在商品房建成交工之前与原告王玉梅、王小勇订立商品房预售合同是出于双方真实意思表示，该合同合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。被告山东汇美置业有限公司交付的房屋已经过竣工验收，符合法定及双方在合同中约定的交房条件，被告在合同约定的交房日期前已通知原告接收房屋，原告王玉梅、王小勇主张被告逾期交房要求赔偿损失的理由不能成立。原告对相关测绘报告不认可，主张商品房面积不足，应当提交相关证据反驳，其举证不能应当承担相应法律后果。原被告对商品房“小三间”的建设标准在商品房预售合同中有明确的约定，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原告以淄博市住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》这样的地方性文件否认合同的效力不能成立，且即使是该通知，也要求房地产开发企业与买房人另外签订合同约定装修标准，并非无偿装修，原告要求被告赔偿相应装修损失的理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：(六)改建、重建建筑物及其附属设施。原告称被告变更地上停车位规划，要求被告赔偿其个人损失没有法律依据，不予支持。采纳被告的相关答辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王玉梅、王小勇的诉讼请求。案件受理费596.00元，由原告王玉梅、王小勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。当事人二审争议的事实，与一审争议的事实一致。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人诉讼的标的物即涉案房屋系根据国家有关建设经济适用房的政策所建设的经济适用房，上诉人系符合国家购买经济适用房条件、根据国家经济适用房购买政策并经过相应的程序，购买的经济适用房，双方当事人虽然签订的合同是《商品房买卖合同》，但是同时根据经济适用房建设的具体情况，双方当事人之间有针对性的签订了《经适房二期交房标准》、《购买经济适用住房补充协议》，《经适房二期交房标准》、《购买经济适用住房补充协议》与《商品房买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当严格全面履行。关于上诉人诉求的房屋面积不足部分的房价及相应利息问题。涉案房屋的面积业经专门测绘单位进行面积测绘，房屋面积已经确定，上诉人并按照实际测绘面积缴纳了足额房款。诉讼中，上诉人虽然提出了面积重新测绘申请，但因上诉人未缴纳申请鉴定费用，致使重新测绘未能进行，故未能进行重新测绘（司法鉴定）的后果，依法应当由上诉人承担。二审中，上诉人主张一审法院并未将重新测绘的申请鉴定费用通知上诉人，故要求二审继续进行重新测绘，但本案系包含上诉人在内的数十人同时就相同事项提起的民事诉讼，在二审庭审中，上诉人当庭认可其对于一审法院催缴重新测绘鉴定费用的缴费通知是知情的，且在上诉状中明确认可系因“预交鉴定费用远远超出上诉人经济承受能力，造成鉴定未能在一审时完成”。故上诉人要求继续进行重新测绘的主张，不予支持。关于三小间（阳台间、厨房间、卫生间）装修问题。在上诉人签订的《经适房二期交房标准》中，对于交房标准有具体的约定，该约定并不违反法律规定，被上诉人所交付的房屋，符合《经适房二期交房标准》，上诉人提出的三小间装饰装修要求没有合同依据。如上诉人要求按照淄博市住房和城乡建设局《关于进一步加强住宅渗漏、墙面发霉等质量通病防治工作的通知》标准进行补充装饰装修，应当按照该通知规定，与建设单位签订装修书面合同，依照合同约定进行装饰装修。上诉人主张的以上工程的工程款5552.00元，没有证据证实。故上诉人的该上诉请求，无事实和合同依据，不予支持。关于停车位损失问题。因双方当事人对此没有签订合同，无法根据双方均认可的标准进行审查。上诉人在诉讼中提交的该小区宣传材料，无法直接作为双方当事人的合同使用。且上诉人所诉的停车位并不是上诉人个人专属的停车位，而是小区公共区间的公用停车位，该问题属于小区公共问题，且上诉人所购房小区的规划已经相关部门核实合格，故在上诉人与被上诉人双方之间无合同约定的情况下，上诉人的此项上诉主张无事实和法律依据，因此，上诉人的该上诉请求，本案不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596.00元，由上诉人王玉梅、王小勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴永成审 判 员 徐连宏代理审判员 赵树一二〇一六年八月二十三日书 记 员 彭倩倩 关注微信公众号“”