（2016）冀10民终2881号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-03
案件名称
赵辉与廊坊宁远物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵辉,廊坊宁远物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终2881号上诉人（原审原告）：赵辉。委托代理人：王振斌，廊坊市首佳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：廊坊宁远物业服务有限公司，地址廊坊开发区华祥路。法定代表人：李昱静，该公司总经理。委托代理人：崔如岩，系该公司职员。上诉人赵辉因与被上诉人廊坊宁远物业服务有限公司（以下简称宁远物业）之间物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院作出的（2016）冀1003民初1594号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵辉上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持赵辉的诉讼请求。事实与理由：一、宁远物业派人将涉案房屋卫生间刨开后搁置数年，导致无法用水、无法居住，赵辉只能租房居住；二、赵辉找施工队进行维修，施工清单中已清楚的标明了实际产生的费用、施工方联系方式及施工方签名，可随时传唤施工人出庭作证；三、宁远物业成立于1997年7月，原名为廊坊新奥牧业服务有限公司，2010年8月更名为宁远物业服务有限公司，公司实体并未改变，宁远物业不应以更名为由推卸责任。宁远物业辩称，一、根据国家有关规定及《物业报务合同》约定，业主购买房屋后未入住或空置也应缴纳物业费，故赵辉不能以未领取钥匙为由而不缴纳物业费等相关费用；二、《物业管理条例》规定，建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。我国法律规定住宅楼房防水的保质期为五年。如五年内出现漏水现象，应由开发商予以解决，如在五年后出现上述情形，应由所有者承担维修责任。赵辉称开发商将此问题及维修款交由廊坊新奥物业服务有限公司无事实依据；三、赵辉自行找施工队对卫生间进行维修所产生的费用较市场价格有很大出入，该费用应经相关部分鉴定；四、赵辉称涉案房屋至今未居住，要求宁远物业赔偿最近两年租金损失，宁远物业认为该房屋卫生间渗漏与房屋无法居住并无必然因果关系。即使发生损失，也应向开发商进行追偿。请求二审法院依法驳回赵辉的上诉请求。赵辉向一审法院起诉请求：判令赔偿赵辉支付的房屋租金45600元、卫生间维修费19700元以及多收取的物业费2600元。一审法院认定事实：赵辉购买廊坊新华广场小区3号楼2单元803室房屋后，未入住该房屋。2013年9月3日至2016年3月2日租用廊坊市文明小区永泰1-5-301室房屋居住，共计支付租金57000元。2006年4月24日，赵辉向廊坊新奥物业管理有限公司交纳物业费、垃圾费等共计2666.7元。宁远物业于2010年8月开始接管新华广场小区的物业。庭审中，赵辉要求宁远物业赔偿租用廊坊市文明小区永泰1-5-301室房屋的房屋租金45600元，卫生间维修费用19700元，并返还物业费2600元。以上事实有：《房屋租赁合同》5份、收条5张、收据4张及原、宁远物业陈述可证。原审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定及其相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等物业责任，但赵辉要求的租用其他房屋的租金45600元，原审法院无法确定该租金的发生与房屋漏水间有必然联系，对赵辉的诉讼请求原审法院不予支持；赵辉要求宁远物业赔偿19700元的维修费用，仅提供了新华广场3号楼2单元803室卫生间改造施工预算单，证据不足，原审法院不予支持；2006年，赵辉与新奥物业服务有限公司就2004年、2005年、2006年的物业费用达成合意，且已实际履行，故此对于赵辉要求宁远物业返还物业费2600元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第5条之规定，判决：驳回原告赵辉的诉讼请求。案件受理费500元，由赵辉承担。二审期间当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年，赵辉购买新奥集团开发的廊坊新华广场小区3号楼2单元803号房后未入住该房。2006年四月，赵辉带领廊坊新奥物业服务有限公司（后变更为宁远物业服务有限公司）工作人员进入涉案房屋时发现卫生间漏水，经做闭水试验后仍然漏水。物业公司将卫生间刨开后迟迟未予修复。赵辉在多次与物业公司交涉未取得进展的情况下于2015年10月自行雇请工人将卫生间修复并解决了漏水问题。修复。维修卫生间共花费19700元。因卫生间漏水，赵辉从2013年9月3日至2016年3月2日期间租用他人房屋居住，共支付房屋租金45600元。本院认为，一、综合当事人一审提交的证据及双方在一审和二审的陈述，能够认定开发商将涉案房屋漏水的问题委托物业公司来处理的事实以及物业公司将卫生间刨开的事实，而物业公司也接受了该委托，故物业公司有义务就涉案房屋漏水的问题负责修复。因物业公司于2010年8月进行了变更，即由原来的廊坊新奥物业管理有限公司变更为宁远物业服务有限公司（简称宁远物业），根据公司法规定，公司变更之前的债权债务由变更后的公司承接，故宁远物业对于涉案房屋卫生间漏水的问题应当承担相应的责任；二、因宁远物业未尽维修义务，赵辉自行雇请工人修复卫生间漏水问题而发生的费用19700元应由宁远物业承担；三、因涉案房屋卫生间漏水，影响到房屋的居住使用，故赵辉租用他人房屋居住具有一审合理性。但赵辉如果尽早自行雇请工人修复卫生间漏水问题，则可减少租房居住发生的费用，故对于租房所发生的费用，赵辉也应承担一定责任。但宁远物业应承担主要责任。综合全案情况，本院酌定对于赵辉租房发生的租金45600元，由宁远物业承担60%，即27360元，由赵辉本人承担40%，即18240元；四、按照惯例及双方的约定，业主自接收房屋之日即应交纳物业费。因赵辉已经接收涉案房屋，故其要求宁远物业返还物业费2600元的诉讼请求不予支持。综上，赵辉的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院作出的（2016）冀1003民初1594号民事判决；二、廊坊宁远物业服务有限公司给付赵辉维修费19700元，租金27360元，共计47060元，于本判决生效后五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由赵辉负担150元，由廊坊宁远物业服务有限公司负担350元；二审案件受理费1498元，由赵辉负担458元，由廊坊宁远物业服务有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长 曹 怡审判员 于 东审判员 罗丕军二〇一六年八月二十三日书记员 邓雪娇 来自