（2016）桂0107民初2573号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-27
案件名称
傅国华与广西正桂地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅国华,广西正桂地产投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条，第一百三十条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初2573号原告傅国华，男，1982年9月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。被告广西正桂地产投资有限公司，住所地南宁市良庆区公平街北一里6号。法定代表人覃先吉。原告傅国华与被告广西正桂地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告傅国华到庭参加诉讼。被告广西正桂地产投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告傅国华诉称：原告于2016年5月9日经介绍到被告广西正桂地产投资有限公司看房子，并与被告签订《合作建房定金协议书》，就南宁市高新区高新东二路“正桂名庭”B-606号房的合作建房事宜作出约定。当天，原告向被告交纳定金10000元。原、被告签订的虽然是合作建房协议，但实际上是房屋买卖合同，原告经向房产部门查实，被告并未获得预售许可证明，上述房屋将来无法办理房产证，按照我国的相关法律规定，原、被告签订的协议书应当是无效的。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《合作建房定金协议书》无效；2、被告返还原告购房定金10000元；3、诉讼费由被告负担。被告广西正桂地产投资有限公司未作答辩。经审理查明：2016年5月9日，原告傅国华（“乙方”）与被告广西正桂地产投资有限公司（“乙方”）签订《合作建房定金协议书》，双方达成如下协议：一、甲乙双方就南宁市高新区高新东二路“正桂名庭”B-606号房，建筑面积72.25㎡，按建筑面积计算，单价2800元／㎡，总金额为202300元。二、乙方签署本协议书时，支付10000元作为合作建房定金。乙方需在2016年5月30日前来签订合作建房合同，并补齐首付款90000元。三、在乙方履行完毕本协议书约定的情况下，甲方未能为乙方保留该房源，则双倍返还乙方定金。乙方在未取得甲方同意的情况下逾期3日未交首期房款的，或单方面放弃合作建房资格的，所定的房源甲方有权自行处置，乙方无条件干扰，已缴纳的定金不予退还。同日，原告向被告交纳定金10000元，被告向原告出具《收据》一份，载明“兹收到傅国华交来正桂名庭B-606号房定金10000元”。另查明：本院就南宁市高新区高新东二路“正桂名庭”项目所依附的土地性质发函向南宁市规划管理局查询。该局于2016年8月9日回函称“正桂名庭”项目所依附的土地为南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村民委员会六队集体所有的产业用地。同时查明：被告广西正桂地产投资有限公司系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非大塘村的村民。截止法庭辩论结束，建设讼争房屋的土地未通过行政审批转为国有建设用地。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西正桂地产投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩和质证的权利。原、被告签订之合同名为《合作建房定金协议书》，但综合考量房产的计价方式、付款时限等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于将来正式签订房屋买卖合同，即转移房屋所有权，由原告支付相关款项给被告，从而受让“正桂名庭”B-606号房，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。被告作为房地产开发企业，将未竣工的房屋向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并将未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的《合作建房定金协议书》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”故被告应将收取的10000元定金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告傅国华与被告广西正桂地产投资有限公司于2016年5月9日签订的《合作建房定金协议书》无效；二、被告广西正桂地产投资有限公司向原告傅国华返还购房定金10000元。本案受理费50元（原告傅国华已预交），由被告广西正桂地产投资有限公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韦月玲人民陪审员 卢鸿淮人民陪审员 黎细石二〇一六年八月二十三日书 记 员 覃 敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”