（2016）云07民终323号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-05
案件名称
上诉人张红祥与被上诉人丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
云南省丽江市中级人民法院
所属地区
云南省丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张红祥,丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云07民终323号上诉人（原审被告）：张红祥，男，1969年2月4日生，住玉龙县丽江人家*期玉龙园III-2-2，身份证号码：5332221969********。被上诉人（原审原告）：丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司。住所：云南省丽江市玉龙县丽江人家*期玉龙园。法定代表人胡廷禾，该公司总经理。上诉人张红祥与被上诉人丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司（以下简称吉鑫玉龙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2016）云0721民初21号民事判决而向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明的事实是：张红祥系玉龙县丽江人家一期玉龙园III-2-2号商铺的所有人，即丽江人家一期业主，其所有的该商铺面积为676.36平方米。2012年4月22日，丽江人家一期业主委员会与吉鑫公司签订物业服务管理合同，合同约定吉鑫玉龙分公司为丽江人家一期（白玉园、玉龙园）提供物业服务，服务期限为2013年4月22日起至2018年4月22日止，对吉鑫玉龙分公司管理及服务事项作了明确约定。在吉鑫玉龙分公司管理服务以前，该小区由业主委员会办公室自主管理。2012年4月1日，该业主委员会制定的丽江人家一期（玉龙园、白玉园）物业服务公约规定：从2012年4月1日起，所有本小区的业主，无论业主是否入住，均按每户房屋建筑面积每平米0.6元收取物业管理费，车位费每月50元，商铺暂时按原来执行，即房屋建筑面积每平米0.7元收取物业管理费，每位业主车主必须自觉按年缴纳。物业服务期间，吉鑫玉龙分公司履行了物业服务职责和义务，张红祥从2014年4月1日至2015年12月31日未交物业管理费9942元（0.7元/月/平米×676.36平方米×21个月）。为维护吉鑫玉龙分公司合法权益，2016年1月19日向原审法院起诉，请求判令张红祥在一个月内支付拖欠的物业管理费9942元且承担案件受理费。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，且受法律保护。根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”以及第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定。张红祥系玉龙县丽江人家一期玉龙园III-2-2号房屋的业主，其业主委员会与吉鑫玉龙分公司签订的物业管理合同，对张红祥具有约束力，张红祥应按约履行合同义务。张红祥未按时交纳物业费，经吉鑫玉龙分公司书面催交，但张红祥仍拒绝交纳物业费。故吉鑫玉龙分公司要求张红祥交纳物业费9942元的诉讼请求，理由正当、于法有据，原审法院依法予以支持。关于张红祥在向法庭提交的答辩状中提出的吉鑫玉龙分公司未向张红祥提供物业管理服务，存在强行断电、门窗损坏不给予修理、不同意打消防通道等行为，且该商铺现在未营业，处于关门状态，而未交纳物业管理费的观点，张红祥未向法庭提交任何证据加以证实，没有事实与法律依据，故原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：“被告张红祥于本判决生效之日起一个月内支付原告丽江吉鑫物业管理有限公司玉龙分公司二O一四年四月一日至二O一五年十二月三十一日的物业管理费人民币九千九百四十二元。案件受理费五十元，由被告张红祥承担”。一审宣判后，张红祥不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求依法撤销云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2016）云0721民初21号民事判决，并依法查清事实后判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。主要理由如下：上诉人确系丽江人家一期玉龙园业主，但一审人民法院在上诉人未到庭并认真查明案件事实的情况下，判决上诉人支付物业管理费实属事实不清，证据不足，判决错误。丽江人家一期玉龙园《丽江人家一期业主委员会与丽江吉鑫物业管理有限公司物业管理服务合同书》，并不直接约束上诉人与被上诉人，何况只有被上诉人严格履行合同约定的权利义务以后，才能收取物业管理费用，而在该案中，由于被上诉人越权行事，未提供任何的物业服务，导致上诉人从2013年至今无法正常经营。1、被上诉人在平日的物业管理过程中，仅对小区的业主提供服务，并没有对商铺提供任何的物业服务。2、上诉人的商铺三楼窗子由于质量问题自然脱落，一楼的下水道长期堵塞，经与被上诉人多次反映，以各种理由推脱，至今未处理。3、上诉人购买的是商铺，商铺的价值在于经营收益和租赁收益，由于该商铺在设计和建设过程中未设直必须的消防楼梯，故在上诉人自行经营和对外招租的过程中，因消防部门要求安设消防通道和楼梯，上诉人和承租户均无法经营，为此上诉人向被上诉人多次反映，但被上诉人以商铺不属于物业管理公司管理，不属于其处理的范围为由，对消防楼梯的问题置之不理。一至三层的商铺，如果没有必须的消防通道和楼梯，万一发生事故后果不堪设想。4、被上诉人在未依法通知上诉人的情况下，多次擅自断电，导致上诉人经营严重受损。上诉人的水电费是直接交至水电部门营业厅，与被上诉人没有发生任何的法律关系，更没有签订任何水电供用合同，物管公司没有权利断电。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因此上诉人作为“丽江人家一期”业主，“丽江人家一期”业主委员会与吉鑫公司签订的物业服务管理合同，对其具有约束力。上诉人作为业主应当按照合同的约定交纳物业服务管理费。上诉人认为被上诉人断电导致其无法正常经营，但未提供证据证明，本院不予支持。房屋的窗户维修应当按照物业服务合同的约定进行。上诉人提出的消防楼梯的设置问题，属于相关行政主管部门的管理范畴，物业公司亦认可其无审批权限，上诉人据此不予交纳物业服务费的理由不能成立。因此，本院认为原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应以维持。上诉人如果认为被上诉人吉鑫玉龙分公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以按照物业合同约定另行请求物业公司承担相应的违约责任。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第〈一〉项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人张红祥负担。本判决为终审判决。审判长 王炳武审判员 马 昕审判员 谭 云二〇一六年八月二十三日书记员 陈旭燕 来源：百度搜索“”