（2016）黔03民终3368号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-30
案件名称
湄潭县林丰置业有限公司与陆永军、姚敏房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湄潭县林丰置业有限公司,陆永军,姚敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终3368号上诉人（原审被告）湄潭县林丰置业有限公司。法定代表人林加泵，董事长。被上诉人（原审原告）陆永军。被上诉人（原审原告）姚敏。上诉人湄潭县林丰置业有限公司因与被上诉人陆永军、姚敏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2016）黔0328民初852号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院查明：湄潭县林丰置业有限公司于2012年10月17日取得其开发的湄潭县湄江镇南北三号路旁南面“欧陆风情”1、4号楼预售许可。2013年6月7日，陆永军、姚敏、湄潭县林丰置业有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：陆永军、姚敏购买湄潭县林丰置业有限公司开发的位于湄潭县湄江镇南北三号路旁南面的“湄潭县欧陆风情住宅小区”1幢1层4号的商业营业用房（建筑面积35.02平方米）；陆永军、姚敏在签订合同当日支付首期房款386458元，余款386000元陆永军、姚敏以银行按揭方式支付；湄潭县林丰置业有限公司在2013年12月31日前交付房屋；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在上述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定期限起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金等。2013年6月7日，陆永军、姚敏向湄潭县林丰置业有限公司支付首期房款386458.00元。2013年7月29日，陆永军、姚敏向湄潭县林丰置业有限公司支付维修基金2101.20元。上述房屋目前仍未验收，至今也未向陆永军、姚敏交付上述约定房屋。一审法院认为：陆永军、姚敏与湄潭县林丰置业有限公司经自愿协商签订的《房屋买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陆永军、姚敏要求继续履行合同，湄潭县林丰置业有限公司予以认可，予以支持。对双方争议的违约金问题，陆永军、姚敏要求支付违约金（从支付房款之日起至交房之日止，月利率按已付房款的2%计算。）湄潭县林丰置业有限公司要求进行调整，因陆永军、姚敏要求的违约金计算标准系参照民间借贷中借款利率的标准进行计算，未违反法律法规的强制性规定，系湄潭县林丰置业有限公司未按期交房给造成的合理损失，遂予以认可，湄潭县林丰置业有限公司应于实际交房之日起5日内支付违约金。但对违约金的起算时间，应从湄潭县林丰置业有限公司违约之日起即从未按约定交房次日起算。对于陆永军、姚敏要求及时交付房屋和交付办理商品房转移登记的相关文书的诉讼请求，因现在房屋并未验收，且是否及何时对房屋进行验收系国家相关职能部门依照国家强制性规定行使的职权，在验收期限不确定的前提下，无法责令湄潭县林丰置业有限公司在具体的期限内履行交付房屋和交付办理商品房转移登记的相关文书的义务，故对陆永军、姚敏的该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告陆永军、姚敏与被告湄潭县林丰置业有限公司继续履行双方于2013年6月7日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告湄潭县林丰置业有限公司在实际交付房屋之日起五日内一次性支付原告陆永军、姚敏违约金（从2014年1月1日起至实际交房之日止，月利率按已付房款386458.00元的2%计算。）三、驳回原告陆永军、姚敏的其余诉讼请求。本案案件受理费15824.00元，依法减半收取7912.00元，由被告湄潭县林丰置业有限公司负担1400.00元，由原告陆永军、姚敏负担6512.00元。宣判后，湄潭县林丰置业有限公司不服向本院上诉。其主要上诉理由为：因延迟交房系国内房地产市场以及建筑材料上涨等影响，致使房地产开发企业大都运转困难，施工承建单位很难按期交房才导致逾期交房，并非上诉人恶意延迟交房，且被上诉人要求的违约金过高，法院应当依法进行调整，即按照当地同地段房屋的租金标准予以计算，因此一审判决适用法律不当，采用的违约金计算标准过高，应当予以纠正，请求撤销原判，公正客观的依法判决。陆永军、姚敏辩称：上诉人所述不实。在上诉人与其签订《商品房买卖合同》时，该楼盘主体已经基本完工，而合同约定的交房时间是在2013年12月31日，至今逾期两年多。关于违约金问题，该《商品房买卖合同》系上诉人提供，大部分均系提前拟好，一审法院在判决时考虑诸多因素对双方约定的违约金调整为月利率2%，符合法律规定。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院二审查明事实与原审查明事实无异。本院认为：陆永军、姚敏与湄潭县林丰置业有限公司经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对合同双方均具有拘束力，双方均应当按照诚实信用的原则履行各自义务。现上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，确已构成违约，被上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，按照《商品房买卖合同》的约定请求上诉人承担违约责任，而被上诉人在一审时明确将违约金的计算标准变更为每月2%，该标准远远低于双方在《商品房买卖合同》约定的标准，亦不违反相关法律的规定，故一审法院按照该标准支持被上诉人的请求并无不当。而上诉人认为上述标准过高、应按当地同地段房屋的租金标准计算违约金，但上诉人并未提供证据证明每月2%的违约金计算标准过高，也未提供当地同地段房屋租金标准，故对于该上诉请求本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人湄潭县林丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 雨审 判 员 刘娟娟代理审判员 娄 强二〇一六年八月二十三日书 记 员 赵 静 微信公众号“”