（2016）粤17民终541号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-10-21
案件名称
王润妹与谭扬杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭扬杰,王润妹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终541号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭扬杰，男，1980年1月27日生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。委托代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王润妹，女，1954年5月27日生，汉族，住广东省阳江市。委托代理人：徐志坚，广东真智律师事务所律师。上诉人谭扬杰因与被上诉人王润妹房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年3月11日作出的（2015）阳城法闸民初字第352号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2014年1月3日，王润妹（作为出租方、甲方）与谭扬杰（作为承租方、乙方）签订《酒店租赁合同》。合同主要约定：将甲方位于阳江市甲镇乙街a号1-4层和阳江市甲镇乙街b、c、d、e号1-5层出租给乙方做商业用途使用，用于开设餐饮、旅业或办公。该商铺出租总面积约1800平方米；租赁期限从2014年3月1日至2024年2月29日止；双方同意起租日期从2014年3月1日开始计算，此后每年计算租金以每年为计租单位计算租金；2014年3月1日起至2015年2月28日，首年租金为36万元，分别在2014年3月1日前支付20万和2014年8月31日支付16万；2015年3月1日起至2017年2月28日，年租金43万元；乙方在每年3月5日前以转账付款方式一次性支付当年租金给甲方，节假日顺延至第一个工作日支付；如果乙方在该商铺装设载人电梯，年租金按照43万元不变至合同结束。乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方按所拖欠租金的百分之一的标准向甲方支付滞纳金，如果乙方拖欠全部或部分租金累计达60日以上的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，租赁保证金不予退还；租赁保证金共20万元，租赁保证金退还时不计利息；若因为甲方违约导致乙方解除本合同的，则甲方退还租赁保证金并赔偿相关损失；若因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金；其他费用：甲方将该商铺交付当日，电、燃气费用按照相关部门出具费用单为准，若有争议，乙方须与出具费用单的相关部门协商；乙方用电、用水计费标准，按相关部门计费应付标准，因本合同而发生的印花税、登记费用等，由甲乙双方按国家规定分别承担；双方权利义务：乙方出现违约行为时，甲方有权利对乙方行驶停止供水、供电等行为至乙方守约或合同解除之日止。因乙方违约在先，故乙方不得因甲方采取了前述行为而要求甲方赔偿损失，要求减免或减轻租金及其他乙方应尽合同义务，因此造成的后果由乙方自行承担；甲方为乙方垫付的支出，乙方应在甲方垫付后的三天内返还给甲方，逾期返还的，每逾期一天按应返还数额的百分之一标准支付滞纳金；承租期满后，乙方对该商铺享有同等条件的优先承租权，该商铺转让的，乙方放弃优先购买权；乙方按有关税收规定，按期交付依法承担的纳税金额，因本合同登记备案而发生的印花税、登记费用等，由甲乙双方按照国家规定各自承担；违约责任：双方应遵守本合同的各项规定，如任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所蒙受的损失；乙方提前终止本合同的，要征得甲方书面同意，否则甲方没收租赁保证金，由乙方承担违约赔偿责任；甲方提前终止本合同的，要征得乙方书面同意，否则甲方应退还租赁保证金；若因乙方违约导致甲方解除合同的或乙方违约自行解除合同的，乙方对商铺的全部投入甲方无须承担任何赔偿或补充责任；若因乙方操作或管理经营情况让第三方损失而导致需要甲方垫付的，乙方除返还垫付款项外，乙方还应赔偿甲方因此支出的全部费用及按甲方垫付额的一倍标准向甲方支付补偿金；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送至双方当事人或双方书面通知的地址；双方可经协商后修订本合同的条款等等。谭扬杰在合同签订后十日内支付了2014年3月1日至2015年2月28日的年租金36万元及20万元的租赁保证金给王润妹；2015年4月谭扬杰支付了2015年3月、4月份的租金7万元给王润妹；2015年5月之后的房屋租金未支付。谭扬杰租赁上述房屋用于经营天海渔村酒店、王子海鲜酒店。谭扬杰称，在租赁经营中得知王润妹要出卖房屋，从而影响其租赁经营，经与王润妹协商，王润妹同意谭扬杰以后按月支付租金，不需按合同约定于每年3月5日前一次性支付当年租金给王润妹，但王润妹从2015年5月开始，突然要求谭扬杰按合同支付租金，并驱赶谭扬杰出屋。谭扬杰于2015年8月1日停止营业并拆除相关设备，搬出所租房屋。王润妹于2015年8月底收回上述出租房屋。2015年8月18日，王润妹代付天海渔村2015年6月3日至7月3日的电费18120.10元；代付天海渔村2015年7月3日至8月3日的电费15597.96元；2015年8月31日，王润妹代付天海渔村水费3070.58元；王润妹代付天海渔村税款共17876.03元。2015年9月16日，王润妹向原审法院提起诉讼，请求：一、判令谭扬杰立即支付租金180833元及违约金43400元给王润妹（租金暂计至2015年10月1日，违约金按年利率24%计算），其余租金及违约金计至谭扬杰付清时止；二、判令谭扬杰立即支付水费及污水处理费5445.76元、电费35234.72元及税费18056.03元给王润妹。在一审诉讼过程中，谭扬杰提出反诉，主张其在租赁经营中得知王润妹要出卖房屋，从而影响其租赁经营，经与王润妹协商，王润妹同意谭扬杰以后按月支付租金，不需按合同约定于每年3月5日前一次性支付当年租金给王润妹，但王润妹从2015年5月开始，突然要求谭扬杰按合同支付租金，并驱赶谭扬杰出屋，故请求：一、判令解除双方于2014年1月3日签署的《酒店租赁合同》；二、判令王润妹向谭扬杰返还租赁保证金20万元；三、判令王润妹向谭扬杰赔偿经济损失10万元。原审法院认为：王润妹、谭扬杰双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《酒店租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，王润妹、谭扬杰双方应按约定履行合同义务。谭扬杰租赁王润妹的房屋经营酒店，经营至2015年8月15日自行终止履行合同，搬迁出租赁房屋，属违约行为，应依法承担违约责任。谭扬杰认为，王润妹有意出售租赁房屋，致使租金接收人不确定，影响了双方租赁关系，致使谭扬杰搬出租赁房屋，终止双方的租赁关系，是谭扬杰行使不安抗辩权，谭扬杰不存在过错，理据不足，原审法院不予采纳。按照合同约定，王润妹、谭扬杰双方对承担违约的约定有：租赁保证金条款，该租赁保证金符合定金的法律特征，原审法院按定金予以认定，还约定“乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方按所拖欠租金的百分之一的标准向甲方支付滞纳金”，该滞纳金的约定，明显过高，超出部分，不予保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，王润妹可以选择违约金或定金条款，从有利于王润妹的实际考虑，结合本案实际情况，选择定金条款对王润妹更为有利，因此，王润妹请求不予退还定金20万元给谭扬杰，理据充分，原审法院予以支持。王润妹请求谭扬杰支付所欠租金的滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。关于拖欠租金问题，按照《酒店租赁合同》第3.2条的约定：“……乙方在每年3月5日前以转账付款方式一次性支付当月租金给甲方，节假日顺延至第一个工作日支付；如果乙方在该商铺装设载人电梯，年租金按照43万元不变至合同结束。”其中的“支付当月租金”，综合王润妹、谭扬杰双方的意思表示，实际应为笔误，应为“支付当年租金”。因此，谭扬杰应在2015年3月5日前支付2015年3月1日至2016年2月29日的年度租金43万元，而谭扬杰只在2015年4月支付该年度3、4月份租金7万元给王润妹，属逾期支付租金行为。谭扬杰称，因王润妹有意出售该房屋，经王润妹、谭扬杰双方协商租金改为按月支付，证据不足，原审法院不予采信。谭扬杰自行终止合同搬迁出租赁房屋，拖欠该年度租金情况，从2015年3月1日起算，计至谭扬杰实际经营酒店至2015年8月15日至，共5.5个月，尚应支付租金为127083.33元（43万元÷12个月×5.5个月－7万元）。王润妹为谭扬杰垫付的水电费、税费等共54664.67元（18120.10元＋15597.96元＋3070.58元＋17876.03元），王润妹请求谭扬杰予以返还，理据充分，原审法院予以支持。谭扬杰反诉请求王润妹返还租赁保证金20万元、赔偿经济损失10万元，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除王润妹与谭扬杰于2014年1月3日签订的《酒店租赁合同》；二、限谭扬杰在本判决生效之日起十五日内支付房屋租金127083.33元给王润妹；三、谭扬杰交纳给王润妹的租赁保证金200000元归原告王润妹享有；四、限谭扬杰在本判决生效之日起十五日内支付税款、水、电费等合计54664.67元给王润妹；五、驳回王润妹的其他诉讼请求；六、驳回谭扬杰的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5472元，由王润妹负担1900元，谭扬杰负担3572元；反诉费2900元，由谭扬杰负担。上诉人谭扬杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决的第二、四项，改判驳回王润妹的全部诉讼请求；二、撤销原审判决的第三、六项，改判王润妹向谭扬杰返还租赁保证金20万元、赔偿经济损失10万元。主要事实和理由是：一、王润妹在《酒店租赁合同》履行期间有意出售涉案商铺，因担心该商铺带租约出售会影响价格，进而恶意单方解除合同，是引起本案纠纷的根本原因。一审存在事实认定及程序错误。1、谭扬杰毫无违约之意，是王润妹利用法律漏洞单方撕毁约定，以达到没收租赁保证金并索要高额的违约金之目的。谭扬杰于2014年3月进驻涉案商铺后，斥资过百万进行了装饰装修，加装了电梯及购置厨房设备。但酒店开业仅一年时间，王润妹在未通知谭扬杰的情况下，利用互联网、微信等平台大量发放出售涉案商铺的消息，给谭扬杰的正常经营造成巨大障碍。谭扬杰多次要求王润妹商讨但被拒绝。2015年4月，双方就租金交纳方式达成一致意见：自2015年3月1日起，谭扬杰在年租金43万元不变的前提下，变更为按月交租金。2015年4月初，谭扬杰分两次向王润妹交纳了2015年3月、4月的租金合共70000元。2015年7月下旬，王润妹突然要求谭扬杰立即结业、退还商铺并没收租赁保证金。2015年8月2日，王润妹单方向谭扬杰发出解除《酒店租赁合同》的通知，并要求谭扬杰立即搬离商铺，否则，将没收租赁保证金。无奈之下，谭扬杰只能先行处理自己装修添附的厨房、电梯等相关设备，并解散酒店的工作人员，于2015年8月13日结束营业，正式向王润妹交还涉案商铺。因王润妹单方解除合同，造成谭扬杰损失巨大，而王润妹却拒不返还租赁保证金20万元，请二审法院明察。2、在一审期间，谭扬杰已向法庭提交了王润妹于2015年5月14日在其微信朋友圈发送出售涉案商铺的信息截图、于2015年10月17日发送的第三方租赁涉案商铺并开业的信息截图、电梯设备销售安装合同、厨房设备工程合同等证据，均足以证明王润妹为提高涉案商铺的出售价格，步步为营恶意驱赶谭扬杰的事实，但一审并未对上述证据进行调查核实，请二审法院予以纠正。二、即使谭扬杰存在违约，一审认定本案的“租赁保证金”为定金也属于适用法律错误。1、将租赁保证金认定为定金，显然是对法律概念的曲解。本案中，双方在合同中虽然约定了保证金，也约定了某些违约行为发生后应承担的违约责任，但对该保证金双方并没有明确约定为定金性质，故不能将该保证金认定为定金，而应属于动产质押。因此，即使谭扬杰违约，也应根据《担保法》司法解释（一）第八十五条和第一百一十八条之规定，首先以该20万元租赁保证金折抵王润妹的相关损失，如有超出部分应返还给谭扬杰。2、本案因《酒店租赁合同》解除所造成的损失，应以双方签署《酒店租赁合同》时所能预见的损失为限。一审确定的赔偿数额属于严重畸高，请二审法院予以调整。三、王润妹并非涉案酒店的纳税主体，双方也未就委托纳税事宜作出相应约定，王润妹声称其为谭扬杰垫付税费，根本毫无法律及事实依据。四、涉案商铺的所有权人为案外人黄日明，没有证据证明王润妹具有所有权，王润妹的行为属于无权处分，在本合同没有被权利人追认情况下，应认定租赁合同无效，谭扬杰有权请求返还20万元租赁保证金。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院支持其上诉请求。被上诉人王润妹答辩称：一、王润妹并没有出售涉案商铺，更没有单方面解除合同，谭扬杰的主张没有任何依据。退一步讲，即使王润妹出售涉案商铺，根据买卖不破租赁原则，也对谭扬杰没有任何影响。二、原审判决认定租赁保证金为定金是符合法律规定的。一审判决20万元保证金由王润妹享有是正确的。三、水电费及税费是谭扬杰在经营过程中产生，应由谭扬杰支付。其水电费及税费共计58736.51元，原审判决认定是54664.67元是错误的，但考虑到讼累，王润妹没有上诉。四、根据合同约定，在合同终止时，相关的设备、物品应归王润妹所有。根据一审提供的证据，谭扬杰投入235995元增加的设备应归王润妹所有。五、王润妹将该商铺交给谭扬杰时，都有空调、电视，该物品均被谭扬杰拆除。六、黄日明是王润妹的儿子，涉案房屋是家庭财产，只不过是登记在儿子名下。谭扬杰与王润妹的女儿及女婿都是朋友关系，完全清楚王润妹与黄日明的关系。综上所述，谭扬杰的上诉没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：在二审诉讼期间，谭扬杰向本院提供了一份阳江市甲乙街a号房屋的《房地产权证》附图复印件，拟证明该房屋的权利人是黄日明。经本院组织双方当事人质证，王润妹以谭扬杰没有提供原件核对为由，对证据的真实性不予确认，但其对于该房屋登记在其儿子黄日明名下的事实予以认可，并主张该房屋是其夫妻财产，只不过是以儿子的名义办理了乙街a号房屋的产权登记，其与儿子黄日明至今没有分家，王润妹是代表家庭对外出租房屋的。谭扬杰认可黄日明是王润妹儿子的事实，但主张“黄日明是具有完全民事行为能力的行为人，当时上诉人要求被上诉人找黄日明签订合同，被上诉人要求由其代签……因此，必须对合同的有效性进行必要的审查”。双方签订的《酒店租赁合同》第四章约定：“4.1租赁保证金（人民币）共20万元。在合同签订当天，乙方先向甲方交纳10万元为租赁保证金，剩下10万元于2014年1月30日前付清，逾期20天的，甲方有权不交付商铺或者收回商铺不给乙方使用，甲方有权解除本合同。4.2租赁保证金退还时不计利息。4.3乙方在租赁期限届满之日或双方同意提前解除本合同之日起的十五个工作日内将该商铺交还给甲方，甲方在乙方已结清相关费用，收回该商铺之日起的十五个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回给乙方。如甲方逾期退还租赁保证金的，每逾期一天按甲方应退租赁保证金的百分之一标准向乙方支付滞纳金。4.4若因为甲方违约导致乙方解除本合同的，则甲方退还任凭保证金并赔偿相关损失；若因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金”。本院认为：综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，一是双方签订的《酒店租赁合同》效力如何认定；二是谭扬杰所交付的20万元租赁保证金的法律性质如何认定以及如何处理；三是王润妹代谭扬杰所交的税费，谭扬杰应否返还；四是谭扬杰请求判令王润妹赔偿其10万元经济损失应否支持的问题。关于合同效力问题。谭扬杰与王润妹签订租赁合同，向王润妹租用阳江市甲乙街a号1-4屋、b、c、d、e号1-5屋的房屋开办酒店，双方是在平等、自愿的基础上经协商一致而签订的，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并没有违反法律法规的强制性规定。至于合同主体问题，在二审诉讼过程中，谭扬杰以其中之一的a号房屋属于王润妹成年儿子黄日明为由，主张合同无效，而王润妹承认应事实，但其主张该屋属于其夫妻财产，只不过是登记在儿子黄日明名下，黄日明虽然已成年，但并没有分家，其是代表家庭对外出租房屋的。因此，谭扬杰主张王润妹属于无权处分的证据不足，且本案也没有出现因第三人主张权利，致使谭扬杰不能对租赁房屋使用和收益的情形，故本院对其请求确认本案合同无效不予支持。原审认定本案合同合法有效正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，因双方签订合同之后，王润妹已将租赁房屋交付给谭扬杰，谭扬杰理应按约履行给付租金的义务。因谭扬杰从2015年5月之后没有交付租金给王润妹已经构成违约，且谭扬杰主张其与王润妹双方经协商变更为按月交付租金，但未提供任何证据予以证明，原审对谭扬杰的该主张不予采信，并认定谭扬杰构成违约并无不妥，本院予以确认。双方于合同4.4条明确约定“若因为甲方违约导致乙方解除本合同的，则甲方退还租赁保证金并赔偿相关损失；若因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，本案双方当事人在合同中约定“若因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金”的条款，实为约定了定金的性质，原审适用定金罚则处理合法。同时，本案合同约定的租赁期限为10年，根据合同标的与定金的比例，双方约定的20万元定金数额并未超过合同标的的20%，故原审该判项并无不当，本院予以维持。谭扬杰主张本案的20万元“租赁保证金”属于动产质押性质，因与合同约定不符，并不符合动产质押的特征，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，谭扬杰因租用王润妹的商铺从事经营，对外欠下水电费、排污费以及各项税费，王润妹已代其交付上述欠款，原审支持王润妹的该项请求理据充分，也符合双方于合同中“甲方为乙方垫付的支出，乙方应在甲方垫付后的三天内返还给甲方”的约定，应予维持。至于王润妹主张原审少算了其代交的税费，因王润妹没有提出上诉，不属二审审查范围，故本院不予审处。关于第三个争议焦点，因谭扬杰构成违约，其请求王润妹赔偿经济损失10万元，没有事实和法律依据，原审对该请求予以驳回理据充分，应予维持。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。谭扬杰主张王润妹发布出卖涉案商铺影响其经营证据不足，且根据买卖不破租赁的原则，谭扬杰的的理由亦不成立，因此，其上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6834元，由上诉人谭扬杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 司徒达国代理审判员 姜 玉 华二〇一六年八月二十三日书 记 员 冯 梅 瑰 来源：百度搜索“”