（2016）桂1023民初630号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-10-31

案件名称

李杰铃与周祥忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

平果县人民法院

所属地区

平果县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李杰铃,周祥忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区平果县人民法院民事判决书（2016）桂1023民初630号原告（反诉被告）李杰铃（曾用名：李某），个体户。委托代理人黄淇，广西广为律师事务所律师。被告（反诉原告）周祥忠，自由职业。委托代理人赵颖，广西中名律师事务所律师。委托代理人苏俊峰，广西中名律师事务所实习律师。原告李杰铃诉被告周祥忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，被告周祥忠于同年4月15日提出反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序于同年4月19日第一次公开开庭进行审理，后因案情复杂，故转为普通程序，依法组成合议庭于2016年6月15日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李杰铃的委托代理人黄淇、被告（反诉原告）周祥忠及其委托代理人赵颖、苏俊峰原告原告被告（反诉原告）周祥忠答辩并反诉称，1、被告周祥忠与原告李杰铃于2013年5月20日签订了房屋租赁合同，合同约定：被告对商铺进行装修，装修费用为200万元，装修费用由被告投资；租期三年，每月租金4万元，免租期10个月；租期结束后，原告无息支付被告的装修费用200万元。合同签订后，被告对房屋进行投资装修，装修完毕后，于2014年11月进行试业。在试业并办理营业执照及各项工商登记时，却被告知该商铺地址没有纳入市政规划当中，无法办理营业执照。经过被告多次与市政府部门进行沟通，仅得到政府部门的口头答复，在县政府工作会议中明确对被告所承租商铺区域不得进行商业行为，因此不予发放营业执照。被告也多次找到原告要求协调好办理相关证照，但其均以各种理由推脱。无奈之下，被告在试业三个月后被迫关门歇业至今。2、被告签订商铺租赁协议的目的，正常营业产生利润，以支付租金。而如今未能达到合同签订目的，前期的投入却十分巨大。无法营业的原因，不是被告自身造成的，而是原告事先没有告知该商铺没有取得政府审批，并且没有配合与政府部门协调处理，到处躲避，致使被告不能办理各项营业证照，事后原告反而要求支付商铺租金，于理于法，原告的主张损害了被告的合法权益，不应得到支持。3、以上情形构成了不可规责于请求解除合同一方的合同解除成因。根据双方签订的租赁合同，约定租期为三年，即2016年5月20日期满，期满后原告应退回装修费200万元。4、因本案涉及到刑事案件，要求法院进行中止审理。5、原告的行为损害了被告的合法权益，为此，特向法院提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、原告李杰铃支付给被告装修费用200万元；3、反诉诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）李杰铃针对反诉辩称，1、被告是违约方，没有权利要求解除合同；2、200万元的装修费应等租赁合同到期后另行起诉，我方暂不发表意见；3、对于被告要求法院中止审理的要求，那是另一个民间借贷案，与本案无关联。原告（反诉被告）李杰铃为了证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《租赁合同》，证明原、被告双方签订《房屋租赁合同》的事实。证据二、《房屋所有权证》，证明被告向原告租赁36间商铺，商铺的所有权均属于原告。被告（反诉原告）周祥忠为了证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《租赁合同》，证明被告手中持有的才是真正的租赁合同。证据二、环保局的文件通知、个体工商户名称预先核准通知书，证明在租赁期限内，被告无法以租赁的商铺为经营场地办理营业执照，原告在签订合同时恶意隐瞒了上述事实，致使被告不能实现合同目的。证据三、立案告知书、受案回执，平果法院财产查封、扣押清单，购车发票、车辆登记证、收缴证明、借据，证明本案涉及刑事案件，现应中止审理，应待刑事案件审理完毕后再审理本案。经质证，被告周祥忠对原告证据一有异议，认为被告手中持有的租赁合同才是真实的；对原告证据二无异议。原告对被告证据一无异议；对被告证据二、三的真实性无异议，对关联性有异议。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：原告证据一与被告证据一均系《租赁合同》，虽然被告对原告提交的合同的真实性有异议，但双方对租赁的事实没有异议，故本院对两份证据的真实性予以确认；对原告的证据二及被告的证据二，双方均无异议，本院予以确认；对被告的证据三，因该组证据系被告就与原告之间的借款合同向公安机关报案，与本案的租赁合同并无关联，故本院不予确认。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及本院的核证情况，本院查明以下法律事实：见及本院的核证情况，本院查明以下法律事实：2013年5月20日，原告李杰铃（曾用名李某）作为（出租方）甲方与被告周祥忠作为（承租方）乙方签订一份《租赁合同》，合同约定：被告租用原告位于平果县马头镇××路××步行街××36间商铺拟做烧烤城，装修费用约为200万元，由被告投入装修；租期三年，每月租金为4万元，每年一交。装修期免租10个月；从装修结束起租，租期结束，如果设施完好无损，则原告无息支付被告的装修费用200万元。另外，双方还对各自的其他权利和义务进行约定。合同签订后，被告开始对租赁的商铺进行装修。2014年11月，被告装修结束开始试营业。2014年11月26日，被告取得平果县工商行政管理局作出的《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准周祥忠出资，经营场所设在平果县的名称为平果九万两无烟烧烤城的个体户。至本案庭审终结前，被告租赁的36间商铺仍由其进行管理。在签订合同后至今，被告未支付租金给原告。另查明，2014年10月11日广西壮族自治区环境保护厅发出桂环函（2014）1440号通知，通知暂停审批百色等市县除民生工程、节能减排、循环经济、生态环境保护和基础设施建设项目以外的涉及氨氮排放的建设项目环境影响评价文件。百色等市县环保部门应同步暂停审批，限批期限至相关问题整改完成并通过环境保护厅验收为止。2015年6月8日周祥忠向平果县公安局城区责任区刑警队报案称被诈骗，并向公安机关提供李杰铃出具给周祥忠的《借据》等材料。平果县公安局于次日出具一份《立案告知书》给周祥忠，立案侦查该案。本院认为，《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反国家法律禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，原告已将36间商铺交由被告管理和使用。被告没有依照合同约定支付租金已构成违约。根据合同约定，租期应当在扣除10个月的装修期后起算即从2014年3月20日起算。故原告要求被告支付从2014年3月20日起至2016年3月20日的租金96万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张，因为原告的欺骗及不配合及政府政策的变更等因素导致被告无法经营烧烤城，应当解除双方签订的《租赁合同》。对此，本院认为，首先原告出租给被告的商铺系原告名下所有，出租至今一直由被告管理和使用，这说明原告已经依约将租赁商铺交付给被告；其次，原、被告于2013年5月20日签订租赁合同，而环保部门停止审批的通知是在2014年10月发出，由此可见在签订租赁合同当时，原告没有存在恶意隐瞒的情形；再次，被告主张政府部门明确表示对其租赁的区域不能进行商业行为，对此被告未能举出充分的证据证实，环保部门的通知函并不能直接证实被告不能办理营业执照进行商业行为；同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告在未依法向被告发出解除合同通知的情况下，直接反诉要求人民法院解除合同不符合法律规定。因此，被告要求解除合同并由原告退还装修费200万元的反诉请求，本院不予支持。被告还主张本案涉及刑事，向本院申请中止审理。但经核实，公安机关立案侦查的是原、被告之间的一笔100万元的借款是否涉及刑事案件，与本案的租赁合同无关联，故对被告要求本案中止审理的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告周祥忠支付给原告李杰铃从2014年3月20日起至2016年3月20日的房屋租金共计96万元；二、驳回被告（反诉原告）周祥忠的反诉请求。案件的本诉受理费13400元，反诉受理费11400元，共计24800元，被告周祥忠负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分审　判　长　　卢艳妮代理审判员　　胡荣芳人民陪审员　　覃月燕二〇一六年八月二十三日书　记　员　　韦常安微信公众号“”