（2016）粤2071民初3642号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2017-10-01

案件名称

汪子君与曹裕民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪子君,曹裕民,汪子君,曹裕民,汪子君,曹裕民,汪子君,曹裕民

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3642号原告：汪子君，女，香港居民，香港居民身份证号×××0975（）。被告：曹裕民，男，汉族，住河南省焦作市山阳区，公民身份号码×××1013。委托诉讼代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。原告汪子君诉被告曹裕民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪子君、被告曹裕民及其委托代理人冯钊和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪子君向本院提出诉讼请求：被告曹裕民履行其房屋买卖合同、交付房屋。事实和理由：原告于2015年11月13日通过中山市敏众物业代理有限公司（以下简称敏众公司）与卖方曹裕民签订房屋买卖合同，按合同应在2015年12月15日前办理房屋成交和过户手续，买方与中介多次催促卖方按合同时间交付房屋，但被告拖延并拒绝履行合同。买方最终与中介协议之后，决定起诉被告。诉讼过程中，原告汪子君将诉讼请求明确为：被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理过户手续。原告汪子君对其主张的事实及诉讼请求向法院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.房产的图纸、发票；3.住房证明；4.合同督促办理通知书。被告曹裕民辩称，2015年11月13日，被告通过敏众公司介绍与原告签订的房地产买卖合同约定，买方应于签订买卖合同之后支付定金10万元作为履行合同的担保，同时约定买方应于合同签订之后10个工作日内申请银行贷款，并将银行贷款不足支付剩余购房款之差额在银行通知同意贷款之后10个工作日内办理产权交易过户，最后的交易期限为2015年12月15日，该合同约定买方应在双方约定的交易过户时间之前完成包括支付定金、首期款以及取得银行同意贷款等合同义务。合同签订后，被告及时陪同被告及敏众公司业务员一同前往中国银行中山市南朗支行申请银行贷款，并签署全部应由卖方签署的文件，被告为签订合同特意从河南省焦作市赶赴中山市签订合同，在签订合同当天又立即配合买方申请银行贷款，足以证明被告确实有卖房的诚意，事隔一天，原告和中介业务人员先后以微信、电话的方式告知被告原告已取消银行按揭贷款，要求被告在其不能全款给付，剩下部分分期偿付的情况下，先给其办理房产过户手续，被告当即以离开中山为由予以拒绝。被告认为原告没有按合同约定支付定金，又单方取消以银行按揭的交易方式，让被告不能全额得到售房款前先行进行房产过户存在很大的风险和欺诈。原告在2015年12月15日之前没有支付定金、首付款以及取得银行同意贷款，原告的行为已构成根本违约，由于买方的违约行为导致双方在约定的时间没有完成交易，目前该房屋升值超过一半，买方违约在先，却要求继续履行合同，显然有违公平、诚实信用的原则，被告不同意继续履行合同，被告要求与原告解除合同。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告曹裕民就其辩解未向法院提交证据。经审理查明：2015年11月13日，汪子君（买方）、曹裕民（卖方）、敏众公司（经纪方）签订房地产买卖合同，合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市南朗镇长平路1号观海园7座103房及1座39号车库，该物业转让成交价为1300000元整，买方须按下述方式付款：定金100000元，定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权无查封状态将定金放予卖方，买卖双方继续交易该定金折合为第一部分楼款，第二部分楼款为1200000元整，付款方式为一次性付款或银行按揭付款，一次性付款须在办理房地产权登记过户手续前由买卖双方通过银行进行资金监管；银行按揭付款，楼款中部分款项由经纪方协助买方寻找银行贷款支付给卖方，办理银行按揭所发生的费用由买方负担，否则视为买方违约，买方需于本合同签订之日起10个工作内申请所需按揭，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，买方须在办理该物业房地产权登记过户手续前支付首期款，由买方存入双方协商确定的银行资金监管账户，买方所付首期款为上述第二份楼款中非由银行以贷款形式支付之金额。在银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续，该物业房地产权登记过户手续须在2015年12月15日之前。双方在合同中选定的付款方式为银行按揭付款。卖方须在收到全部房款当日负责将该物业交予买方使用。合同第19条备注注明，如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准，双方在备注中注明：因银行政策问题导致买方不能正常贷款，买方需筹钱一次性付款，如资金筹备不足不能支付时，双方友好解除合同，不追究任何一方违约责任，卖方退还已收定金。合同还约定了其他事项。合同签订后，汪子君将曹裕民持有的银行卡进行拍照记录账号，曹裕民配合汪子君前往银行办理案涉房屋按揭手续，汪子君称曹裕民要求其将定金及楼款待银行贷款审批后一起给付，故其将曹裕民的银行卡信息予以删除，后曹裕民拒收定金导致其无法支付。曹裕民对此不予确认，称汪子君有其银行卡账号，随时可以支付，但其一直未收到任何楼款。后汪子君取消银行按揭付款要求一次性付款，双方协商未果，敏众公司于2015年12月8日向曹裕民出具合同督促办理通知书称，买方汪子君已将房款准备妥当，双方约定于2015年12月15号为最后办理产权过户交易时间，希望卖方曹裕民在约定时间之内前来办理房屋过户手续。曹裕民确认收到该份通知，但称在收取通知书前，汪子君已向其说明不能全额给付房款，部分房款需要分期支付，并要求先办理案涉房产的过户手续，其认为存在风险故以已离开中山为由予以拒绝，并称汪子君要求一次性付款其没有理由拒绝，汪子君可以一次性将楼款支付到曹裕民的银行卡，但汪子君没有支付楼款属于违约，且案涉房产已经升值，继续履行合同对其不公平，故拒绝履行合同，并要求与汪子君解除合同。汪子君称一次性付款尚欠部分款项是在与曹裕民处于协商的阶段，其认为办理过户手续和支付房款可以同时履行，其在敏众公司发出通知书时已将房款准备妥当，但曹裕民拒绝收款及履行合同，汪子君当庭表示一次性向曹裕民付款，并提供了银行记录予以证明其有一次性支付房款的能力。因双方协商未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。再查明：案涉房产座落于中山市南朗镇长平路1号观海园7座103房及1座39号车库，所有权人为曹裕民，土地证号分别为：中府国用（2015）第2500226、2500224号，房产证号分别为：粤房地权证中府字第××、01××56号。另查明：诉讼过程中，汪子君申请证人胡某出庭作证，本院予以准许，胡某称其为敏众公司的经理，负责协助、指导汪子君与曹裕民签订合同，签合同时，因曹裕民不愿意将房地产权证书提交敏众公司，故曹裕民暂时不收取汪子君的定金。案外人苏彦清为敏众公司的员工，其提交微信聊天记录称该记录的内容是其与曹裕民关于案涉房产交易过程及催促曹裕民办理过户手续，该记录显示曹裕民在2015年12月初表示案涉房产暂不考虑马上出售。曹裕民对上述证据均不予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。汪子君与曹裕民签订的房地产买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案的焦点为：一、汪子君、曹裕民是否构成违约；二、房地产买卖合同是否继续履行。关于焦点一，双方签订的合同约定第二部分楼款通过银行按揭的付款方式，但并没有排除汪子君选择一次性付款的方式，所以汪子君取消银行按揭付款而选择一次性付款并无不可，汪子君在取消银行按揭贷款后及时与曹裕民协商一次性付款事宜，曹裕民称汪子君未能筹足全部楼款而要求其先办理过户登记，其可以按照合同约定解除合同，但其没有提供证据证明汪子君购楼款筹备不足进而其解除合同的条件已成就，且曹裕民在接到敏众公司告知其汪子君已将房款准备妥当的通知书后并没有核实汪子君是否具有履行付款的能力而直接拒绝履行合同。即使如曹裕民所述，汪子君未能筹足一次性付款的房款，其可以按照合同约定解除合同，曹裕民也应该将解除合同的通知送达汪子君，但其并没有向汪子君或敏众公司提出解除合同。双方约定一次性付款须在办理房地产权登记过户手续前由买卖双方通过银行进行资金监管，曹裕民不予配合违反合同义务，汪子君称其无法履行付款义务可信。曹裕民辩称汪子君应该将房款支付给其本人或敏众公司托管没有依据，且房款数额巨大，在案涉房产没有办理过户手续更名至汪子君名下时，一次性将房款交付曹裕民或敏众公司确实存在风险。综上，本院认定曹裕民不履行合同义务构成违约。汪子君在约定的房地产过户登记手续日期前和曹裕民协商办理一次性付款事宜，双方也没有约定定金的给付时间，汪子君没有违反合同约定，不构成违约。关于焦点二，承前所述，曹裕民构成违约，双方签订的房地产买卖合同在本案起诉前并没有解除，现汪子君作为守约方要求曹裕民继续履行合同本院予以支持。因汪子君明确表示其可以一次性支付房款，故本院认定汪子君一次性将房款130万元支付予曹裕民。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹裕民于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告汪子君办理位于中山市南朗镇长平路1号观海园7座103房［房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2015）第2500226号］及1座**号车库［房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2015）第25002**号］的产权过户登记手续，过户登记在原告汪子君名下；二、原告汪子君于本判决发生法律效力之日起十日内向被告曹裕民支付购房款130万元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元（原告已预交），由被告曹裕民负担（该款被告曹裕民于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告汪子君）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　陆招胜代理审判员　　石　慧人民陪审员　　陈宇玲二〇一六年八月二十三日书　记　员　　黄威阳杨丽燕第8页共8页 关注公众号“”