（2016）苏0509民初6617号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-09-29

案件名称

吴江市绿苑物业有限公司与徐晓峰物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴江区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴江市绿苑物业有限公司,徐晓峰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条

全文

江苏省苏州市吴江区人民法院民事判决书(2016)苏0509民初6617号原告吴江市绿苑物业有限公司。法定代表人陈献礼，该公司总经理。委托代理人陈克遥，系该公司员工。被告徐晓峰。原告吴江市绿苑物业有限公司（以下简称绿苑物业）与被告徐晓峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员王坚适用小额诉讼程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告绿苑物业的委托代理人陈克遥，被告徐晓峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿苑物业诉称：原告系坐落于苏州市吴江区松陵镇横扇南举路xx号ｘｘｘｘ小区的物业服务单位。被告徐晓峰系该小区x幢xxx室、xx幢xxx室业主。自2014年5月起至2016年5月止，经原告多次催交，被告徐晓峰一直未缴纳物业服务费，金额共计10898元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告徐晓峰支付物业服务费10898元；2、被告徐晓峰支付自逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之三计算的的滞纳金；3、由被告承担本案诉讼费。在审理中，原告绿苑物业自愿放弃第二项诉讼请求，即自愿放弃要求被告徐晓峰支付自逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之三计算的的滞纳金的诉讼请求。被告徐晓峰答辩称：我确系ｘｘｘｘ小区xx幢xxx室、x幢xxx室业主。我之所以自2014年5月份起未缴纳物业服务费是因为：其一，原告保安一直在喝酒，根本未执勤；其二，原告保洁人员保洁不到位，小区卫生环境不好；其三，原告未修剪过小区的绿化；其四，汽车都停在小区公共道路上，堵塞了小区交通，原告未有效管理；其五，有许多业主改变了物业公共部位的构造，占用了公共面积，甚至有的业主占用了大量的公共绿化面积作为自己的小院子，但原告却没有有效劝阻和制止。因此，原告根本没有提供物业服务，我不同意缴纳物业服务费用。经审理查明：1、2012年11月23日，吴江市横扇镇ｘｘｘｘ业主委员会（以下简称ｘｘｘｘ业委会）与绿苑物业签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定ｘｘｘｘ业委会代表ｘｘｘｘ小区全体业主通过协议选聘的方式将该物业委托绿苑物业实行物业服务工作，期限为三年，自2012年12月29日起至2015年12月29日止。该合同第二条约定：绿苑物业提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新改造等非日常维护除外）、供电线路、煤气线路、路灯按照有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务。该合同第八条约定：绿苑物业根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：0.70元/月/平方米，商业：0.xx元/月/平方米。上述物业服务费中未包括物业管理责任险。该合同第九条约定：绿苑物业收取服务报酬的方式为包干制，即在物业服务费中确定提取。该合同第十条约定：物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年11月28日前向绿苑物业缴纳包括本月在内的物业服务费。该合同第十五条约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、路灯、物业用水、电费）运行发生的费用，小区另行收取代收代缴费0.20元/平方米。该合同第二十二条约定：ｘｘｘｘ业委会的权利义务为：（一）监督业主、物业使用人遵守《业主公约》，劝阻、制止违反《业主公约》的行为，业主逾期不缴纳物业服务费用的，应当督促其限期缴纳；（二）授权绿苑物业对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；（三）与绿苑物业协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督检查绿苑物业各项方案和计划的实施；（四）不得干涉绿苑物业依法或者依照本合同规定内容所进行的管理和经营活动；（五）负责处理非绿苑物业原因而产生的各种纠纷；（六）协助绿苑物业做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；（七）法规、政策规定由ｘｘｘｘ业委会承担的其他责任。该合同第二十三条约定：绿苑物业的相关权利义务如下：（一）本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委托有岗位资格要求的人员履行本合同；（二）根据法律法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；（四）建立、保存物业管理账目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次物业服务费用收支账目；（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；（六）本合同终止时，向ｘｘｘｘ业委会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属于ｘｘｘｘ业委会所有的其他资产，并办理交接手续；（七）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（八）法律政策规定由绿苑物业承担的其他责任。2、2015年12月28日，ｘｘｘｘ业委会与绿苑物业再次签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定ｘｘｘｘ业委会代表ｘｘｘｘ小区全体业主通过协议选聘的方式将该物业委托绿苑物业实行物业服务工作，期限为三年，自2015年12月30日起至2018年12月29日止。该合同第八条约定：绿苑物业根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：0.70元/月/平方米，别墅：1.20元/月/平方米，商业：0.xx元/月/平方米。该合同第十条约定：物业服务费按月计算。业主或者物业使用人应按交房时间一年一付。该合同其他条款约定与2012年12月23日《苏州市物业服务合同》的约定相同。3、徐晓峰系ｘｘｘｘ小区x幢xxx室、xx幢xxx室业主，x幢xxx室的物业类型为多层，建筑面积为132.81平方米；xx幢xxx室的物业类型为别墅，建筑面积278.84平方米。4、庭审中，徐晓峰提交证据照片14张证实ｘｘｘｘ小区公共部位存在卫生脏乱差，保洁不及时、违章搭建、部分业主毁坏公共绿化种植蔬菜或者养殖家禽、部分机动车辆占用小区公共道路，堵塞交通，致个别车辆被刮擦等现象。对此，绿苑物业主张已经劝阻、制止过违规业主，并且报警或者报过城管，也书面告知过相关业主，但因为无相关执法权，未能有效改变现状。对此绿苑物业未提交相应证据予以证实。5、2014年5月1日至2014年11月28日期间，徐晓峰结欠绿苑物业物业服务费2017.09元；2014年11月29日至2015年11月28日期间，徐晓峰结欠绿苑物业物业服务费3457.86元；2015年11月29日至2015年12月29日期间，徐晓峰结欠绿苑物业物业服务费2xx.16元；2015年12月30日至2016年5月31日期间，徐晓峰结欠绿苑物业物业服务费2137.xx元。以上徐晓峰共计结欠绿苑物业物业服务费7900.99元。另外，2014年5月1日至2014年11月28日期间，徐晓峰结欠绿苑物业共用部位代收代缴费计576.31元，2014年11月29日至2015年11月28日期间，徐晓峰结欠绿苑物业公共部位代收代缴费987.96元；2015年11月29日至2015年12月29日期间，徐晓峰结欠绿苑物业公共部位代收代缴费82.33元；2015年12月30日至2016年5月31日期间，徐晓峰结欠绿苑物业公共部位代收代缴费411.65元。以上徐晓峰共计结欠绿苑物业公共部位代收代缴费2058.25元。综上，徐晓峰共计结欠绿苑物业截止2016年5月31日的物业服务费用合计9959.24元。以上事实有原告提交的《苏州市物业服务合同》二份、房屋产权证等证据以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：代表ｘｘｘｘ小区全体业主的ｘｘｘｘ业委会与原告绿苑物业签订的二份《苏州市物业服务合同》均依法成立，均系合同各方真实意思表示，内容均合法有效，对双方均具有法律拘束力。原告绿苑物业作为物业服务企业已经基本按照合同约定履行了物业服务义务，被告徐晓峰作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告徐晓峰未按照约定缴纳自2014年5月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计7900.99元以及共用部位代收代缴费计2058.25元，合计9959.24元，已构成违约，依法应当承担继续支付该物业服务费的违约责任。但同时，对于被告徐晓峰提出的原告绿苑物业作为物业服务企业存在未告知、劝阻小区部分业主的侵害小区全体业主公共利益的违规行为，原告绿苑物业的该行为亦系违约行为，被告绿苑物业未能提交证据证实其已经按照约定全面履行自己的义务，而被告徐晓峰提交的证据证实原告绿苑物业未完全履行自己按照物业服务合同约定的义务的答辩意见成立，本院予以采纳。结合本案实际情况，应当酌情由原告绿苑物业赔偿被告徐晓峰相应物业服务费的30%的损失，二者相抵，即最终由被告徐晓峰承担欠缴物业服务费用合计9959.24元的70%，即6971.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告徐晓峰于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市绿苑物业有限公司自2014年5月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计6971.50元（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市绿苑物业有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取42元，由原告吴江市绿苑物业有限公司负担13元，由被告徐晓峰负担29元，被告徐晓峰应当负担的案件受理费部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市绿苑物业有限公司。原告吴江市绿苑物业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员　　王坚二〇一六年八月二十三日书记员　　朱洁关注公众号“”