（2016）闽06执异11号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-05
案件名称
张继荣、泉州银行股份有限公司漳州分行与漳州市睿业文化传播有限公司、漳州益佰电讯有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
张继荣,泉州银行股份有限公司漳州分行,漳州市睿业文化传播有限公司,漳州益佰电讯有限公司,沈军,沈民
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
福建省漳州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽06执异11号异议人张继荣，男，汉族，1969年6月15日出生，住厦门市思明区。申请执行人泉州银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区丹霞路。被执行人漳州市睿业文化传播有限公司，住所地漳州市蓝田开发区招商楼701室。法定代表人方镇福，总经理。被执行人漳州益佰电讯有限公司，住所地漳州市芗城区元光北路。法定代表人沈庭辉，总经理。被执行人沈军，男，汉族，1967年11月24日出生，住福建省诏安县。被执行人沈民，男，汉族，1973年5月30日出生，香港特别行政区居民。住福建省漳州市龙文区。本院在执行申请执行人泉州银行股份有限公司漳州分行（以下简称“泉州银行漳州分行”）与被执行人漳州市睿业文化传播有限公司（以下简称“睿业公司”）等借款合同纠纷一案中，异议人张继荣向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人张继荣认为，2012年10月1日，异议人与被执行人沈军签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2012年10月1日至2031年9月30日，租金一次性付清。异议人已按合同约定一次性全额支付了租金350万元，且自行承担水电费、卫生费、小区管理服务费等费用。因沈军与他人的纠纷导致此房屋在2015年1至3月期间被漳州法院查封，致使异议人无法正常使用租赁物。因异议人租赁在先，且已实际接收了房产，支付了租金，是善意的承租人；而贵院的查封在租赁之后，依照法律规定，不能对抗异议人的合法承租权。现异议人得知涉案房产将拍卖，这将直接损害了异议人的合法利益，特提出异议，请求贵院依法确认异议人与沈军之间的房屋租赁合同合法有效，并将涉案房产带租约拍卖；同时解除房产的实物查封，保证异议人的合法承租权。申请执行人泉州银行漳州分行认为，张继荣要求将涉诉房产带租约拍卖，缺乏事实和法律依据，异议理由不能成立，应当裁定予以驳回。理由如下：一是沈军自愿将其所有的位于厦门市思明区湖滨北路10号14A2房产抵押给答辩人，双方亦签订《最高额抵押合同》，并且办理了抵押登记，答辩人享有的抵押权合法有效。二是张继荣与沈军签订的《房屋租赁合同书》真实性无法确认。从双方签订的合同看，租赁期间20年，租金总共350万元，并且承租人需一次性支付，这明显与常理不符合。若确如约定应一次性支付租金，张继荣也未提供其支付租金的任何凭证，可见，张继荣与沈军并未发生真实的租赁关系。三是张继荣提供的发票无法看出缴纳水电费、管理费系承租人张继荣所交，而且也无法看出系用于缴纳涉诉房产的相关费用，而且，从全国企业信息公示系统中也查无付款方的基本信息，可见付款方并不存在。四是即便该《房屋租赁合同书》系真实的，答辩人认为其也不能对抗答辩人的抵押权，张继荣要求带租拍卖是没有依据的。答辩人与沈军系于2012年7月9日签订《最高额抵押合同》，并于2012年7月13日办理抵押登记。而张继荣与沈军签订《房屋租赁合同书》的时间为2012年10月1日，在答辩人取得抵押权之后。根据《物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见，假设该《房屋租赁合同书》是真实的，张继荣与沈军发生租赁关系也是在答辩人取得抵押权之后，张继荣明知涉诉房产已经抵押给答辩人而仍与沈军签订租赁合同，理应承担相应的法律后果。五是根据答辩人与沈军签订的《最高额抵押合同》第十条第10.2款约定：“乙方向甲方承诺：未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式抵押、质押；也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。”根据该约定，抵押人不能再将抵押物进行出租。且该《房屋租赁合同》是张继荣与沈军双方自行签订的，并未取得答辩人的书面同意，因此对答辩人是不发生效力的，不具有约束力。综上，答辩人认为张继荣要求带租拍卖明显缺乏事实和法律依据，应当裁定予以驳回。本院审查查明，2012年7月9日，泉州银行漳州分行与被执行人沈军签订《最高额抵押合同》，被执行人沈军将其所有的位于厦门市思明区湖滨北路10号14A2单元的房产为漳州市睿业文化传播有限公司向泉州银行漳州分行在2012年7月9日至2013年7月9日期间、借款本金最高余额不超过人民币700.3万元的债务提供担保，2012年7月13日办理抵押登记。本院（2013）漳民初字第204号民事判决书已判决确认上述抵押合法有效。2012年10月1日被执行人沈军与异议人张继荣签订《房屋租赁合同书》，沈军将上述房屋出租给张继荣，约定租赁期限从2012年10月1日至2031年9月30日，每月租金为人民币14583.4元，全部租金一次性支付为350万元；同日，沈军向张继荣出具收到350万元租金的收据。本院认为，异议人张继荣与被执行人沈军就厦门市思明区湖滨北路10号14A2房产签订租赁合同的时间在被执行人沈军将该房产设定抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，异议人张继荣异议主张的租赁关系不能对抗本案申请执行人所享有的抵押权，人民法院应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法将其除去后进行拍卖。因此，异议人的异议理由不能成立，其请求确认租赁合同合法有效并将租赁物带租拍卖的异议请求依法不予支持，异议人可另行通过诉讼向出租人（被执行人）沈军主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款规定，裁定如下：驳回异议人张继荣的异议请求。异议人、当事人对本裁定不服的可以自本裁定送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。审判长 阮明光审判员 林维石审判员 吴顺和二〇一六年八月二十三日书记员 叶文翊附适用的法律：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 来自：