（2016）晋0109民初1284号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-12
案件名称
中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行与吕瑞莲、王月辉、太原万科房地产有限公司借款合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市万柏林区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行,吕瑞莲,王月辉,太原万科房地产有限公司
案由
借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百九十六条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第五十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百七十条，第一百七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0109民初1284号原告:中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行，住所地太原市万柏林区和平南路88号。负责人:崔涛，行长。委托代理人:张玉宝，山西盛道律师事务所律师。委托代理人:覃利斌，山西盛道律师事务所律师。被告:吕瑞莲，女，1978年8月19日出生，住太原市万柏林区。被告：王月辉，男，1973年7月9日出生，住太原市万柏林区。被告：太原万科房地产有限公司，住所地太原市长风街长风大厦24层。法定代表人：曹江巍，总经理。委托代理人：蔺锐，男，太原万科房地产有限公司职员。原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行与被告吕瑞莲、王月辉、太原万科房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行的委托代理人张玉宝、覃利斌，被告太原万科房地产有限公司的委托代理人蔺锐到庭参加诉讼。被告吕瑞莲、王月辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告吕瑞莲、王月辉与原告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、依法判令被告吕瑞莲、王月辉承担违约责任，宣布本合同未偿还的借款立即到期，要两被告练到偿还原告本金2256496.35元、利息30249.81元、罚息54418.92元（截止2016年3月25日）合计2341165.08元及自2016年3月26日起至还清之日的全部利息和罚息；3、如被告吕瑞莲、王月辉不能给付上述借款本金及利息和罚息，请求贵院依法将两被告抵押的位于太原市万柏林区建筑面积为258.84平米的房屋折价或者拍卖、变卖、所得价款由原告优先受偿；4、请求判令被告太原市万科房地产有限公司对上述债务承担连带清偿保证责任；5、本案诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。事实与理由：被告吕瑞莲、王月辉二人系夫妻关系。2013年12月19日，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》，在合同中明确约定了工行万柏林支行同意向吕瑞莲、王月辉发放个人购置商用房贷款257万元。该款项用途为购买建筑面积258.84平方米的房屋，贷款期限为10年，自2013年12月19日至2023年12月19日止。同时约定每月还贷款本息的计算方式为：贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款约束-1.在合同第九条约定罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。两被告以房屋（建筑面积为258.84平米）抵押给原告作为《个人购房借款/担保合同》的担保，被告太原万科房地产有限公司对上述借款进行了连带保证。合同签订后，原告按约定于2013年12月19日向两被告发放了2570000元贷款，履行了合同义务。但两被告自2015年8月19日开始出现违约，截止到2016年3月10日，两被告已连续或累计6期未按约定偿还本金和利息，违法了《个人购房借款/担保合同》第二部分具体条款第14.1条L款约定：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成严重违约。根据合同约定，被告应立即清偿未偿还全部借款的本息、罚息及其他费用。原告于2016年3月9日向被告发出了贷款提前到期通知书，宣布贷款提前到期，要求其向原告偿还未还贷款及利息，但被告至今未还。截止到2016年3月25日，两被告尚欠原告本金、利息、罚息共计2341165.08元。根据法律规定，被告太原万科房地产开发有限公司应对被告吕瑞莲、王月辉的上述债务承担连带清偿保证责任。原告多次索要未果，故诉至法院。吕瑞莲、王月辉未作答辩。太原万科房地产有限公司辩称，对于被告的保证责任，按照协议处理。我公司只承担担保责任，故对被告1、2购买我公司商品房的情况不太熟悉，但商品房买卖合同上所述的情况是真实的，被告1、2购买的我公司开发的位于太原市商铺，没有单元，面积是258.84平米，单价19859.4元，总金额5140407元。被告1、2应该是首付了50%，剩余的257万和原告签订了个人购房借款/担保合同，原告将257万元的贷款付入我公司账户，具体时间我不清楚。2013年12月4日被告1、2和我公司签订商品房买卖合同时，被告1、2购买的房屋已经是现房，现在还没有房产证，正在办理，我公司和原告对尚未办下房产证的房屋，但已取得预售许可证的房屋进行预抵押登记，等正式房产证办下之后，预抵押证就直接转变成他项证，不需要当事人再去银行。庭审后我将详细情况写一个情况说明提交法庭。被告1、2购买我公司的房子是上下两层。原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行围绕诉讼请求提交了证据1、工行太原万柏林支行营业执照和金融许可证复印件，吕瑞莲和王月辉的身份证、户口本和结婚证复印件，太原市万科房地产有限公司工商登记材料，证明原、被告是适格主体。证据2、个人购房借款/担保合同，证明原告与第一、第二被告建立借款合同关系，与第三被告建立保证合同关系，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，对当事人具有约束力。被告以购买的房屋作为借款担保。证据3、个人借款凭证，证明原告依约向被告履行了放款义务。证据4、购房合同，证明两被告向原告借款购买第三被告房屋的事实。证据5、原告系统自动生成的自营历史明细列表和个人贷款借据余额信息，证明两被告未依约履行还款义务，已产生的积欠本金和利息、罚息。证据6、贷款提前到期通知书，证明原告向被告吕瑞莲和王月辉夫妇送达通知书及借款人签收的事实。证据7、预购商品房抵押权预告登记证，证明被告将担保房屋办理预购商品房抵押权预告登记证，原告为预告登记权利人。证据8、个人逾期贷款催收通知书，证明被告出现违约后，原告依法向二被告及第三被告下发催收通知书。被告太原万科房地产有限公司对原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行提供的上述证据已认可。原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行提供的八组证据已形成一个完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告吕瑞莲与被告王月辉是夫妻关系。2013年1月4日，被告吕瑞莲与被告太原万科房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，被告吕瑞莲购买被告太原万科房地产有限公司开发的商铺，建筑面积258.84平方，单价19859.4元，总金额5140407元。2013年12月19日，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行与被告吕瑞莲、被告王月辉签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告吕瑞莲、王月辉为购买上述房产，向原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行贷款2570000元，贷款期限为10年，自2013年12月19日至2023年12月19日止；每月贷款本息的计算方式为：贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款约束-1；在合同第九条约定罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成严重违约，贷款人有权采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；2570000元的贷款进入被告太原万科房地产有限公司的账户，被告太原万科房地产有限公司作为保证人向贷款人提供连带责任保证。合同签订后，三方当事人根据合同的约定，向案外人太原市房产产权登记中心申请办理预购商品房抵押权预告登记，2014年4月14日，案外人太原市房产产权登记中心将《预购商品房抵押权预告登记》颁发给预告登记权利人中国工商股份有限公司太原万柏林支行。被告吕瑞莲、王月辉自2015年8月19日开始违约，截止到2016年3月10日，两被告已连续或累计6期未按约定偿还本金和利息。2016年3月9日，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行向被告吕瑞莲发出《贷款提前到期通知书》。截止2016年3月9日，被告吕瑞莲已归还原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行本金313503.65元、利息284938.98元。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行与被告吕瑞莲、王月辉签订《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方应当按照约定履行自己的义务。原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行已按合同约定发放贷款给被告吕瑞莲、王月辉，被告吕瑞莲、王月辉应按照合同约定按期归还借款本金及利息。现被告吕瑞莲、王月辉已累计六期未按约定偿付原告相应的借款及利息，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告吕瑞莲、王月辉提前偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，予以支持。原告要求被告吕瑞莲、王月辉支付律师费的诉讼请求，本院认为，律师费并非实现债权的必须费用，且律师费数额具有不确定性，故不予支持。原告要求被告吕瑞莲、王月辉支付评估费、拍卖费的诉讼请求，因该两项费用尚未实际发生，待实际发生后原告可另案起诉。为保证上述借款合同的履行，被告吕瑞莲、王月辉与原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行签订了《个人购房借款/担保合同》，自愿以其位于太原市万柏林区的商铺作抵押、并在房产产权登记机关办理预购商品房抵押权预告登记，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行对被告吕瑞莲、王月辉抵押的商铺享有抵押权。根据《中华人民共和国担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。所得价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。故原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行就被告吕瑞莲、王月辉提供的抵押物享有优先受偿权。被告太原万科房地产有限公司作为被告吕瑞莲、王月辉的保证人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，被告太原万科房地产有限公司应对被告吕瑞莲、王月辉的上述债务中经实现抵押权仍不能清偿的部分承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕瑞莲、被告王月辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行借款本金2256496.35元，利息3024.81元、罚息54418.92元（计算至2016年3月25日），并按合同约定的利率标准支付原告2016年3月26日至本判决确定的清偿之日止的罚息（年度内遇有利率调整，于次年1月1日起调整）。二、被告吕瑞莲、被告王月辉逾期未履行上述清偿义务，原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行对被告吕瑞莲、王月辉用于借款抵押的太原市万柏林区商铺《预购商品房抵押权预告登记》享有优先受偿权。三、被告太原万科房地产有限公司对被告吕瑞莲、被告王月辉的上述第一项债务中经实现抵押权仍不能清偿的部分承担连带偿还责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原万柏林支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25529元，由被告吕瑞莲、被告王月辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 梁立功人民陪审员 宋瑞兰人民陪审员 冯兰英二〇一六年八月二十三日书 记 员 赵 博 来源：