（2016）吉2401民初1570号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-01-09
案件名称
原告徐美虹、池允哲与被告延边吴中房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
池允哲,徐美虹,延边吴中房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初1570号原告：池允哲，男，朝鲜族，无职业。委托代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。原告：徐美虹，女，朝鲜族，无职业。委托代理人：金成俊，吉林华烁律师事务所律师。被告：延边吴中房地产开发有限公司。法定代表人：符斌，总经理。委托代理人：鲍丽伟，延边吴中房地产开发有限公司办公室副主任。原告徐美虹、池允哲与被告延边吴中房地产开发有限公司（以下简称吴中公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法由审判员李春独任审判，于2016年4月7日公开开庭进行了审理；2016年7月7日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐美虹、池允哲的共同委托代理人金成俊，被告吴中公司委托代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐美虹、池允哲起诉称：2015年5月13日，徐美虹、池允哲与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定徐美虹、池允哲购买吴中公司开发的苏州印象小区X号楼X单元X号，建筑面积为88.83平方米的房屋，房屋总价款为469911元。吴中公司交房时间为2015年8月30日。吴中公司逾期交付房屋30天，原告要求继续履行合同的，被告应按日以全部房款万分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给被告，但被告直到2015年11月初才交付商品房，共违约62天。现诉至法院，请求法院判令吴中公司支付逾期交房违约金8740元（469911元×万分之3×62天），并承担本案诉讼费用。吴中公司答辩称：2015年4月23日，原被告签订了商品房买卖合同，2015年11月1日，原告方办理了收房手续，由于逾期交房，经与临时业主委员会协商同时考虑到2015年夏季延吉市多次遭遇了极端天气，以及因为净水厂整体搬迁全市范围内的停水和发展片区多次大面积的停电，因此，临时业主委员会同意给予被告方10天的不可抗力免责期间。故被告方认为逾期交房期间不应当是62天，而应当是43天（2015年8月31日至2015年10月23日-10天）。经审理查明：2015年5月13日，徐美虹、池允哲与吴中公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：徐美虹、池允哲购买吴中公司开发建设的苏州印象小区X栋X单元X号，建筑面积为88.83平方米的房屋，总价469911元；付款方式为2015年5月11日前支付首付款209911元，余款260000元向银行申请商业贷款(未约定贷款付款期限)。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间：2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并承担逾期交付的责任，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2015年6月29日，徐美虹、池允哲的银行贷款260000元转入吴中公司银行账户内。吴中公司于2015年9月1日向徐美虹、池允哲出具了正式的销售不动产统一发票。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收证明备案文件。2015年11月1日，吴中公司将房屋交付给徐美虹、池允哲。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、天气预报和停水通知。本院认为：徐美虹、池允哲与吴中公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐美虹、池允哲按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2015年8月25日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且于2015年10月17日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，发出收房通知。且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”而徐美虹、池允哲在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市公园街园艺委四十组”，吴中公司已根据徐美虹、池允哲提供的地址向徐美虹、池允哲以挂号信方式发出收房通知。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月16日采用合同约定的挂号信通知方式，向徐美虹、池允哲发出收房通知，要求徐美虹、池允哲于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使徐美虹、池允哲自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。徐美虹、池允哲应于2015年10月25日收房。买受人徐美虹、池允哲因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付徐美虹、池允哲已交付房价款469911元×万分之3的违约金，即7612元（469911元×3/10000×54天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告徐美虹、池允哲逾期交付房屋违约金7612元。如果被告延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（徐美虹已预交），由延边吴中房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李 春审 判 员 陈 艳人民陪审员 王树科二〇一六年八月二十三日书 记 员 宋 花 来自：