（2016）川10民终755号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2017-11-15

案件名称

内江市南剑家俱商城、内江市东兴区人民政府东兴街道办事处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省内江市中级人民法院

所属地区

四川省内江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内江市南剑家俱商城,内江市东兴区人民政府东兴街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省内江市中级人民法院民事判决书（2016）川10民终755号上诉人（原审被告、反诉原告）：内江市南剑家俱商城，住所地四川省内江市东兴区平安路***号*楼。主要负责人：兰红光，系该家俱商城投资人。委托诉讼代理人：王云长，四川汉安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内江市东兴区人民政府东兴街道办事处，住所地四川省内江市东兴区平安路200号。法定代表人：曾静秀，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：刘礼，男，汉族，1966年3月29日出生，系该街道办事处员工。上诉人内江市南剑家俱商城（以下简称南剑家俱城）因与被上诉人内江市东兴区人民政府东兴街道办事处（以下简称东兴街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南剑家俱城的委托代理人王云长、被上诉人东兴街道办事处的委托代理人刘礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南剑家俱城上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，明显偏袒被上诉人。本案租赁合同到期后，东兴街道办事处并未通知南剑家俱城不再续租，东兴街道办事处仅提供了东兴派出所出具的证明证明其通知了，但该证据因系派出所与东兴街道办事处存在辖区管理关系，不能单独予以证明。南剑家俱城依照与东兴街道办事处的付款惯例，将租赁合同到期后继续租赁房屋的租金支付给了东兴街道办事处，东兴街道办事处并未拒收，双方形成了事实上的租赁关系。东兴街道办事处在二审中辩称，一审判决认��事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回上诉。本案租赁合同到期后，因东兴街道办事处需设立便民服务大厅，东兴街道办事处及时通知南剑家俱城不再续租。但南剑家俱城一直不同意，且擅自以现金的方式向财政所的公共帐户转入租金，因南剑家俱城使用现金转存，财政所无法退回，东兴街道办事处也并未收取上述款项，因此，双方并不存在事实上的租赁合同关系。东兴街道办事处向一审法院起诉请求：判令南剑家俱城立即搬出东兴街道办事处所有的房屋××楼（约600平方米）；赔偿东兴街道办事处损失12万元。南剑家俱城向一审法院辩称并反诉请求：租赁合同内容真实有效，尽管原合同已到期，但南剑家俱城仍然继续租用该房屋，并按约向东兴街道办事处支付房屋租金，而东兴街道办事处也予以接受，故请求��回东兴街道办事处的诉讼请求；判令南剑家俱城继续履行租赁合同至2016年8月。一审法院认定事实：2010年7月1日，东兴街道办事处与南剑家俱城签订了《租房协议》，该协议约定：“甲方（即东兴街道办事处）将自己位于平安路184号二楼的房屋（约600平方米）租给乙方（即南剑家俱城）使用。租期为2010年6月1日起至2015年5月1日止；该房租金为人民币每月3600元，付款方式为：乙方每年6月10日前付清全年租金43200元。租期到期后，东兴街道办事处、南剑家俱城多次商谈退房事宜，均未达成一致意见。南剑家俱城于2015年8月21日通过内江市东兴区农村信用合作联社东兴信用社以现金缴款的方式打款21600元到内江市东兴区东兴街道财政所账户，是南剑家俱城向东兴街道办事处交纳的2014年11月至2015年4月30日前的房屋租金。南剑家俱城分别于2015年9月1日、2015年12月1日、2016年3月2日、2016年5月10日通过内江市东兴区农村信用合作联社东兴信用社以现金缴款的方式打款21600元、10800元、10800元、10800元，共计54000元。东兴街道办事处对南剑家俱城打款的54000元未向其出具收到房租的票据。一审法院认为，东兴街道办事处、南剑家俱城签订的《租房协议》已于2015年5月1日到期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”关于租赁期间届满后，当事人双方是否存在事实租赁关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。从本院查明的事实来看，双方当事人所签订的租赁合同约��的租赁期间届满后，东兴街道办事处曾多次与南剑家俱城协商收回房屋事宜，表明东兴街道办事处无继续出租房屋给南剑家俱城的意思表示，且东兴街道办事处于2016年3月2日已向原审法院起诉，要求南剑家俱城立即搬出租赁房。关于南剑家俱城在《租房协议》到期后及原审法院受理该案后，仍向内江市东兴区东兴街道财政所账户以现金缴款方式打款54000元，由于南剑家俱城系现金缴款，未向东兴街道办事处提供银行账户，东兴街道办事处无法通过转账方式退还给南剑家俱城，且东兴街道办事处未向南剑家俱城出具收到房屋租金的收款凭证。故南剑家俱城通过内江市东兴区农村信用合作联社东兴信用社以现金缴款的方式向内江市东兴区东兴街道财政所账户打款54000元，不能确定为南剑家俱城向东兴街道办事处交纳的房屋租金。综上，双方当事人在租赁合同到期后，未��成事实租赁关系。故东兴街道办事处要求南剑家俱城立即搬出诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。南剑家俱城在房屋租赁合同到期后，至今已长达一年多的时间，不向东兴街道办事处返还租赁物，系违约行为，应当承担违约责任。故东兴街道办事处要求南剑家俱城赔偿损失，原审法院予以支持。因东兴街道办事处未提交除房租损失以外的证据，应承担举证不能的责任。故对东兴街道办事处过高的诉讼请求，原审法院不予支持。南剑家俱城反诉主张房屋租赁合同到期后，双方当事人存在事实租赁关系的理由不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百三十六条的规定，判决：一、被告南剑家俱城在本判决生效后15日内将原告东兴街道办事处所有的位于平安路184号二楼房屋（约600平方米）返还给原告东兴街��办事处；二、被告南剑家俱城在本判决生效后15日内赔偿原告东兴街道办事处经济损失46800元；三、驳回原告东兴街道办事处的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南剑家俱城的反诉请求。本案本诉案件受理费1350元，由被告南剑家俱城负担；反诉案件受理费70元，由反诉原告南剑家俱城负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：2015年8月21日，南剑家俱城以现金的方式向内江市东兴区东兴街道财政所在内江市东兴区农村信用合作联社东兴信用社开具的88100120000346881帐户上存入款项21600元。同日，东兴街道办事处向南剑家俱城出具事业单位资金往来结算票据，该票据载明“2014年11月至2015年4月30日房租费，半年，21600元”。双方当事人确认2015年8月21日支付的21600元为支付案涉租赁合同期内所欠租金。南剑家俱城分别于2015年9月1日、2015年12��1日、2016年3月2日、2016年5月10日（本案一审期间）向上述“88100120000346881帐户”存入现金共计54000元，南剑家俱城庭审中陈述为支付的2015年5月30日至2016年8月的租金。再查明：内江市公安局东兴区分局东兴派出所于2016年4月7日出具《证明》，载明：“2016年春节前（具体时间记不清），东兴街道来电话说其要与南剑家俱（现在叫双虎家俬）城谈退房一事，要求我所派人参加，我所教导员余月厚就到双方商谈的地点东兴街道张彤书记的办公司里参与洽谈一事，同时参与商谈的还有街道张彤书记、刘刚福书记及南剑家俱城代表。商谈中张书记说：东兴街道把平安路的房子租给南剑家俱城的合同在2015年5月就已经到期，在到期前，东兴街道给南剑家俱城送去了到期不续租通知，到期后又多次打电话要求南剑家俱搬出，但南剑家俱城一直未予执行。在��谈中街道方再次提出要求南剑家俱城立即搬出，把房子返还给东兴街道，但南剑家俱城代表说其需要退货，要求在2016年3月退房，街道没有同意。最后商谈无结果。”二审查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉房屋租赁合同到期后，双方当事人是否仍形成了事实上的租赁关系。案涉《租房协议》于2015年5月1日租赁期限届满，《租房协议》约定租金的支付方式是每年6月10日前付清全年租金43200元。2015年8月21日，南剑家俱城向东兴街道办事处支付了2014年11月至2015年4月30日的租金，就此来看，南剑家俱城实际向东兴街道办事处支付租金并不是提前支付，而是在使用后才支付。南剑家俱城在2015年9月1日向之前交付租金的帐户存入现金21600元，根据南剑家俱城的陈述，这21600元应当是支付2015年5月31日至2015年11月30日共6个月的租金；2015年12月1日，南剑家俱城又存入现金10800元，用于支付2015年12月31日至2016年2月29日共3个月的租金。南剑家俱城上述两次支付租金都存在提起支付租金的情形，与案涉《租房协议》的约定及南剑家俱城之前的支付方式均不相同。而且，东兴街道办事处向一审法院提起本案诉讼后（一审法院于2016年3月2日立案），南剑家俱城还分别在2016年3月2日、2016年5月10日向东兴街道办事处支付租金。由此可见，南剑家俱城在案涉《租房协议》到期后向东兴街道办事处支付租金并不是按照双方之前的惯例，而是南剑家俱城单方行为。虽东兴街道办事处主张的在案涉《租房协议》到期前就曾向南剑家俱城送达了不再续租的通知，且多次电话通知没有证据证明，但南剑家俱城的异常付款行为能够��内江市公安局东兴区分局东兴派出所出具的证明所证明的事实相印证，南剑家俱城在案涉《租房协议》到期后向东兴街道办事处支付租金的行为系其单方行为，东兴街道办事处并未接受，双方并未形成租赁到期后事实上的租赁关系。东兴街道办事处主张南剑家俱城返还租赁房屋符合法律规定，应予支持。南剑家俱城在一审时提出反诉，主张案涉《租房协议》继续履行至2016年8月终止，其主张不符合法律规定，一审判决认定南剑家俱城立即返还诉争房产并无不当，应予维持。东兴街道办事处在一审审理时主张南剑家俱城赔偿损失12万元，因其未对损失举证，一审判决认定其损失为租金损失并无不当，但应将租金损失计算至南剑家俱城向东兴街道办事处交付诉争房屋之日止，一审判决对此存在不当，本院予以纠正。综上所述，南剑家俱城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初544号民事判决第一项、第三项、第四项，即上诉人内江市南剑家俱商城在本判决生效后15日内将被上诉人内江市东兴区人民政府东兴街道办事处所有的位于平安路184号二楼房屋（约600平方米）返还给被上诉人内江市东兴区人民政府东兴街道办事处；驳回被上诉人内江市东兴区人民政府东兴街道办事处的其他诉讼请求；驳回上诉人内江市南剑家俱商城的反诉请求；二、变更四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初544号民事判决第二项为上诉人内江市南剑家俱商城在本判决��效后15日内赔偿被上诉人内江市东兴区人民政府东兴街道办事处经济损失（从2015年5月1日起至交付本案诉争房产之日止，按每月3600元计）。一审案件本诉受理费1350元，反诉受理费70元，由上诉人内江市南剑家俱商城负担。二审案件受理费1140元，由上诉人内江市南剑家俱商城负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周利芬审　判　员　　吴　敏代理审判员　　夏　欣二〇一六年八月二十三日书　记　员　　钟婷婷关注公众号“”