（2015）鄂宜都民初字第02151号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-16
案件名称
赵春兰与宜昌皇廷酒店管理股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜都市人民法院
所属地区
宜都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵春兰,宜昌皇廷酒店管理股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条
全文
湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜都民初字第02151号原告赵春兰，女，1974年3月4日出生，汉族，襄阳市人，现住湖北省宜都市。委托代理人杜永生，宜都市宜信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告宜昌皇廷酒店管理股份有限公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道142号。法定代表人陈冠宇，系该公司董事长。委托代理人涂绍应，湖北民基律师事务所律师，特别授权代理。原告赵春兰诉被告宜昌皇廷酒店管理股份有限公司（以下简皇廷酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由审判员陈官权分别于2016年1月7日适用简易程序在本院陆城第二审判庭公开开庭进行了审理。原告赵春兰的委托代理人杜永生，被告皇廷酒店公司的委托代理人涂绍应到庭参加诉讼，诉讼中，原告赵春兰就其经营的“宜都市蓝挺快捷酒店”店内的“内装修、培训员工、添置财产”等资金投入的损失提出了书面申请，要求进行审计评估，根据原告的申请，将全案移送本院司法鉴定科，由司法鉴定科委托湖北佳信经济鉴证司法鉴定所、湖北佳信联合会计师事务所对原告酒店内的损失进行审计评估。2016年7月18日在原告的委托代理人杜永生，被告的委托代理人涂绍应的参加下，再次开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告赵春兰诉称：2013年12月19日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定将位于宜都市西正街138号基督教堂的酒店出租给原告使用，用途为经营酒店，租赁期限为三年，自2013年12月20日起至2016年12月19日止，租金第一年为每月17000元，第二年为每月21000元，此外双方还对其他权利义务及违约责任进行了约定，在该合同的第四条中明确写明：该酒店不动产产权和店内固定资产均属甲方（被告）所有，乙方（原告）确认且知晓。合同签订后，原告向宜都市工商行政管理局申请办理个体工商户的名称为“宜都市蓝挺快捷酒店”。原告在酒店内投入了大量资金进行装修、购置物品、招录员工，酒店开始经营。2014年9月，宜昌市基督教三自爱国运动委员会以房屋租赁合同纠纷起诉被告，并将原告列为第三人参加诉讼，判决是教会与皇廷酒店解除房屋租赁合同，限期原告腾出房屋交给教会。原告遭受巨大经济损失是因为被告故意隐瞒把不具有所有权的房屋租给原告经营酒店，严重违反诚实信用原则，侵害了原告的信赖利益，造成了原告的巨额经济损失，依照合同法相关规定，特诉请被告赔偿原告的欺诈侵权损失587143.30元及利息损失（按照同期银行贷款利率从2013年12月20日计算至被告支付上述损失完毕时止）；并承担本案诉讼费。原告赵春兰为支持其诉讼主张，提交了如下证据：1、2014鄂宜都民初字第01260号民事判决书1份，用于证明被告隐瞒了事实真相，将不属于被告自已所有的房屋的虚假事实与原告签订房屋租赁合同，之后宜都法院判决解除被告与宜昌市基督教三自爱国运动委员会之间的房屋租赁合同。2、房屋租赁合同原件1份，用于证明原、被告在2013年12月19日签订了房屋租赁合同的事实，同时，证明被告在与原告签订房屋租赁合同时提供的是虚假事实、构成了欺诈原告的事实。3、个体工商户登记核准通知书1份，用于证明原告与被告签订房屋租赁合同以后在工商部门登记更名为宜都市蓝庭快捷酒店。4、补充协议一份，用于证明被告将不属于自已房屋租给原告后不能正常供电而签订的补充协议。5、停水通知书一份，用于证明宜昌市基督教爱国运动会的房子漏水，向原告发出停水通知，要求停止用水，维修好了以后才能用水，同时，证明该房屋产权的所有人不是被告，而是基督教会的。6、劳动合同书8份，用于证明原告和被告签订虚假租赁合同之后在经营时招录员工培训开酒店的用工合同。7、考勤表和工资明细各1份，用于证明原告在经营蓝庭快捷酒店时的工资损失的具体数额为231457元。8、购置床上用品的证明1份，用于证明原告在经营蓝庭快捷酒店时购置酒店床上用品所花去的费用为50580元。9、消防设施维修费收据及消防合格证各1份，用于证明蓝庭快捷酒店消防维修已经达标合格标准，该项所支付的费用为19000元。10、购置蓝庭快捷酒店窗帘的收据1份，金额10728元。11、制作发光招牌门牌××份，金额8800元。12、蓝庭快捷酒店店内装修施工结算表，装修施工方的组织机构代码证复印件、营业执照复印件各1份，花去装修费174100元。13、蓝庭快捷酒店店内装饰地毯的发票1份金额77000元。14、添置蓝庭快捷酒店的宽带、电话座机的发票8张金额4999.5元。15、蓝庭快捷酒店店内各房间设施添加物质的发票6张，金额4203元。16、蓝庭快捷酒店购置办公用品的发票6张金额2250.8元。17、蓝庭快捷酒店购置办公桌椅发票1张金额2780元。18、蓝庭快捷酒店的工作牌价目表1份。7至18均证明了原告蓝庭快捷酒店酒店的经济损失。19、照片5张，证明被告提供的房子漏水、原告进行了装修的一个实景。20、湖北佳信经济鉴证司法鉴定所、湖北佳信联合会计师事务所出具的鄂佳联审字（2016）0814号审计报告一份和2016年7月28日作出了鄂佳联审字（2016）0814号审计报告的补充说明及鉴定费3000元的发票1份以及2016年7月12日宜都市陆城百世地毯商行出具的证明1份，证明原告购置地毯花去77000元的真实性和客观性，在审计报告中已扣减，实际上不应当扣减，补充说明已将地毯77000元增加为实际损失。被告皇廷酒店公司辩称：本案因原告自身违约导致合同解除，涉诉房屋漏水，被告要求维修遭原告拒绝、阻碍，导致房屋所有权人不认可原、被告间的《房屋租赁合同》，是原告自身违约，被告不应承担违约赔偿责任；被告没有按约定收取原告30万元的保证金，被告收取的原告房屋租金已经退还，之后再未向原告收取任何费用，也没有因房屋转租获得利益。本案的实质是基于房屋所有权人收回租赁物引发的诉讼，并非被告违约或侵权；原告主张员工工资、装修费用等实际发生是在合同解除前，系原告正常经营酒店所支出的必要成本，原告已从中获利，并非原告因合同解除或被告的侵权行为所遭受的损失；原告在未取得被告同意，改变房屋内的装潢，构成了违约，应承担相应责任；原告要求被告从2013年12月20日起按照银行同期贷款利率承担利息损失没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告皇廷酒店公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、原被告双方签订的租赁合同一份（原告已经提供原件），证明原告未经被告同意擅自装修房屋，本身就存在违约行为，应自行承担装修费用，被告没有义务承担。2、原被告双方签订的补充协议一份（原告已经提供原件）、收据三份，证明被告向原告退还了原告缴纳的房屋租金，免去原告一年租金期限，被告未向原告收取其他费用，原告没有因此遭受任何经济损失。3、2014鄂宜都民初字第01260号民事判决书一份（原告已经提供了判决书），在该份判决书中，被告已经提供照片、视频作为证据，且经原告质证，该质证意见恰恰说明因为原告拒绝维修从而导致了房屋租赁合同解除。对原告赵春兰提交的证据，经被告皇廷酒店公司质证后认为：证据1真实性合法性没有异议，不能达到原告的证明目的，导致合同解除的违约方是原告，是原告拒绝维修导致的；证据2真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同第2条约定，本案中原告私自装修本身就是违约行为，导致合同解除的违约仍是原告；证据3真实性无异议，与本案无关；证据4真实性无异议，不能达到原告的证明目的，被告已经将租金全部退还原告，被告再没有向原告收取其他任何费用，原告没有因为租赁合同遭受任何损失，原告在经营过程中属于纯获利的行为；证据5真实性合法性无异议，不能达到原告的证明目的，该通知恰好证明是原告拒绝配合维修漏水才导致合同解除；证据6不认可该组证据，因为在上一个撤诉的案件中原告明确表示员工没有签订劳动合同，现金发放工资，存在伪造证据的嫌疑；证据7真实性有异议，是原告单方提供的，被告无法确认其真实性，原告提供的工资表有部分员工的工资超过3500元，超过个税起征点，原告仅提供工资表是不能证明其工资真实性的，即使原告提供的证据属实，原告聘请人员的工资是原告正常经营的必要开支，只要原告开设酒店，该费用就会产生，而非因为租赁合同产生的损失，因此该证据与本案没有关联性，不予认可；证据8真实性无法确认，关联性有异议，无法达到原告证明目的，只要原告开设酒店，该费用就会产生，而非因为租赁合同产生的损失；证据9原告仅提供一份收据，没有提供相应的发票，被告不予认可，消防合格证无异议；证据10至18均为原告开设酒店的必要费用，不是因为租赁合同解除而造成的损失；证据19真实性合法性无法确认，因为无法确定拍摄时间和拍摄地点，房屋漏水发生时，被告多次履行维修义务，是原告拒绝配合履行维修，即使因为房屋漏水导致原告的损失也是原告自身的行为导致的，被告已经充分履行了合同义务，没有过错。对鉴定的审计报告说三点意见，1.这个房屋实际已经早已退还给房屋所有权人，因此，原告在营业期间的装修及酒店用品的购置使用情况已经无法核实查证，鉴定报告仅仅只是鉴定的根据原告提交的相关材料进行的整理和统计，并没有得出客观的鉴定结论，所以不具有参照价值，更不能作为定案的依据；2.从证据的角度来说，原告没有依照会计法和财务管理制度的要求设立会计账目，也没有提供付款凭证，证明资金流向，是无法对资金投入情况进行印证的，鉴定报告第三项载明，比如人员工资上，原告提供的证明有瑕疵，工资均为现金发放，也没有社保缴纳凭证和个人所得税的申报资料，或者工资流水和第三方的证明，无法作为定案依据，酒店购置用品方面，该鉴定报告中明确载明，原告提供的资料不具有法律效力，且为了提供银行流水的付款凭证，无法核实此类资产购置的真实性及价值，另外酒店装修方面，对于装修物的灭失，无法据实得出相应鉴定结论；3.该鉴定报告所依据的鉴定材料及客观实际情况看，原告所提供的证据具有严重的效力瑕疵，被告在质证阶段已经说明，不能作为定案的依据，所主张的装修及培训员工、添置财产投入情况根本无法核实，也无法形成并提供，充分适当的证据不足以形成客观的鉴定结论，因此，该鉴定报告的实质，只是对于鉴定财产进行整理和统计工作，不能得出客观结论，从形式上来说，鉴定报告及补充说明均并非审计法上所明确的具有法律效力的鉴定报告书，不能作为定案依据。对被告皇廷酒店公司提交的证据，经原告赵春兰的质证意见是，以上证据真实性均无异议，但不能达到被告的证明目的。被告的证据反而证明被告跟原告提供的房屋水电均有瑕疵，被告跟原告提供的房屋不具备所有权，是导致合同解除的根本原因，是法院判决解除双方租赁合同的根本原因。报警、拒绝维修是原告发现真正的房主是基督教而不是被告的，原告为保持装修房屋的原样才拒绝维修的。当时基督教堂已经通知原告停止经营。经审理查明：被告将宜昌市基督教三自爱国运动委员会所有的位于宜都市西正街138号的房屋转租给原告经营酒店，双方于2013年12月19日签订了《租赁合同》，合同约定房屋租赁期限为三年，自2013年12月20日起至2016年12月19日止，租金第一年为每月17000元，第二年为每月21000元。同时，双方对权利义务及违约责任进行了约定，合同第四条写明该酒店不动产产权和店内固定资产均属甲方（被告）所有，乙方（原告）确认且知晓。合同签订后，原告向宜都市工商行政管理局申请办理了个体工商户的营业执照，同时办理了“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，名称为“宜都市蓝挺快捷酒店”。原告开设酒店后，对酒店进行了装修、购置了物品、招录员工，酒店进入正常经营。房屋所有权人宜昌市基督教三自爱国运动委员会在2014年9月，以房屋租赁合同纠纷起诉了被告，将原告列为第三人参加诉讼，本院经审理于2014年11月14日作出判决，判决房屋所有权人宜昌市基督教三自爱国运动委员会与本案被告解除房屋租赁合同，由第三人赵春兰于判决生效后15日内将承租房屋腾退给房屋所有权人。因此，原告对酒店装修、购置的物品、招录员工的培训，发放工资等经济损失是因为被告隐瞒了，把不是自已所有的房屋转租给原告经营酒店，由于被告的隐瞒了，造成了原告的经济损失，原告对其经济损失的准确数额难于确定，于2016年1月6日书面申请由中介机构对其损失进行审计评估，经本院委托，湖北佳信经济鉴证司法鉴定所、湖北佳信联合会计师事务所于2016年6月12日作出了鄂佳联审字（2016）0814号审计报告，报告四、鉴定结论为当事人申报的损失金额为576527.30元，扣除不符合逻辑及一般常理的费用开支为79650.80元后，根据鉴定材料统计的金额为496876.50元。湖北佳信经济鉴证司法鉴定所、湖北佳信联合会计师事务所于2016年7月28日作出了鄂佳联审字（2016）0814号审计报告的补充说明三、补充鉴定结论在补充证据真实、合法且与赵春兰原经营“宜都市蓝挺快捷酒店”期间购买地毯行为事实相等的前提下，原鉴定材料统计金额可作变更如下：鉴定材料统计金额调整增加77000元，调整后鉴定材料统计金额为573876.50元。利息损失（按照同期银行贷款利率从2013年12月20日计算至被告支付上述损失完毕时止）；并承担本案诉讼费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原房屋所有权人宜昌市基督教三自爱国运动委员会与本案被告签订的房屋租赁合同属有效合同。但是，被告未经房屋所有权人宜昌市基督教三自爱国运动委员会的同意，擅自将房屋所有权人的房屋转租给原告从事酒店经营活动，被告违反了诚实信用原则，由于被告违法转租，导致房屋所有权人通过诉讼与被告解除了房屋租赁合同，导致原告注册的“宜都市蓝挺快捷酒店”无法经营。因此，原告诉请因为被告违法转租的过错行为给原告造成经济损失应当由被告给予赔偿的合理要求，本院予以支持。原告损失的计算标准应依据湖北佳信经济鉴证司法鉴定所、湖北佳信联合会计师事务所于2016年7月28日作出了鄂佳联审字（2016）0814号审计报告及2016年7月28日作出了鄂佳联审字（2016）0814号审计报告的补充说明，报告中截明扣除不符合逻辑及一般常理的费用开支，对调整后鉴定材料统计金额为573876.50元，不能全部认定为原告的损失。①报告中就人员工资金额220371元是原告在酒店经营期间向员工发放的工资收入，也是员工应得的劳动报酬，属正常开支，不应认定为原告的损失。②对装修损失174100元，审计报告予以确认，因基督教会收回房屋后进行了重新装修，原装修实物无法核实的责任不在原告，对于剩余租赁期内的装修残值174100元×2／3=116066元，本院予以支持。③资产购置损失因原告提交给鉴定人的资料为不具有法律效力的出库单、收据、销货单，无银行流水等付款凭据印证，鉴定中又无法进行实物查勘，证据的关联性、真实性不足，本院不予支持。④依据补充说明地毯损失77000元应增加为原告的损失，按剩余租赁期限的残值计算为77000元×2／3=51333元。引起纠纷的责任在于被告，原告损失无法确定，需中介机构进行评估，所产生的鉴定费3000元应由被告承担。综上，原告的实际损失应认定为170399元。被告皇廷酒店公司在全案中所辩解的意见均因其擅自将房屋所有权人的房屋转租给原告使用，其行为已构成根本性违约，其辩论意见和辩论观点均违反了诚实信用原则，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》笫六条、笫四十二条第㈡、㈢项、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、被告宜昌皇廷酒店管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵春兰的经济损失170399元，并承担利息损失（按中国人民银行同期同类逾期罚息利率标准从2013年12月20日计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告赵春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取5089元，由被告宜昌皇廷酒店管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状三份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈官权二〇一六年八月二十三日书记员 张 阳 来自