（2016）苏0312民初3628号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-09-28
案件名称
徐州顺安物业服务有限公司与高峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州顺安物业服务有限公司,高峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初3628号原告：徐州顺���物业服务有限公司，住所地徐州市铜山新区樵村六组。法定代表人：程明刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王月，该公司员工。被告：高峰。原告徐州顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）与被告高峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺安物业公司的委托诉讼代理人王月、被告高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺安物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费10097元，公共能耗费800元，合计10897元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2008年9月12日，原告与徐州同创·汉泉房地产开发商签订前期物业服务合同，合同约定由原告向同创·汉泉山庄小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全���业主和使用人，收费标准为叠加区1元每平方米每月，联排1.4元每平方米每月，北区独栋1.4元每平方米每月。此后原告与徐州市汉泉山庄业主委员会分别于2011年10月28日、2013年1月15日、2015年4月12日签订了物业服务合同。被告系上述物业南区A24-1-302号的业主，建筑面积为225.38平方米，违约拖欠2010年2月26日至2015年12月31日的物业服务费。原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，起诉至法院。被告高峰辩称，1、原被告之间签订过前期物业服务合同，合同上有被告的联系电话，但是原告并未与被告联系过。对原告提供的四份物业服务合同的真实性无异议。2、顺安物业虽然自2008年至今为汉泉山庄服务，但是该公司不具备提供服务的资质资格。2008年年底顺安物业获得物业管理二级资质，根据国家相关法规，二级资质只能服务于8万平方米以下的别墅类物业，我��小区的总建筑面积为21万且是别墅。2014年3月，顺安物业与现在的业主委员会的合同到期后，双方发生法律纠纷，该案件已经由铜山区人民法院审理，我申请本案和由铜山法院审理的原告公司资质合法问题的案件合并审理，在这个案子未确定之前我不愿缴纳物业费。3、原告提供的物业服务存在很多问题：部分业主私搭乱建、扩建房屋、养鸡养鸭、占用公共绿地，物业公司不作为不制止；小区内杂草蚊虫丛生、建筑垃圾不能及时处理；垃圾桶严重破损无更换；小区道路破损严重未维修；小区围墙损坏不及时维修、围墙栏杆未刷漆保养锈蚀严重；公共器材周围环境恶劣、杂草丛生，多年来未维护；小区出入自由无保安，小区监控无法正常运转，物业公司不作为不维修，小区安全隐患严重。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换��质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：原告顺安物业公司为汉泉山庄小区物业服务公司，被告高峰为该小区南区叠加区A24-1-302号（建筑面积225.38平方米）业主，房屋装修好后空置至今。2008年3月16日，原告与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司签订同创·汉泉山庄前期物业管理服务委托合同，合同约定：委托管理期限自2008年3月28日起至同创·汉泉山庄小区业主委员会成立之日；收费标准为别墅1.4元每平方米每月，叠加1元每平方米每月，上述费用均不包含公共能耗费。2011年10月28日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：本合同的物业服务期限10个月，自合同签订之日起计算；住宅物业服务费，南区叠加区为0.8元每��方米每月，联排区为0.9元每平方米每月；北区别墅区为1.3元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业服务费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按服务期一次性预缴，业主或使用人服务期的第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2013年1月15日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，双方约定：本合同服务期限为16+12个月，第一阶段2012年9月1日起至2013年12月31日��。第二阶段2014年1月1日起至2014年12月31日止；住宅物业服务费（按建筑面积，含地下室），叠加区为0.9元每平方米每月，联排区为1元每平方米每月，别墅区为1.4元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按年预缴，业主或使用人每年第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2015年4月12日，原告与徐州市汉泉山庄业主委员会签订徐州汉泉山庄物业服务合同，合��约定顺安物业公司的服务期限为12个月，收费及服务期限自2015年元月1日起至2015年12月31日止；物业费由业主按其拥有房屋的建筑面积预先缴纳，叠加区的收费标准为每月每平方米0.9元，公共能耗费每年150元；物业管理服务费收入，按月统计收费总数。被告未按约缴纳2010年2月26日至2015年12月31日的物业服务费用，引发本案诉讼。另查明，原告在提供的物业服务时，该小区内存在私搭乱建、卫生不佳等问题。庭审中，原告陈述涉案房产属于空置房，物业服务费按约定物业费标准的70%比例缴纳。本院认为，原告与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同及与徐州市汉泉山庄业主委员会签订的徐州汉泉山庄物业服务合同合法有效，依法对业主具有约束力。原告提供了物业管理服务，被告高峰作为业主负有按约支付物业服务费的义务。被告高峰抗辩称从未收到原告的催缴通知，但物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告一直为被告提供物业服务至今，被告欠费情况一直持续，原告主张的最后一期物业服务费的截止日期为2015年12月31日，故原告主张未超过诉讼时效。被告抗辩原告不具有为其居住小区提供物业管理服务的资质，但是关于原告报务资质的审查问题应由相关部门进行管理，即使原告违反了关于物业服务资质的管理性规定，也不能直接导致涉案物业服务合同无效的法律后果，故对被告该抗辩本院不予采纳。原告主张被告高峰支付自2010年2月26日至2015年12月31日的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。原告提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在明显瑕疵，本院认为物业服务费应当予以核减。本院结合物业服务情况，在约定物业服务费标准的70%的基础之上按80%计算物业服务费。综上所述，关于原告主张的物业服务费，本院支持8077.6元。原告主张的公共能耗费800元，依据合同约定，本院支持625元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高峰于本判决生效之日起十日内支付原告徐州顺安物业服务有限公司2010年2月26日至2015年12月31日的物业费物业服务费8077.6元、公共能耗费625元；二、驳回原告徐州顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取40元，由被告高峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 常江红二〇一六年八月二十三日书记员 孟雨蒙 微信公众号“”