（2016）苏1322民初10808号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-08
案件名称
金锋、胡颖与王艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金锋,胡颖,王艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第二十一条，第二十五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第七十五条，第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初10808号原告金锋，居民。原告胡颖，居民。二原告委托代理人叶建康，江苏勤辉律师事务所律师（特别授权）。被告王艳，居民。原告金锋、胡颖与被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序,于2016年8月5日公开开庭审理，原告金锋、胡颖委托代理人叶建康、被告王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金锋、胡颖诉称：二原告系夫妻关系。2015年9月24日，原、被告签订房屋出租合同，约定被告将其所有的浦东国际灵石苑7幢1单元102室出租给原告，租赁期限为2015年9月24日至2016年9月24日，租金30000元。合同签订次日，原告即向被告支付了30000元租金。但是被告于2015年9月擅自将门锁换掉，致使原告无法进入房屋。原告请求判决被告返还房屋租金30000元及利息（以30000元为本金，自起诉之日起按照年利率6%计算至还清之日止）；由被告承担诉讼费。被告王艳辩称：根据原、被告签订的房屋租赁合同第六条的约定，原告不得将房租转租给他人，现在原告违约将房屋转租给他人。被告不同意返还租金。经审理查明：2009年6月9日，原告金锋、胡颖依法办理结婚登记。2014年8月29日，杨冬梅依法取得浦东国际灵石院七幢102室房屋所有权证。杨冬梅委托被告王艳出租、占有、使用该房屋。2015年9月24日，被告王艳作为甲方，原告胡颖以原告金锋的名义作为乙方签订房屋出租合同，约定被告王艳将浦东国际灵石院七幢102室房屋出租给原告胡颖住宅用；租赁期间从2015年9月24日至2016年9月24日止。合同第六条约定：“六、乙方租房期间不得以任何理由退房、转租或私自加入。在当次合同未满期间，如乙方主动提退房，甲方一律视为违约处理，甲方有权没收乙方房租押金和卫生押金，且乙方还要交纳当月已产生的一切费用，交出钥匙，如有毁坏财物乙方照价赔偿，乙方无条件退房。”另约定，租金汇款账号为3213220401990000035396杨冬梅。2015年9月25日，被告王艳向原告出具收条一张，主要内容为“收条；今收到位于沭阳县浦东国际灵石苑7幢1单元102室房租费全款3万元整，租房日期：2015.9.24到2016.9.24。收款人：杨冬梅；王艳，2015.9.25”。在租赁合同履行期间，原告金锋、胡颖委托王某处理浦东国际灵石院七幢102室房屋有关事项。二原告以被告违约导致无法实现合同目的为由，诉至本院提出上述诉请。在庭审中，关于被告违约的事实，原告主张被告于2015年9月擅自换锁导致无法使用租赁房屋，被告王艳予以否认并陈述该房屋现处于可使用状态，二原告可使用该房屋。原告金锋、胡颖与被告王艳均提供双方之间的短信信息证明对方违约，其中，在2016年1月27日、1月30日短信中，被告王艳向原告金锋陈述原告金锋未经被告王艳许可擅自将房屋转租，原告金锋未回复。在2016年3月4日短信中，原告胡颖陈述要求退房，否则原告胡颖安排他人居住，被告王艳回复：“你所有违约证据我都有，我现在就住在房子里，我爱干嘛就干嘛，我奉陪到底”。原告据此证明被告最迟在2016年3月4日换掉租赁房屋的门锁自行入住，被告王艳陈述系气愤情况下发送短信，否认更换门锁及入住房屋。在审理过程中，被告王艳申请证人王某作证，王某陈述系受原告胡颖委托转租浦东国际灵石院七幢102室房屋，王某出示2015年12月27日与姜威签订的房屋使用协议（原件，主要约定王某将该房屋转租给姜威，租赁期间为2015年12月27日至2016年9月20日；租金18000元，押金1000元）、2015年12月29日王某向原告胡颖汇款凭证（原件），证明王某转租房屋并向原告胡颖交付转租租金的事实。被告王艳提供证人王某与原告胡颖的聊天记录及短信信息证明原告胡颖委托证人王某转租房屋，其中，在2015年12月23日聊天记录中，原告胡颖（网名YLP）告诉证人王某（网名Karen）：“我给你房子都超过1个月了，再租不出去，我就判你业务能力不及格了”。在2016年2月25日聊天记载中，证人王某要求原告胡颖解决垫付款的问题，原告胡颖否认王某垫付款，陈述房屋是王某出租，价格是王某商谈，退房退款是王某自作主张。在2016年2月22日短信信息中，证人王某陈述不能做主要求房东退款数额，“我只是帮你跑腿的”，租赁房屋、签订合同均是原告胡颖所为，退房应由原告胡颖决定，原告胡颖陈述：“钱是你自作主张退的，你要为你自己的自作主张负责”。证人王某陈述：“胡总，是你同意退姜威钱，我才拿出我的钱退给姜威的”，原告胡颖陈述：“之前，我就跟你说了，未经我同意退款，我是不退的。你偏要退足款…”。对于上述证据，原告承认王某系原告胡颖的父亲企业的员工，二原告委托王某处理涉案房屋的事务；否认王某谈话的真实性和汇款凭证、租房协议书的关联性。上述事实，有原、被告陈述、房屋出租合同、收条、结婚证、通信记录、证人证言、汇款凭证、房屋使用协议书等证据证明。本院认为：债务应当清偿。原告金锋、胡颖租赁被告王艳合法占有的房屋，该合同依法成立并自成立时生效。原、被告之间系房屋租赁合同关系，被告王艳为出租人，原告金锋、胡颖为承租人。关于租金的返还问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同履行期间，原告请求被告返还已支付的租金30000元及支付利息，事实根据是主张被告于2015年9月擅自更换门锁导致原告无法使用租赁房屋，法律依据是行使解除权。本院认为，首先，原、被告签订的租赁合同合法有效，合同的约定对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。其次，二原告诉讼请求的事实根据是被告构成根本违约，被告对此予以否认并主张二原告可继续使用租赁房屋，同时，原告在诉状中陈述无法使用租赁房屋的时间是2015年9月，在庭审中又陈述最迟时间为2016年3月，原告陈述前后矛盾。再次，原告主张被告违约的主张证据是与被告2016年3月短信信息中被告陈述“我现在就住在房子里”，结合该短信信息中原告要求退房的陈述、被告王艳同段短信中的陈述“我爱干嘛就干嘛，我奉陪到底”以及3月前原、被告就房屋转租进行交涉的事实，被告王艳主张已入住租赁房屋是气愤情况下的表示，具有高度盖然性，原告提供该短信不足以证明被告实际占有使用租赁房屋，二原告也未提供证据证明被告实际使用该房屋的事实。然后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，承租人将租赁物转租给第三人，应经出租人同意。根据原、被告签订的房屋出租合同第六条的约定，租房期间不得转租。对此，被告王艳申请证人王某出庭，并提供王某与原告胡颖的通信记录、汇款凭证、王某与姜威的房屋使用协议，证明原、被告租赁合同约定的租赁房屋被转租的事实，被告王艳作为出租人不同意返还租金并无不当。综上，二原告不能证明被告违约，请求被告返还租金无事实根据，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条第（一）项、第（二）项、第二十一条、第二十五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告金锋、胡颖对被告王艳的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告金锋、胡颖负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费550元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，账号：46×××80）。审判员 周伟二〇一六年八月二十三日书记员 韦杰附录法律条文《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”