（2016）辽1221民初853号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2017-04-18
案件名称
ＸＸ与天力（辽宁）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
铁岭县人民法院
所属地区
铁岭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,天力（辽宁）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省铁岭县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1221民初853号原告：ＸＸ，男，1968年生，汉族。委托诉讼代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。被告：天力（辽宁）置业有限公司。委托诉讼代理人：孙冬雨，辽宁铁宁律师事务所律师。原告ＸＸ与被告天力（辽宁）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及委托诉讼代理人许利伟、被告天力（辽宁）置业有限公司委托诉讼代理人孙冬雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、请求被告天力（辽宁）置业有限公司返还原告购买位于铁岭市新城区黑龙江路95号天力城C区9栋3号住宅认购款人民币500000元，并按约定履行双倍返还义务或者按照司法解释承担一倍已付购房款50万元的赔偿；2、请求被告支付人民币500000元，从2015年6月30日起至给付之日止的4倍利息；3、承担本案诉讼费。2015年6月11日，原告ＸＸ与被告天力（辽宁）置业有限公司达成房屋买卖协议，被告将自己开发的位于铁岭市新城区黑龙江路95号天力城C区9栋3号住宅以人民币1400000元的价格卖与原告，协议约定:签订合同的当日原告向被告交付订购金500000元，约定2015年6月30日原告将人民币800000元交付至售楼中心后办理购房手续，逾期视为放弃该物业和订购金卖方可另行处理该物业。卖方接收订购金后不得于2015年6月30日前再将该房屋售予他人，否则订购金双倍返还。协议签订后，原告依约定向被告支付人民币500000元，但被告工程进度缓慢，经调查发现，被告已将售与原告的房屋登记在他人名下，并因欠款被铁岭市中级人民法院查封，故请求被告按协议约定双倍返还订购金。被告天力（辽宁）置业有限公司辩称，该房屋于2014年11月3日预告登记在吴凤山名下，2015年6月11日与原告签订协议并收取原告人民币500000元购房款，此款不是定金，而是分批给付的购房款，所以被告不同意双倍返还此款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向本院提供的订购审批单。证明被告和原告明确约定交付的定金数额为人民币500000元，如被告违约将房屋售予他人的双倍返还定购金及实际交付认购金的事实。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为订购单补充约定此款为首付款，并没有指出为定金。原告应于2015年6月30日前另行交纳房款800000元，但原告没有履行该义务，因此，原告的行为违约。原告对于800000元剩余房款未缴纳在庭审中辩称，由于被告在签订合同后查出被告已经将该房屋抵押给其他人，房屋权利存在瑕疵，故没有交纳剩余房款，被告违约在先。经评议本院认为，该证据虽然名义上是订购单但对于标的、数量、价款均有明确约定，应视为双方当事人间达成的商品房销售协议，对于原告所交纳的人民币500000元没有在文字上表述为定金，而是表述为预付款，并且也超过法律规定，对于原告定金主张本院不予支持。对被告辩解原告未交纳800000元系违约的主张本院不予支持。本院对该证据的真实性予以采信；2、收款收据。证明原告已向被告交付定金人民币500000元。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，对证据的证明目的有异议，认为该款不是定金。结合本案其他证据，本院对原告交纳房款500000元的事实予以确认，对该证据的真实性予以采信；本院认为，原、被告签订的“铁岭·天力城定购审批单”双方约定为预约协议，不是正式的商品房买卖合同，处理双方的合同纠纷应当按照预约合同处理。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因被告将房屋已经出售或者抵押给他人，导致原告不能与被告订立商品房买卖合同，被告应当承担违约责任。原告缴付的定购金50万元是定金，因为从双方当事人约定的内容上来看带有定金的性质，其符合《中华人民共和国担保法》第八十九条定金关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的要求。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”的规定，原告缴付的定金应当双倍返还，但双方约定的金额过高，超出了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，故不能双倍返还50万元，而应将定金调整为不超过购房总价款140万元的20%，即28万元，应当返还定金28万元，同时返还定购金50万元并按同期银行货款利率支付利息。原告同时还提出按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，要求被告承担支付一倍定购金50万元的赔偿的诉讼请求，因双方签订的是预约合同，没有正式签订商品房买卖合同，故不适用上述司法解释的规定。综上所述，原告请求被告双倍返还50万元的诉讼请求，部分有理，应予支持；部分无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ与被告天力（辽宁）置业有限公司签订的间的“铁岭·天力城定购审批单”；二、被告天力（辽宁）置业有限公司于判决生效后十日内返还原告ＸＸ50万元，并按同期银行货款利率支付从2015年6月30日起至给付之日止的利息；三、被告天力（辽宁）置业有限公司于判决生效后十日内返还原告ＸＸ定金28万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告天力（辽宁）置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。审 判 长 宁维学审 判 员 常晓兵人民陪审员 汪润友二〇一六年八月二十三书 记 员 曹 阳 关注公众号“”