（2016）粤0306民初5986号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-06
案件名称
赖莉君、李广娥与杨歆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖莉君,李广娥,杨歆,交通银行股份有限公司深圳沙井支行,中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初5986号原告赖莉君，女，1978年8月5日出生，汉族，住址深圳市罗湖区。委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。原告李广娥，女，1977年8月1日出生，汉族，住址深圳市盐田区。委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被告杨歆，男，1971年1月30日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人肖勇，广东深义律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司深圳沙井支行，住所地深圳市宝安区沙井街道中心路沙利公馆首层102，组织机构代码708561209。负责人黄泽林，职务行长。委托代理人刘有华，系该公司职员。委托代理人康巍燕，系该公司职员。第三人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深圳市宝安区新城建安路，组织机构代码G34812345。负责人黄伟杰。委托代理人赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。原告赖莉君、李广娥诉被告杨歆及第三人交通银行股份有限公司深圳沙井支行（以下简称交通银行沙井支行）、中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称工商银行宝安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李广娥及委托代理人钟胜荣、被告杨歆及委托代理人肖勇到庭参加诉讼，第三人交通银行沙井支行、工商银行宝安支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赖莉君、李广娥诉称，被告系深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2（以下“该物业”，注该物业系双拼户型即两本证一套房）的100%所有权人。2016年1月6日，被告（卖方）和原告赖莉君（买方）签订了0000057号《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买该物业，转让成交价488万元；买方于签署本合同时向卖方支付定金50万元，本条约定的定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；该物业处于抵押状态，卖方2日内配合第三方担保公司办理赎楼、过户等手续与担保公司签署担保合同，同时出具公证委托书给第三方及（或）该第三方指定的担保公司；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；若卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记并将房地产证原件交予第三方处；营业税等税费由买方承担，本合同签订后，因政府原因发生税费或税率等的调整，如有新增，则新增部分由买卖双方各自按政府规定承担，如有减少，则减少部分由本合同约定的支付方相应减付，买卖双方不得以此拒绝履行合同义务；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金、赎楼余款外）当日将该物业交付买方，卖方应于交付前结清该物业之杂费，买方收楼后代为缴纳的，有权向卖方追索；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并可选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返买方已付定金；如本合同产生争议且无法协商解决时，可向交易房产所在地人民法院提起诉讼等等。合同签订后，原告赖莉君依约向被告支付了定金50万元。2016年1月27日，两原告与被告签订《买方主体变更确认书》，约定该物业中的29A2的买方主体仍为原告赖莉君，29A1的买方主体变更为原告李广娥。两原告为深圳户籍，具备购买该物业的资格。后两原告取得了中国工商银行深圳光明支行的《二手楼按揭贷款确认书》，该银行同意就该物业中的29A2买卖交易提供贷款231万元、同意就29A1提供贷款169万元，共计400万元。2016年3月15日，两原告向被告发出《办理监管手续通知》，要求被告于2016年3月18日上午到中国工商银行深圳光明支行办理剩余款项38万元（成交价488万元-已付定金50万元-银行承诺贷款400万元）的监管手续，但被告拒绝到场配合。此外，被告征信严重不良，无法取得银行的赎楼贷款，被告亦未自行筹资赎楼、注销抵押登记，该物业至今仍处于抵押状态，致使交易无法继续进行。综上，被告已经以其实际行为表明其不愿意继续履行合同义务，显然已构成根本违约。依据合同第十五条约定，原告有权要求继续履行合同并要求被告向原告按转让总价款每日万分之四的标准支付迟延履行违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、继续履行0000057《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》，包括：1、被告立即履行赎楼义务即还清尚欠第三人交通银行沙井支行、第三人工商银行宝安支行的深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2的按揭贷款、注销抵押登记，第三人交通银行沙井支行、工商银行宝安支行分别予以配合（被告拒绝履行该义务时，由原告赖莉君代被告履行29A2的偿还按揭贷款义务且第三人工商银行宝安支行予以配合，由原告李广娥代被告履行29A1的偿还按揭贷款义务且第三人交通银行沙井支行予以配合，同时两原告代被告向第三人交通银行沙井支行、工商银行宝安支行清偿的按揭贷款从两原告应付被告的购房款中相应抵扣）；2、被告立即将该物业（总价值488万元）中的29A2的产权过户至原告赖莉君名下，将29A1的产权过户至原告李广娥名下；3、被告于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）当日将该物业中的29A1房交付给原告李广娥、将该物业中的29A2房交付给原告赖莉君；二、被告立即向两原告支付从2016年3月18日起按每日1,952元（即成交价488万元的万分之四）的标准计算至该物业产权过户至两原告名下之日的迟延履行违约金；三、被告承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。被告杨歆答辩称，一、根据房地产买卖合同的约定，原告应当于签订房屋买卖合同之日起三十日天内支付首期款，而原告并未在合同约定的期限内履行支付首期款，构成了根本性的违约。二、由于原告未按照房屋买卖合同的约定支付首期款，导致被告于2016年2-4月份未及时向银行支付月结款，致使被告征信不良。三、原告李广娥并不是本案的诉讼主体，根据公证委托书第7条、第8条的规定，李广娥、赵新惠等人有代理被告办理房屋过户及变更手续，但是过户及变更手续均涉及到购房主体从原告赖莉君变更为原告李广娥，赵新惠不能直接代表被告将该涉案房产的部分买方主体变更为原告李广娥，并且赵新惠在为原告李广娥办理变更名义的过程中及变更后从未将变更的事项告知被告，也未征得过被告的事后追认，赵新惠属于超越了代理权限。四、根据房屋买卖合同第14条的约定，买方未按照合同约定的期限履行义务的，卖方有权解除房屋买卖合同，并可以没收买方已经支付的定金。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人交通银行沙井支行未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩意见，主要内容为：被告截止2016年4月10日尚欠第三人交通银行沙井支行贷款本金429,396.40元，第三人交通银行沙井支行系涉案房产的抵押权人，拥有优先受偿权；在任何情况下，都需要优先偿还第三人交通银行沙井支行贷款。第三人工商银行宝安支行未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见，主要内容为：第三人工商银行宝安支行系涉案房产的抵押权人，涉案房产的本息及相关费用全部清偿后，第三人工商银行宝安支行愿意配合办理注销抵押登记等相关手续。经审理查明，被告系深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2号房地产100%所有权人(房地产证号码分别为深房地字第5000575324号、第5000574375号)，该物业系双拼户型，性质为市场商品房，用途为住宅。2016年1月6日，被告（卖方）和原告赖莉君（买方）签订了一份编号为NO.0000057号《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买该物业，转让成交价为488万元。买方于签署本合同时向卖方支付定金50万元，本条约定的定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买方须于签署本合同之日起30日内将首期房款（以银行承诺书为准，不含已付定金）交由指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管协议规定的程序操作；买方应在约定的应付首期房款之日起三日内办理全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（如卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。该物业处于抵押状态，卖方2日内配合第三方担保公司办理赎楼、过户等手续与担保公司签署担保合同，同时出具公证委托书给第三方及（或）该第三方指定的担保公司；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；若卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记并将房地产证原件交予第三方处。营业税等税费由买方承担，本合同签订后，因政府原因发生税费或税率等的调整，如有新增，则新增部分由买卖双方各自按政府规定承担，如有减少，则减少部分由本合同约定的支付方相应减付，买卖双方不得以此拒绝履行合同义务。卖方应于收到全部楼款（除交房保证金、赎楼余款外）当日将该物业交付买方，卖方应于交付前结清该物业之杂费，买方收楼后代为缴纳的，有权向卖方追索。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方有权解除合同并可选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已付定金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方有权解除合同并可选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返买方已付定金。2016年1月8日，原告赖莉君向被告分两笔各转账支付了定金25万元，合计50万元。同日，被告分别就该物业中的29A1、29A2房出具两份内容一致的公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、赵新惠等人代为办理两套房产的赎楼、转让出售等手续，受托方有权代理被告签署买卖合同、转移登记申请表等所需的合同文件。2016年1月27日，原告赖莉君、李广娥与被告代理人赵新惠签订了《买方主体变更确认书》，约定该物业中的29A2房的买方主体仍为原告赖莉君，继续按原买卖合同执行，由赖莉君继续办理申请贷款、过户及其他手续；29A1房的买方主体变更为原告李广娥，由李广娥与被告继续享有、履行原买卖合同项下的权利义务，由李广娥办理申请贷款、过户及其他手续，赖莉君已履行部分视为李广娥已履行部分，由两原告自行完成交接，不得要求被告退回。2016年3月1日，原告赖莉君向原告李广娥出具了公证委托书，委托李广娥代为办理购买该物业中29A2房的有关手续，签署所需文件。2016年3月11日、16日，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行分别向原告赖莉君、李广娥出具了两份《二手楼按揭贷款确认书》，载明同意就该物业中的29A2房买卖交易向赖莉君提供贷款231万元、就29A1房买卖交易向李广娥提供贷款169万元，共计400万元。2016年3月15日，两原告向被告发出《办理监管手续通知》，要求被告于2016年3月18日上午到工商银行深圳光明支行办理剩余购房款38万元的监管手续。2016年3月18日上午，两原告在银行账户上筹足了前述款项并到达该银行，但被告未到场。两原告提交了2016年3月2日被告配合签署的两份按揭贷款申请资料，以证明此时被告仍然愿意配合两原告继续履行合同。经查，在该申请资料上包含产权证号、成交价、评估价等信息的一栏，同时载有“本人需将房屋产权转让给受让人，本人保证所提供的资料都是真实的，并愿意承担相应的法律责任”的内容，被告公证受托人赵新惠代表被告在此栏左下角“原借款人（产权人）”处签名、两原告在此栏右下角“受让人”处签名；在“放款账号确认”一栏，载有被告的收款账户信息，赵新惠及两原告均在此栏的“授权人”处签名；在“借款申请人声明”一栏，两原告均在此栏左下角“主申请人”处签名。两原告提交了李广娥与被告的微信聊天记录，被告对其真实性予以确认。经查，该微信聊天记录显示：被告的《个人客户信用报告》显示被告为“关注”类客户；2016年1月21日，被告向李广娥发送微信称“老板娘，拜托请把工行的那套先办了先付钱给我好吗？急盼”；2月18日，被告向李广娥发送《楼市或迎来新一轮利好政策，2016上涨20%，信就买房吧》、元宵节祝福信息；2月27日，被告向李广娥发送案涉房产所在花园同类房产的挂牌出售信息（载明均价为4.26万元/平方米）以及“老板娘你赚大了，673—488=185万元”的信息。两原告提交了被告公证受托人赵新惠出具的《情况说明》，赵新惠亦出庭作证。《情况说明》载明：一、2016年1月21日上午，我作为杨歆的代理人与买方赖莉君等人到达中国工商银行深圳光明支行准备办理首期款监管手续，由于合同中首期款金额写的是“以银行承诺书为准”、“首期款金额在银行出具贷款承诺书后三个工作日内多退或少补”，因此，赵新惠和买方商量决定由买方先提交申请贷款资料再说，当天买方赖莉君向银行提交了按揭贷款申请资料。二、2016年1月27日，赵新惠代表杨歆与赖莉君、李广娥签订了《买方主体变更确认书》，约定该物业中的29A2的买方主体仍为赖莉君、29A1的买方主体变更为李广娥。同年1月下旬，杨韵打电话给赵新惠称买方要多贷款，让赵新惠配合签署所需文件，并且说只要能尽快收到房款就行。后来赵新惠打电话告知杨歆银行查询发现其银行征信记录不良，属于“关注类客户”，因此银行批不了额度赎楼贷款给担保公司，担保公司无法为其提供正常的额度担保赎楼服务，只能改成提供现金赎楼服务，同时买方同意按照现金赎楼操作并愿意交纳比额度担保赎楼更高的赎楼担保费，买方要重新到银行签署提交申请贷款资料，杨歆表示同意。2016年2月下旬，赵新惠与买方共同到银行重新签署提交了按揭贷款申请资料，2月底，银行通知审批同意了赖莉君、李广娥的贷款。2016年3月2日上午，按照银行要求，赵新惠与赖莉君、李广娥到达中国工商银行深圳光明支行，确认了杨歆的收款账户等信息、签署了相关资料。2016年3月11日、16日，该银行分别向赖莉君、李广娥出具了《二手楼按揭贷款确认书》。三、担保公司接受杨歆赎楼担保委托后，查询发现其银行征信记录不良，属于“关注类客户”，因此担保公司无法为其提供正常的额度担保赎楼服务，只能提供现金赎楼服务并须由杨歆提供担保人。但是，杨歆至今无法提供，故担保公司无法为其提供赎楼服务。赵新惠出庭作证时陈述前述《情况说明》所述属实；其在签署《买方主体变更确认书》前已电话征得被告的同意；其在2016年3月2日确实与原告一起去银行签署了贷款申请资料；并称没有办理资金监管是因为2016年3月4日被告打电话要求终止赎楼，故没有去办资金监管。被告提交了两份内容一致的《解除房地产买卖合同通知》及邮寄凭证记录，该证据显示被告于2016年3月4日、5日两次按照原告赖莉君的身份证住址向其发出该通知，通知载明“买卖合同签订后至本通知发出日，已超过50天，你方并未按合同约定取得贷款承诺函，也未向本人支付首期房款，已构成违约，现通知你方解除买卖合同，本人将要求你方承担违约责任”。另，被告提交了《回复函》及邮寄凭证记录，该证据显示被告于2016年3月16日按照原告赖莉君的身份证住址向其发出该函，该函载明“2016年3月15日本人收到你邮寄的《办理监管手续的通知》，本人再次通知你双方买卖合同约定非常明确，你应在签订合同之日起30日内取得银行贷款承诺函，截至2016年3月15日，你已超过70天，严重违反了合同约定，构成根本违约，因此，本人于2016年3月3日、6日邮寄给你的《解除房地产买卖合同通知》仍然有效”。另查明，两原告提交了《中国工商银行个人客户卡内账户详细清单》，清单载明2016年5月11日赖莉君银行账户内存款余额为2,462,976.55元、5月10日李广娥银行账户内存款余额为1,950,077.89元，原告具备一次付清剩余购房款的资金能力。原告赖莉君家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套；原告李广娥家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。该物业中的29A1、29A2均仍处于抵押状态，未注销抵押登记。两原告表示愿意代被告偿还贷款并注销抵押登记，同时表示愿意一次性付清剩余购房款。以上事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的房地产证、房地产买卖合同、买方主体变更确认书、银行转账凭证、中国工商银行个人客户流水账单、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单、二手楼按揭贷款确认书、不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、公证委托书、情况说明、办理监管手续通知及邮寄凭证记录、排队号票及照片、解除房地产买卖合同通知、回复函及邮寄凭证记录、微信聊天记录、个人房产抵押贷款合同、借款凭证放款记录、还款清单、购房资格证明等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性，合法有效，各方均应全面适当履行。本案存在下列争议焦点问题，现分析评判如下：一、关于原告是否存在违约行为。本院认为，根据已查明事实可见，原告已依约支付了定金、取得了银行贷款承诺函，在取得银行贷款承诺函之后又立即准备妥了剩余房款38万元并通知被告办理监管手续，可见原告已经落实了全部购房资金，积极履行合同义务，不存在违约情形。关于被告提出的原告未及时支付首期款并取得银行贷款承诺函构成违约的抗辩主张，本院认为，首先，被告的公证代理人赵新惠出具的《情况说明》及其庭审证言均确认其与原告赖莉君于2016年1月21日到达工商银行深圳光明支行，双方协商同意买方先提交申请贷款资料、暂不办理首期款监管，赖莉君亦提交了按揭贷款申请资料。2月下旬，赵新惠与原告又共同到该银行重新签署提交了按揭贷款申请资料。3月2日，双方又到银行确认了被告的收款账户等信息、签署了相关资料。其次，根据被告与李广娥微信聊天记录可知原、被告双方在2016年3月前一直有良好的沟通，被告并没有要求原告按合同约定支付首期款，亦没有主张原告没有依约支付首期款构成违约；相反，被告还于2月18日向原告李广娥发送《楼市或迎来新一轮利好政策，2016上涨20%，信就买房吧》、元宵节祝福信息，表明被告一直希望原告继续履行合同。此后，被告又于2016年2月27日向李广娥发送了涉讼房产所在花园同类房产的挂牌出售信息（载明均价为4.26万元/平方米）以及“老板娘你赚大了，673-488=185万元”的信息。上述一系列履约事实表明被告同意原告先申请贷款，待银行审批贷款金额后再办理剩余房款监管手续，其前述抗辩主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于被告提出的赵新惠未经其同意或追认擅自签署《买方主体变更确认书》、李广娥不是本案适格原告的抗辩主张，本院认为，首先，赵新惠是被告公证委托的受托人，依照公证委托书条款的内容，其有权代理被告办理涉讼房产的赎楼、转让出售等手续并有权代理被告签署买卖合同、转移登记申请表等所需的合同文件。原告基于对上述公证委托书的信任与赵新惠签订《买方主体变更确认书》，原告并无过错，该确认书对被告发生法律约束力。其次，被告与原告李广娥的微信聊天记录内容显示被告于2016年2月27日向李广娥发送了涉讼房产所在花园同类房产的挂牌出售信息（载明均价为4.26万元/平方米）以及“老板娘你赚大了，673-488=185万元”的信息，足以说明被告实际上是认可同意将涉讼房产中29A1房的买方主体变更为李广娥，并进而认为李广娥赚到了房价上涨的利润，进一步说明被告知晓原告李广娥系案涉房屋买卖合同买方，且未提出异议。综上，被告的前述抗辩主张与事实不符，于法无据，本院不予支持；李广娥是涉讼房产中29A1房的买方，是本案的适格原告，有权就该套房产主张权利并提起本案诉讼。二、关于被告是否存在违约行为。本院认为，首先，合同明确约定被告虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，应在签署合同之日起40日内自行筹集资金赎楼、注销抵押登记。根据已查明事实可见，虽然被告于2016年1月8日出具了公证委托书委托深圳市中诚致信融资担保有限公司等人办理涉讼房产的申请赎楼贷款、过户等手续，但是，由于被告征信不良、属于“关注类客户”，该司只能提供现金赎楼服务并要求被告提供担保人，但被告无法提供担保人，致使该担保公司无法为其提供赎楼服务，在此情形下，被告应当按照合同约定于签订合同之日起40日内即2016年2月15日前自行筹资赎楼、注销抵押登记，但案涉房产至今仍处于抵押状态，表明被告至今仍未完成赎楼义务，已远远超过了合同约定的7日宽限期。其次，两原告于2016年3月15日向被告发出《办理监管手续通知》，告知被告已取得银行贷款承诺函的事实并要求被告于3月18日上午到工商银行深圳光明支行办理剩余房款38万元的监管手续，但是，被告拒绝到场配合。综上，被告未按期履行赎楼义务并拒绝配合原告办理剩余房款的监管手续，已构成根本违约，应当承担根本违约的责任。三、关于案涉合同是否应当继续履行及迟延履行违约金的确定。首先，关于案涉合同是否应当继续履行的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行是承担违约责任的方式之一；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，合同明确约定原告有权要求继续履行合同，原告亦表示愿意一次性付清剩余购房款438万元，并愿意代被告清偿贷款、注销抵押权，案涉合同具备继续履行条件，因此，被告应当继续履行合同，履行赎楼义务并办理过户、交房手续；因被告未在合同约定的期限内委托担保公司完成注销抵押登记的义务，根据合同约定，其应当自行赎楼、注销抵押登记，原告应当支付提前还贷卖方银行征收的罚息及相关费用。如被告拒不履行赎楼义务，原告有权代被告清偿贷款本息，且代为清偿的款项在原告应付的购房款中迳行抵扣；贷款银行收取的提前还贷的罚息及相关费用（不包含贷款本金及利息、逾期还款罚息）应由原告承担。其次，关于迟延履行违约金，合同明确约定被告违约时原告有权要求被告支付迟延履行违约金，因此，被告应当以转让成交价488万元为基数按每日万分之四的标准支付迟延履行违约金；由于被告未按照原告《办理监管手续通知》要求于2016年3月18日到银行配合办理房款监管手续，致使原告无法履行支付购房款义务，故此项违约金从2016年3月19日起计算，并按前述标准计至本判决指定的剩余购房款支付期限届满之日止。再次，由于案涉房产系双拼户型，且原、被告双方没有就涉讼房产的两套房产分别签订买卖合同具体约定各套房产的价款，两套房产的价款、以价款为基数计算的迟延履行违约金均无法分开计算，故本院判定两原告应共同向被告支付剩余购房款438万元（总价款488万元-已付定金50万元），同时，被告应向两原告支付迟延履行违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赖莉君、李广娥和被告杨歆继续履行NO.0000057号《房地产买卖合同》及《买方主体变更确认书》；二、被告杨歆应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2号房地产（深房地字第5000575324号、第5000574375号）抵押登记，第三人交通银行股份有限公司深圳沙井支行、中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行予以协助办理注销抵押登记（第三人交通银行股份有限公司深圳沙井支行、中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行收取的提前还贷的罚息及提前还贷所产生的相关费用由原告赖莉君、李广娥承担）；三、原告赖莉君、李广娥应于本判决生效之日起四十日内支付被告杨歆剩余购房款438万元【如因被告杨歆未履行本判决第二项义务，原告赖莉君、李广娥代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告赖莉君、李广娥可以代为清偿的抵押债务数额（贷款本金及利息、逾期还款罚息）直接抵扣该购房款，原告赖莉君、李广娥应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准】；四、被告杨歆应于本判决生效之日起四十日内将深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2号房地产分别过户登记至原告李广娥、赖莉君名下，过户登记的税费由原告李广娥、赖莉君承担；五、被告杨歆应于深圳市宝安区沙井街道华盛新沙荟名庭（一期）1栋2号楼B座29A1、29A2号房地产分别过户登记至原告李广娥、赖莉君名下之日起三日内将上述房地产实际交付给原告李广娥、赖莉君；六、被告杨歆应于本判决发生法律效力之日起四十日内向原告赖莉君、李广娥支付迟延履行违约金（迟延违约金以488万元为基数，按照每日万分之四的标准从2016年3月19日起计算至本判决指定的剩余购房款支付期限届满之日止）；七、驳回原告赖莉君、李广娥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45,840元、保全费5,000元，由被告杨歆负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 朱纯禄人民陪审员 陈远霞二〇一六年八月二十三日书 记 员 蔡嘉佳书 记 员 董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。