（2016）内25民终844号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-11-24
案件名称
史玉霞与杨红燕租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史玉霞,杨红燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终844号上诉人（一审被告、反诉原告）史玉霞，女，1959年7月5日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）杨红燕，女，1974年4月4日出生，汉族，现住山西省古交市。委托代理人耿桂香，内蒙古合志律师事务所律师。上诉人史玉霞因与被上诉人杨红燕房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理此案后，依法组成合议庭，并于2016年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人史玉霞的委托代理人王冠军，被上诉人杨红燕的委托代理人耿桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明的事实是，原告（反诉被告）杨红燕与被告（反诉原告）史玉霞于2012年5月口头订立了房屋租赁合同，约定杨红燕将其所有的位于锡市友成尚都小区A栋01016号房屋出租给史玉霞使用，租赁期限为3年，自2012年6月1日至2015年5月31日。合同订立后，杨红燕将房屋交付给史玉霞使用，史玉霞分两次支付了房屋租金共计85000元。在使用房屋期间，史玉霞维修更换了出租房屋的部分暖气设施，购买暖气设施配件6716元。合同届满解除后，承租期间内的取暖费、物业费未缴清，杨红燕因向史玉霞主张其缴纳使用房屋期间拖欠的费用未果而提起诉讼。诉讼中，在2015年7月29日杨红燕缴纳了2015年6月3日至2015年7月3日期间的电费62.41元；于2015年9月18日，向锡林浩特市鑫晨新能源投资有限责任公司缴纳了2012-2015年度的取暖费及滞纳金共计34884元。该院认为，原告（反诉被告）杨红燕提交的房屋租赁协议书为复印件，被告（反诉原告）史玉霞否认签订过此协议书、否认该协议上的签名为本人所签，因此，无法与原件核对的该复印件不予采信。故认定双方当事人口头订立了房屋租赁合同，该口头合同成立有效，双方应按照合同义务全面履行自己的义务。合同履行期限届满后，因被告（反诉原告）史玉霞作为承租人未能付清全部房屋租金，故对原告（反诉被告）杨红燕请求被告（反诉原告）史玉霞给付拖欠的房屋租金5000元的诉讼请求，该院予以支持。本案争议的焦点是房屋租赁期间的取暖、物业等费用由谁承担的问题。因双方对房屋租金价款3万元是否包含取暖费、物业费未作约定或约定不明，因此，在没有特别约定的情况下，应按照谁使用谁付费的原则，被告（反诉原告）史玉霞作为涉案房屋的承租人，使用了热能、物业提供了服务，故其应承担使用供暖的费用和物业费用；其主张的“3万元租金包暖包物业费”的抗辩，只有本人陈述，无相关证据佐证，其抗辩理由不予采信。原告（反诉被告）杨红燕请求被告（反诉原告）史玉霞支付取暖费及滞纳金费用34884元的请求，因杨红燕已向供热企业缴纳了被告（反诉原告）史玉霞租赁使用房屋期间（2012-2015年度）的取暖费及滞纳金，故该项请求予以支持；主张给付其物业管理费的请求，因杨红燕未向物业公司缴纳或垫付，故该项请求不予支持；主张给付其电费62.41元的诉讼请求，因该费用产生于合同期满后（时间为2015年6月3日至2015年7月3日），故该项请求不予支持。承租人史玉霞在房屋租赁期间已自行维修了租赁房屋的暖气设施，支出的维修费用酌情应由出租人负担，故对被告（反诉原告）史玉霞的反诉请求予以支持；主张取暖费滞纳金收取不合理的抗辩，可向供热企业另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十九条第二款、第二百二十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）史玉霞于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）杨红燕房租5000元；二、被告（反诉原告）史玉霞于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）杨红燕垫付的取暖费及滞纳金34884元；三、原告（反诉被告）杨红燕本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）史玉霞暖气设施维修费用5000元；上述一、二、三项折抵后，被告（反诉原告）史玉霞给付原告（反诉被告）杨红燕34884元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费895.5元，减半收取447.75元，由被告（反诉原告）史玉霞负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）杨红燕负担。宣判后，一审被告史玉霞不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是，双方口头约定房屋年租金为3万元，包括取暖费，一审法院按照谁使用谁付费的原则，判令上诉人承担取暖费显属错误，请求二审法院依法改判。被上诉人杨红燕未提出书面答辩，但在庭审中，明确认可一审判决。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人史玉霞与被上诉人杨红燕于2012年5月口头订立了房屋租赁合同的事实属实，本院予以确认。对于上诉人史玉霞上诉主张的双方口头约定房屋年租金为3万元，包括取暖费，一审法院按照谁使用谁付费的原则，判令上诉人承担取暖费显属错误，请求二审法院依法改判的上诉理由，鉴于双方签订租赁协议未有书面合同，且上诉人史玉霞在一、二审中均未提供有效证据证明其主张，一审法院根据谁使用谁付费的原则，判令上诉人史玉霞承担取暖费并无不当，故对于上诉人史玉霞的上诉请求，因证据不足本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895、50元，由上诉人史玉霞承担。本判决为终审判决。审判长 朝 勒审判员 苏伊拉审判员 张慧玲二〇一六年八月二十三日书记员 刘 娜 关注公众号“”