（2016）渝01民终5392号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-12-15
案件名称
熊孝竹与何妤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊孝竹,何妤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5392号上诉人(原审原告)：熊孝竹，男，1953年1月9日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：林玉成，重庆公孝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈上，重庆公孝律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：何妤，女，1989年1月1日生，汉族，住重庆市北部新区。委托诉讼代理人：侯玲，重庆锋语律师事务所律师。上诉人熊孝竹因与被上诉人何妤房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。熊孝竹的委托代理人林玉成、陈上，何妤的委托代理人侯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊孝竹上诉请求：撤销一审判决，并依法判决支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租赁房屋内的玻璃炸裂导致该房屋存在安全隐患，上诉人依照《合同法》相关规定可随时解除租赁合同；且双方当事人对提前解除合同达成了一致意见，因此被上诉人应退还上诉人的保证金。何妤辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。熊孝竹向一审法院起诉请求：1.被告退还原告房屋租赁保证金32937元；2.被告支付原告资金占用损失（以32937元为基数，从2015年12月10日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2015年2月9日，何妤（甲方）、熊孝竹（乙方）、重庆新龙湖物业服务有限公司（丙方）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方将重庆市渝北区新南路166号2幢1单元38层01-02号房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，建筑面积365.97平方米，套内面积263.28平方米，月租金32937元，租赁期限12个月，自2015年2月10日至2016年2月9日止，乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付保证金32937元及3个月租金，合计131148元，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，甲方将该物业保证金无息全部归还乙方；租赁期内乙方要求解除本合同的，应提前三个月通知甲方，已交租金及保证金甲方不予退还。该合同还约定了其他内容。合同尾部甲方由胡国萍在甲方委托代理人处签字捺印。当日，熊孝竹向胡国萍支付了案涉房屋的三个月租金98811元及押金32937元等费用，胡国萍出具租金收条及押金收条各一张。之后，熊孝竹租赁使用了案涉房屋并向胡国萍支付了租金。租赁期间，案涉房屋的02号房外墙玻璃自炸出现裂纹。2015年9月17日，案涉房屋的物业服务企业重庆新龙湖物业服务有限公司发布了《龙湖国际外墙玻璃炸裂提取专项维修资金的意见征求通知》，主要内容为：截止2015年8月底，龙湖水晶MOCO4栋38楼2号户型等幕墙玻璃自然炸裂，存在安全隐患，需要尽快排险维修，因外墙玻璃是公共部位，属于专项维修资金提取范围，故已申请提取并将安排人员征求业主意见。之后，该公司进行了业主征求意见工作。2015年11月2日，熊孝竹向胡国萍支付了案涉房屋2015年11月9日至12月8日期间一个月租金等费用共计33340元，胡国萍于2015年11月27日出具收条一张。重庆新龙湖物业服务有限公司2015年12月7日接待记录显示：由于租户要退租，来电咨询3801和3802这两户2015年2月的物管费缴纳情况；2015年12月8日接待记录显示：租户来电称今天有两家公司搬办公室……今天是最后一天租赁期，如果今天搬不完明天产生的物业费以及房租费自己不会承担。2015年12月10日，胡国萍向熊孝竹回复短信：熊总，您好！我是龙湖国际38-1-2业主小胡，贵公司提前解约，根据合同第五.3条“租赁期内如乙方要求解除本合同的，应提前三个月通知甲方，已交租金及保证金甲方不予退还”。现贵方不愿执行合同，不交换钥匙，并不让我方另租，造成不良印象……熊孝竹回复：胡女士你好，首先我们是守约的也没必要来找刺，我们的想法以及提前退房都是事先取得你的同意……。2015年12月16日，重庆公孝律师事务所以熊孝竹的名义向何妤邮寄《律师函》，催告何妤及时退还熊孝竹租赁保证金32937元。庭审中，熊孝竹、何妤均确认除对押金退还存在争议外，熊孝竹对案涉房屋不存在拖欠费用情况。熊孝竹陈述：熊孝竹在2015年10月底就告知何妤要解除合同，双方同意再租一个月，所以熊孝竹就支付了这一个月的租金。2016年5月10日，经本院组织双方当事人现场勘验，案涉房屋情况为：38楼1号、2号房内部连通，内设有办公室若干，发生炸裂的玻璃位于“总工办”办公室外墙玻璃右下角，该玻璃系双层，发生炸裂的是靠室内一侧的一层，靠室外的一层目测未发生炸裂；外墙玻璃与室内空间之间无分隔物，除该玻璃外其他玻璃无炸裂情况。双方当事人对上述勘验情况无异议。一审法院认为，熊孝竹与何妤自愿签订《房屋租赁合同》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。熊孝竹诉称与何妤约定租期于2015年12月9日届满，但仅根据其所陈述的支付一个月租金的情形不足以证明双方存在该约定，何妤对此亦不认可，故本院对该事实不予确认。熊孝竹同时认为其是行使法定解除权而解除合同，故本案争议焦点在于案涉房屋玻璃炸裂是否构成法定的解除合同条件，对此本院评述如下：首先，经现场勘验，案涉房屋内设有多间办公室，而发生炸裂的外墙玻璃位于其中一间办公室，物理位置不涉及其他办公室，而从租赁合同可见案涉房屋室内总面积达263.28平方米，故发生炸裂影响的办公室只是租赁面积中的一小部分。其次，原告认为玻璃炸裂后不符合相关安全标准且无法使用，客观而言，案涉房屋位于38层，玻璃炸裂后安全性能必然发生变化，确实存在一定的安全隐患，也可能不符合安全标准，但该玻璃系双层中空玻璃，炸裂的是靠室内一侧的一层，根据该玻璃的位置，即使发生掉落也不会从室内落至楼下一层或者从室外落至地面，且从2015年8月底前发生玻璃炸裂情况至2016年5月10日本院组织勘验，也未实际发生炸裂的玻璃掉落或扩散影响其他玻璃的情况，可见因该玻璃炸裂对室内或室外实际造成危险的可能性较小。再次，案涉房屋内设有若干办公室，发生炸裂的玻璃位于其中一间办公室，而其他办公室仍可分割使用，双方可通过改变办公室设置、减少租金等方式促成合同继续履行。综上，本院认为案涉房屋的一块外墙玻璃内层炸裂的情况尚未达到导致合同目的无法实现的程度，熊孝竹行使合同解除权尚不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。因此，熊孝竹以行使法定解除权解除合同为由要求何妤退还租赁保证金的理由不成立，本院对其要求何妤退还保证金及支付资金占用损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告熊孝竹的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告熊孝竹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：被上诉人是否应退还上诉人的保证金。根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：本案中，案涉房屋室内总面积达263.28平方米，故发生炸裂的玻璃面积大约为1.2平方米，影响的办公室只是租赁面积中的一小部分。且该玻璃系双层中空玻璃，炸裂的是靠室内一侧的一层，即使该玻璃破碎掉落依然还有外层玻璃保护室内人员安全，且从2015年8月底前发生玻璃炸裂情况至2016年5月10日一审法院组织勘验，也未实际发生炸裂的玻璃掉落或扩散影响其他玻璃的情况，一审法院由此认定该玻璃炸裂对室内或室外实际造成危险的可能性较小并无不当。且案涉房屋内设有若干办公室，发生炸裂的玻璃位于其中一间办公室，而其他办公室仍可分割使用，双方可通过改变办公室设置、减少租金等方式促成合同继续履行。综上，一审法院认为案涉房屋的一块外墙玻璃内层炸裂的情况尚未达到导致合同目的无法实现的程度，上诉人熊孝竹行使合同解除权尚不满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。且上诉人并未举示证据证明双方对提前解除合同达成了一致意见，应承担举证不能的责任。因此，上诉人以行使法定解除权解除合同为由要求何妤退还租赁保证金的上诉理由不能成立。综上所述，熊孝竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由熊孝竹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓代理审判员 张晋鹏代理审判员 刘 静二〇一六年八月二十三日书 记 员 梁多华 来源：百度“”