（2016）渝0242民初976号
裁判日期: 2016-08-23
公开日期: 2016-10-21
案件名称
冉凌云,陈丽飞与重庆怡豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
酉阳土家族苗族自治县人民法院
所属地区
酉阳土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冉凌云,陈丽飞,重庆怡豪房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十九条第一款，第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初976号原告冉凌云，男，1977年12月30日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告陈丽飞，女，1981年2月2日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。二原告委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆怡豪房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙山路。法定代表人彭力，该公司董事长。委托代理人彭德高，重庆渝法律师事务所律师。原告冉凌云、陈丽飞与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（下称怡豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，被告怡豪公司在答辩期间提出管辖权异议，本院作出(2016)渝0242民初976号民事裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院维持了本院作出的裁定。本案依法转为普通程序审理，由本院代理审判员徐锒担任审判长，与人民陪审员付国洪、黄朝文组成合议庭，于2016年8月23日进行了公开开庭审理。原告冉凌云及原告的共同委托代理人陈伟、被告怡豪公司的委托代理人彭德高均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉凌云、陈丽飞诉称：2009年8月24日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于酉阳县钟多镇城北新区怡豪国际公寓的商品房一套，建筑面积为159.79平方米，房屋总价款410341元。合同签订当日原告支付首付款210341元，余款200000元于2009年9月23日办理了银行按揭。该房于2010年9月18日交付给原告使用至今，但被告未按合同约定为原告办理房屋产权证。合同第十三条约定，由被告在房屋实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办理《房地产权证》的申请，取得房屋登记受理单。由于被告的责任未按期取得房屋登记受理单的，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。时至今日，被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，无法办理产权登记并取得房屋登记受理单，也未向原告支付违约金。被告向原告收取了工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元，已并入房价，不应另行收取，应当返还。现原告诉至法院，请求判令：1.被告支付逾期交房违约金2051.70元（从2010年8月1日至2010年9月19日按日以原告已付购房款410341元的万分之一为标准计算）；2.被告支付逾期办证违约金79400.90元（从2010年11月19日至2016年3月8日按日以原告已付购房款410341元的万分之一为标准计算）；3.被告返还工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元，合计3020元；4.被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.原告的身份证复印件1份；2.《重庆市商品房买卖合同》1份，证明被告逾期交房、逾期办证，应当承担违约责任；3.《重庆农村商业银行个人贷款合同》、购房款发票、收款收据各1份，证明原告已付清所有购房款；4.收楼书1份，证明原告的接房时间。被告怡豪公司辩称：1.原告请求的逾期交房违约金超过了诉讼时效，不应得到支持；2.逾期办证违约金属于继续债权，应当单独计算诉讼时效，应当按照原告起诉之日倒推两年计算逾期办证违约金；3.原告主张的工本费、抵押登记费、天然气安装费是代收费，被告不承担返还责任；4.是否出具正式购房款发票，属于税法调整范围，不属于本案审理范围。被告无证据提交。经过庭审举、质证，被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性和关联性均无异议，本院对原告举示的证据予以采信。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2009年8月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓的商品房一套。房屋建筑面积159.79平方米、总房款410341元。合同约定付款方式为首付210341元，按揭付款200000元。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2010年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。《合同》第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”。原告于合同签订当日支付了首付款210341元及代收费22170元（其中包括工本费80元、抵押登记费90、天然气安装费2850元）。余款200000元亦通过办理银行按揭的方式向被告进行了支付。2010年9月18日，原告接房入住。被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。原告自愿继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点主要有：一、原告请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、被告应当如何承担逾期办证违约责任；三、被告是否应返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。针对本案的争议焦点，本院分别评述如下：一、原告请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。根据《合同》第七、八条约定，被告应于2010年7月31日前向原告交付符合交房条件的房屋，原告实际于2010年9月18日接房入住，逾期已超过30日，被告未举证证明其交付的房屋在实际交付前已符合约定的交房条件并通知原告接房，故被告逾期交房的事实存在。根据《合同》第九条约定，被告逾期交房超过30日且原告主张继续履行合同的，被告应当于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，且《合同》中对时间的起算，是从当日起还是第二天起均有明确的表述，所以原告提出逾期交房违约金的诉讼时效的起点应当从被告实际交房之日起（包括当日）30日期满后起算。涉案商品房于2010年9月18日实际交付，则被告应于2010年10月17日前向原告支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告请求逾期交房违约金的诉讼时效则应从2010年10月18日起算二年，原告于2016年3月21日才诉至本院，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长事由的情形，被告的抗辩理由成立，原告提出的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。二、被告应当如何承担逾期办证违约责任。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，导致被告无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。虽被告辩称原告亦应当承担部分逾期办证的违约责任，但未举证证明，故本案原告至今未能取得房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《合同》第十三条约定，被告应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于该约定，原告主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。本案中，被告在原告提起诉讼时仍未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，也不应倒推两年进行计算。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第2款约定的商品房实际交付使用之日(2010年9月18日)起60日的次日，即2010年11月17日。原告请求从2010年11月19日起算，本院予以准许。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算至2016年3月8日，本院予以支持。原告已经通过办理银行按揭的方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算。被告应当支付的逾期办证违约金为：410341元×0.0001×1937天=79483.05元，原告仅主张79400.90元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。三、被告是否应向原告返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中所规定的“一价清”制度并不是政府的“价格干预措施”，而仅是收费方式的改变，并未免除购房者的缴费责任。就《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中的相关规定而言，其中关于规费部分，规费系指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等；本案中工本费、抵押登记费应属规费。原、被告双方签订的《合同》第二十二条约定：本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。现原告依据“一价清”制度要求被告返还工本费、抵押登记费等规费，一是抵押登记费并不属于“一价清”制度规定的内容，且原告没有证据证明抵押登记费应由开发商承担，故对原告仅依据“一价清”制度要求被告退还抵押登记费的请求，本院不予支持；二是工本费虽然属于“一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容，但原告于签订合同后向被告交纳了工本费等费用，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效”的规定，原告在向被告交纳该工本费后并未行使撤销权，故对原告要求被告退还工本费的请求，本院亦不予支持。关于上户费等其他部分。原告购房价款中是否包含了水、电、天燃气等上户费在合同中的约定并不明确。根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定，水、电、气一户一表的安装收费等上户费本身应由购房者交纳，“一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费等直接并入商品住房销售价格之中。本案中从原告于签订合同后向被告交纳工本费、抵押登记费、天然气安装费等事实行为来看，双方从事的民事行为能够认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含天燃气安装费的事实。由此，《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》并不一定当然适用本案的商品房预售合同，故对原告要求被告退还天然气安装费的请求，本院仍不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、由被告重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告冉凌云、陈丽飞逾期办证违约金79400.90元；二、驳回原告冉凌云、陈丽飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1911元已由原告冉凌云、陈丽飞预交，由原告承担115元，被告承担1796元，退回原告1796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 徐 锒人民陪审员 付国洪人民陪审员 黄朝文二〇一六年八月二十三日书 记 员 黄 群 关注公众号“”