（2016）鄂0323民初489号

裁判日期: 2016-08-23

公开日期: 2016-11-25

案件名称

唐中平与黄翠华农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

竹山县人民法院

所属地区

竹山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐中平,黄翠华,罗显东

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第四十九条，第五十一条，第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第一百五十三条，第一百五十五条

全文

湖北省竹山县人民法院民事判决书（2016）鄂0323民初489号原告唐中平，农民。委托代理人田光成，竹山县城关法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告黄翠华，农民。委托代理人黄飞，农民。第三人罗显东，农民。原告唐中平诉被告黄翠华、第三人罗显东农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员袁智禄担任审判长，与审判员侯诗海、熊彩平组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告唐中平及其委托代理人田光成，被告黄翠华及其委托代理人黄飞，第三人罗显东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐中平诉称：我与被告黄翠华和罗显东母子是同村村民。2006年4月20日，在时任村主任黄朝成的见证下，我与被告黄翠华的儿子罗显东签订了《房屋买卖合同》，合同约定罗显东将其与被告黄翠华共有的位于竹山县潘口乡潘口河村3组三间建筑面积136㎡的土木结构瓦房以20000元价格卖给我，并将其家庭承包经营的荒山和0.2亩自留地一��流转给我，同时约定被告黄翠华和罗显东协助原告办理房屋产权变更手续。协议签订的同日，我支付了购房款20000元，罗显东将房屋土地使用证原件交给我办理产权变更登记，我对房屋进行装修入住至今，我多次找被告黄翠华、罗显东协助办理产权变更登记，被告黄翠华以罗显东卖房未经其同意予以拒绝。被告黄翠华与罗显东系母子关系，罗显东变卖共有房屋，我有理由相信罗显东卖房的行为被告黄翠华是同意并知道的，且签协议时有村干部和被告亲戚在场，我支付了该房屋市值对等价款，我属善意取得，应依法予以保护。后经乡、村干部多次调解未果，现提起诉讼，请求人民法院依法判令被告黄翠华与第三人罗显东协助原告办理房屋产权变更登记。原告唐中平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、唐中平身份证复印件一份，以证明其身份信息，系竹山县潘口乡潘口河村3组村民的事实。证据二、罗显东与其签订的《房屋买卖协议书》、房款收据复印件一份，以证明罗显东与其存在房屋买卖合同关系及房屋价款为20000元的事实。证据三、土地使用证复印件一份，以证明双方买卖房屋的建筑面积和宅基地面积的事实。证据四、潘口乡司法所调解卷宗的调解申请书、调查笔录、民间纠纷审理调解登记表、调解笔录复印件各一份，以证明潘口乡政府、潘口乡司法所、潘口河村委会调解处理过该纠纷的事实。被告黄翠华辩称：我儿子罗显东与原告唐中平于2006年4月20日签订《房屋买卖合同》将我的房子卖了，罗显东2007年因罪入狱，我一直在外地租住，我对卖房一事不知情，直到后来回来才知道，现房屋已经卖了我认可，但应以滴水为界，超出部分，我要耕种；原告无权取得我的林权和土地承包经营权，我要收回。被告黄翠华未向本院提交支持其辩称意见的证据。第三人罗显东辩称：我和原告唐中平于2006年4月20日签订《房屋买卖合同》，将房子卖了属实，在我入狱前有充足时间，但原告唐中平没有找我们商议过房屋过户之事。第三人罗显东未向本院提交支持其辩称意见的证据。经审理查明：被告黄翠华与罗显东系母子关系，在竹山县潘口乡潘口河村3组有建筑面积126㎡的土木结构瓦房三间，土地使用证记载其宅基地面积582.2㎡、土地使用权登记在被告黄翠华名下。原告唐中平和被告黄翠华、罗显东系同村村民。2006年4月20日，在时任村主任黄朝成的见证下，罗显东与原告唐中平签订了《房屋买卖合同》，约定罗显东将其与被告黄翠华共有的位于竹山县潘口乡潘口河村3组建筑面积126㎡的土木结构瓦房三间以20000元价格卖给原告，并将其家庭承包经营的荒山和0.2亩自留地一并流转给原告，同时约定被告黄翠华和罗显东协助原告办理房屋产权变更手续。协议签订的同日，原告支付了购房款20000元，罗显东将房屋土地使用证原件交给原告，原告遂对房屋进行简单装修后入住至今，后原告多次找被告黄翠华、罗显东协助办理产权变更登记，被告黄翠华以罗显东卖房未经其同意而拒绝。经乡、村干部多次调解，于2010年7月6日双方达成协议：由原告唐中平再补给被告黄翠华10000元，黄翠华协助原告唐中平办理房屋产权变更手续，但黄翠华未在调解协议上签字。后因其他原因发生争议，致双方均未能履行调解协议。庭审中，被告黄翠华对儿子罗显东卖房行为和2010年7月6日的调解情况予以认可。另查明，讼争的三间土木结构瓦房实际建筑面积为126㎡��土地使用证记载建筑面积为136㎡，系黄翠华涂改所致。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，若买卖的是不动产，出卖人还应当依照法律规定协助买受人办理不动产物权变更登记。原告唐中平被告黄翠华、第三人罗显东是同一集体经济组织内部成员，第三人罗显东与原告唐中平签订房屋买卖合同时，其身份特殊，作为房屋共有人和黄翠华之子，又持有土地使用证，因此，原告唐中平有理由相信罗显东有代理权，合同签订后，原告唐中平支付了全部价款，罗显东将土地使用证交给了原告，原告唐中平遂对房屋进行简单装修入住至今，庭审中被告黄翠华对罗显东卖房行为予以了认可，且原告唐中平和第三人罗显东买卖房屋的行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此罗显东代订合同的行为合法，其与原告唐中平签订的房屋买卖合同合法有效，对被告黄翠华具有约束力，被告黄翠华应履行协助房屋产权变更义务。在双方发生争议后，经乡、村干部调解，原告唐中平同意在原房价的基础上再补给被告黄翠华10000元，黄翠华虽未在调解协议上签字，但已经认可，本院考虑争议房屋市值价值的增值，本着民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，原告唐中平理应酌定适当增加房屋价款。被告黄翠华辩称房屋买卖应以滴水为界，但法律规定，农村房屋出卖，地随房走，其宅基地的使用权随之转移给新的买主，宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所、晒场等一并随房屋所有权转移，故对被告黄翠华辩称房屋买卖应以滴水为界意见本院不予采纳。被告黄翠华辩称不同意其家庭承包经营的荒山和0.2亩自留地一并流转给原告，因原告唐中平没有主张该权��，且系另一法律关系，双方可协商处理，若不成，可另案主张权利。依照《中华人民共和合同法》第五条，第八条，第四十四条，第四十九条，第五十一条，第六十条，第一百三十条，第一百三十五条，《中华人民共和物权法》第六条，第一百五十三条，第一百五十五条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告黄翠华、第三人罗显东于本判决生效后十日内协助原告唐中平办理位于竹山县潘口乡潘口河村3组建筑面积126㎡的土木结构瓦房三间的宅基地土地使用权变更登记，将讼争房屋登记至原告唐中平名下。二、原告唐中平于本判决生效后十日内在原房屋价格基础上再补给被告黄翠华和第三人罗显东购房款15000元。本案受理费300元，由原告唐中平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五��内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判长　袁　智　禄审判员　��侯诗海审判员　熊　彩　平二〇一六年八月二十三日书记员　徐　　　　淼附：本判决所适用的相关法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人��分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五��五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来自